2024年5月16日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院研究主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組研究承辦的“2024中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第二十二屆產(chǎn)城融合投融資大會”隆重召開。中指研究院在會上發(fā)布《2024中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告》。

　　2023年，資本市場改革持續(xù)深化，全面啟動股票發(fā)行注冊制改革，中央政治局要求活躍資本市場，多部門“四箭齊發(fā)”打出活躍資本市場政策“組合拳”，資本市場加速推進市場化、法治化、國際化改革進程。2024年1月，國務(wù)院常務(wù)會議提出，大力提升上市公司質(zhì)量和投資價值，加大中長期資金入市力度，增強市場內(nèi)在穩(wěn)定性，證監(jiān)會發(fā)文強調(diào)加強上市公司監(jiān)管。房地產(chǎn)工作圍繞穩(wěn)市場、防風險和促轉(zhuǎn)型展開，在此背景下，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)工作總基調(diào)，順應(yīng)政策及行業(yè)趨勢，積極探索新的發(fā)展模式，推動公司實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　行業(yè)縮表，地方國企逆勢擴張：2023年，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模連續(xù)兩年負增長，降幅擴大。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1309.9億元，較上年下降8.1%，降幅較上年擴大3.3個百分點。內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1951.6億元，較上年下降7.9%，降幅較上年擴大2.6個百分點。行業(yè)縮表主要源自民營和混合所有制房企縮表，央企資產(chǎn)規(guī)模與上年基本持平，地方國企資產(chǎn)規(guī)模小幅增長。

　　營收增速回正，短期內(nèi)盈利仍將承壓：2023年，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營收增速較上年明顯回升，凈利潤繼續(xù)下滑。其中，滬深上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為273.5億元，同比增長2.1%，增速較上年上升7.9個百分點；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值為396.1億元，同比增長5.0%，增速較上年上升22.8個百分點。滬深、內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤均值分別為3.0億元、-21.3億元。

　　負債率有所上升，短期償債能力下降：2023年，行業(yè)繼續(xù)在調(diào)整期運行，滬深上市公司及內(nèi)地在港上市公司負債率均有所上升。滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率均值分別為61.7%、71.4%，較上年分別下降0.4、上升2.3個百分點；滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈負債率均值為91.2%、163.1%。2023年，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司短期償債能力持續(xù)下降，分別為1.14、0.75。

　　優(yōu)秀企業(yè)估值仍有提升空間，關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)健、投資積極的企業(yè)：2023年，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走低，滬深及內(nèi)地在港房地產(chǎn)上市公司表現(xiàn)整體不如大盤，其中經(jīng)營穩(wěn)健、投資勢頭強勁的龍頭企業(yè)和央國企值得投資者關(guān)注。

　　典型房企構(gòu)建新發(fā)展模式初現(xiàn)成效。探索新發(fā)展模式，代表房企總體上均采取“開發(fā)+經(jīng)營”為模式的輕重并舉發(fā)展策略，代表房企往往采用“住宅開發(fā)/重資產(chǎn)+X”的方式，其中X代表運營與服務(wù)類業(yè)務(wù)，包含購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓、代建、裝飾、展覽、康養(yǎng)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。從業(yè)績來看，經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入增長快于開發(fā)業(yè)務(wù)，營收占比不斷擴大。典型房企經(jīng)營性業(yè)務(wù)營收在2018年至2023年之間年復(fù)合增長率達到21.0%，增速比開發(fā)業(yè)務(wù)高出6.4個百分點。同時，較高的增速也使經(jīng)營業(yè)務(wù)在企業(yè)整體營收中的占比呈現(xiàn)上升態(tài)勢。此外，從利潤來看，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利下滑，經(jīng)營業(yè)務(wù)利潤貢獻度凸顯。2018年至2023年，典型房企毛利中來自經(jīng)營性業(yè)務(wù)的占比從8.9%增長到26.5%，相應(yīng)地，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利的占比呈現(xiàn)下降態(tài)勢。