2023年5月18日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第二十一屆產(chǎn)城融合投融資大會”隆重召開。會上，中指研究院發(fā)布了中國產(chǎn)業(yè)新城運營商評價最新研究成果，國內(nèi)權威學術專家及優(yōu)秀運營商代表就產(chǎn)業(yè)布局、創(chuàng)新發(fā)展、產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)等話題發(fā)表了主題演講，并深入對話研討如何促進產(chǎn)城融合向更高質量發(fā)展。中指研究院希望通過總結成功運營的核心價值要素，發(fā)掘和推廣優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)新城運營商的發(fā)展經(jīng)驗，為政府、業(yè)界提供更多參考依據(jù)及經(jīng)驗借鑒，進一步推動行業(yè)發(fā)展。

　　經(jīng)營規(guī)模：整體規(guī)模持續(xù)提升，收入結構逐步多元化。從總資產(chǎn)增速來看，隨著產(chǎn)業(yè)新城步入“運營為王”的時代，運營商資產(chǎn)增速整體呈上升趨勢，運營商升級發(fā)展戰(zhàn)略，積極適應科技創(chuàng)新范式變革，以產(chǎn)業(yè)投資帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從營業(yè)收入來看，2022年，產(chǎn)業(yè)新城運營商營業(yè)收入波動較大，一方面，產(chǎn)業(yè)投資板塊持續(xù)發(fā)力，帶動園區(qū)開發(fā)業(yè)務發(fā)展；另一方面，因疫情導致2022年上半年開工及竣工進度擱置，影響產(chǎn)品銷售與結算進度。從收入結構來看，2022年，產(chǎn)業(yè)新城運營商積極進行業(yè)務結構調整，進一步加大投資業(yè)務，收入結構逐步多元化，部分企業(yè)園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務板塊的營收增速明顯高于社區(qū)開發(fā)與運營板塊。

　　盈利能力：凈利潤波動較大，產(chǎn)業(yè)投資為主要影響因素。從盈利規(guī)模來看，運營商凈利潤規(guī)模在5-20億元之間，只有招商蛇口凈利潤超過50億元。隨著運營商業(yè)務從房地產(chǎn)銷售收入向產(chǎn)業(yè)運營的成功轉型，產(chǎn)業(yè)新城投資收益和租賃收益成為凈利潤的重要來源。然而，產(chǎn)業(yè)投資存在明顯的周期性和不確定性，運營商在凈利潤增長方面也表現(xiàn)出明顯的波動。

　　融資能力：公募REITs破百億，基礎設施公募REITs打通“投融管退”全鏈條。2022年全年，產(chǎn)業(yè)園REITs從2021年末的4只增至8只，在管建筑面積增加到184萬㎡，同比增長119%，資產(chǎn)管理規(guī)模從不足百億增至150余億元。多地方大力推進產(chǎn)業(yè)園REITs發(fā)展并將產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為試點突破首選，在盤活園區(qū)資產(chǎn)的同時助力新園區(qū)建設。除已發(fā)行的北京、上海、深圳、蘇州、合肥及杭州外，廣州、南京、武漢、西安等城市的園區(qū)也在積極推進產(chǎn)業(yè)園REITs的發(fā)行工作，園區(qū)REITs落地數(shù)量有望進一步增加，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)可持續(xù)發(fā)展模式進一步優(yōu)化。

　　財務穩(wěn)健性：強化產(chǎn)業(yè)運營能力，資產(chǎn)負債率保持低位。不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)新城運營商以產(chǎn)業(yè)運營為核心，以長期投資回報為主線。2022年，產(chǎn)業(yè)新城運營商持續(xù)增強產(chǎn)業(yè)投資孵化能力，增值業(yè)務占比逐年提升，負債水平持續(xù)維持在較低水平。

　　產(chǎn)業(yè)定位：聚焦城市群優(yōu)勢資源，打造“專精特新”特色產(chǎn)業(yè)形成差異化優(yōu)勢。從調研結果來看，產(chǎn)業(yè)新城運營商在進行產(chǎn)業(yè)定位時，聚焦區(qū)域優(yōu)勢資源，針對區(qū)域協(xié)調發(fā)展要求打造特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)能級的提升。在產(chǎn)業(yè)定位過程中，一方面，“十四五”規(guī)劃逐步落地，各城市群推動城市群一體化發(fā)展，全面形成“兩橫三縱”城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略格局，以協(xié)同發(fā)展、錯位競爭為特征的產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展日益凸顯。運營商在區(qū)域協(xié)同發(fā)展的大趨勢下，產(chǎn)業(yè)定位聚焦城市群內(nèi)的優(yōu)勢資源，加快主題園區(qū)要素融通。另一方面，加大培育專精特新新產(chǎn)業(yè)生態(tài)，高效配置產(chǎn)業(yè)用地，整合資源通過專業(yè)化、特色化的項目打造差異化優(yōu)勢。

　　產(chǎn)業(yè)招商：智慧大數(shù)據(jù)平臺精準招商，強化多鏈驅動深耕產(chǎn)業(yè)鏈招商。從調研的結果來看，產(chǎn)業(yè)新城運營商在產(chǎn)業(yè)招商上，一方面，借助產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)中心、智能管理平臺等手段，打造產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)地圖從而勾勒目標企業(yè)畫像，打通招商線上線下全流程操作，實現(xiàn)招商地圖、產(chǎn)業(yè)配套、營商環(huán)境、品牌形象等招商資源的可視化，精準招引從而提高園區(qū)招商能力和成功率；另一方面，深耕產(chǎn)業(yè)鏈招商，強化多鏈驅動，重點扶持鏈主企業(yè)從而延鏈補鏈，提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合競爭力。

　　產(chǎn)業(yè)培育：“服務平臺+產(chǎn)業(yè)基金”賦能產(chǎn)業(yè)培育聚智增效。從今年的調研情況來看，產(chǎn)業(yè)新城運營商繼續(xù)強化內(nèi)部平臺的增值服務，一方面，運營商打造產(chǎn)業(yè)服務體系，以“中心+平臺”的模式，圍繞園區(qū)企業(yè)的全生命周期需求，全方位對接多層次多維度服務方案；另一方面，運營商持續(xù)深耕全產(chǎn)業(yè)鏈的投資基金，以“直投+基金+資本”的方式，不斷強化產(chǎn)業(yè)集聚效應和規(guī)模效應，帶領園區(qū)企業(yè)“加速跑”。

　　發(fā)展趨勢：共建園區(qū)、專精特新、輕重并舉。合作主體持續(xù)多元，多種形式的跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作促進共建園區(qū)；特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造“專精特新”，促進產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，賦能產(chǎn)業(yè)轉型升級；輕重并舉加快走向“存量運營”時代，公募REITs補強融資渠道。