2024年5月16日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院研究主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組研究承辦的“2024中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第二十二屆產(chǎn)城融合投融資大會”隆重召開。中指研究院在會上發(fā)布《2024中國物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報告》。

　　2023年以來，物業(yè)板塊整體表現(xiàn)欠佳，市場競爭加劇，規(guī)模拓展承壓，企業(yè)進入高質(zhì)量穩(wěn)步發(fā)展階段。受地產(chǎn)拖累，增收不增利，盈利能力減弱等問題突出，物業(yè)上市公司亟需挖掘新業(yè)務(wù)以應(yīng)對非業(yè)主增值服務(wù)縮水的不利局面，轉(zhuǎn)型發(fā)展迫在眉睫。在此背景下，優(yōu)秀上市公司強化市場拓展能力爭奪存量項目，持續(xù)深挖細分領(lǐng)域藍海市場增加營收渠道，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)、高效發(fā)展。

　　板塊企穩(wěn)有望反彈，央國企表現(xiàn)較優(yōu)，企業(yè)加大分紅力度：截至5月3日收盤，板塊總市值較4月低點提升約22%，達到2420.35億元，PE均值提升約20%，達到11.28；央國企總市值漲跌走勢要明顯好于民營企業(yè)；共有34家物業(yè)服務(wù)上市公司宣布發(fā)放2023年年度現(xiàn)金股息，共計分紅92.21億元，創(chuàng)歷史新高，從二級市場表現(xiàn)看，今年年初以來，有分紅物業(yè)上市公司股價漲幅均值為6.48%，顯著高于其他無分紅物業(yè)上市公司（-0.56%）；2023年1月1日至2024年5月3日，共計有12家上市公司進行了回購，共計回購3.42億股，回購金額總計13.14億元，向外界傳遞了自身經(jīng)營情況好轉(zhuǎn)的信號，有利于緩解投資者擔(dān)憂，穩(wěn)定股價。

　　營收與管理面積增速回落，風(fēng)險逐步出清，回歸現(xiàn)金流邏輯：2023年，物業(yè)服務(wù)上市公司營業(yè)收入均值為46.04億元，同比增長7.74%，下降8.12個百分點，增速明顯放緩；從營業(yè)收入構(gòu)成看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為41.02億元，同比增長13.98%，占比進一步提升至69.2%，較上年提升3.53個百分點，增值服務(wù)收入均值下降6.29%至11.91億元，創(chuàng)新型服務(wù)收入均值增長3.93%至6.35億元；2023年，央國企營收均值為55.58億元，較全樣本企業(yè)高20.72%，較民營企業(yè)高29.23%。

　　從營收增速看，央國企營收增速為13.89%，保持兩位數(shù)增長，民營企業(yè)營收增速5.21%，較上年下滑6.88個百分點；2023年，物業(yè)服務(wù)上市公司毛利潤均值為10.80億元，較上年微增0.04億元，凈利潤均值2.7億元，較上年下降0.13億元，增收不增利仍在持續(xù)，毛利率均值和凈利率均值分別為23.45%和5.87%，較上年分別下降1.73百分點和0.74個百分點，降幅收窄；2023年，民營企業(yè)的核心利潤率均值為11.54%，較上年提高1.13個百分點，盈利穩(wěn)定；2023年，物業(yè)服務(wù)上市公司應(yīng)收賬款及票據(jù)總額達到861.35億元，同比增長8.54%，增速較上年大幅下降33.48個百分點，與營收增速持平。

　　穩(wěn)速增效，固本興新，轉(zhuǎn)型升級：截至2023年底，46家上市公司的儲備面積均值約為6178.4萬平方米，同比下降10.82%，近年來首次由增轉(zhuǎn)降，長期看上市公司將面臨較大的規(guī)模增長壓力，進入穩(wěn)速甚至低速增長階段，由注重“規(guī)模增長”轉(zhuǎn)為“效益增長”；在區(qū)域深耕方面，物業(yè)上市公司充分意識到城市聚焦和區(qū)域協(xié)同發(fā)展的重要性，通過現(xiàn)有項目的優(yōu)勢以點帶面，拓展項目，提升區(qū)域密度和經(jīng)營效益。

　　在業(yè)態(tài)布局方面，上市公司積極推進“多業(yè)態(tài)發(fā)展戰(zhàn)略”，尤其非住宅領(lǐng)域，細分程度顯著提高，布局業(yè)態(tài)逐步擴展至學(xué)校、醫(yī)院、交通、軍隊、場館、景區(qū)等；上市公司的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略有所調(diào)整且更為理性，重心逐步回歸至服務(wù)質(zhì)量，堅守本源，鞏固主業(yè)，提升品質(zhì)，建立信任；在布局社區(qū)增值服務(wù)過程中不盲目地追求服務(wù)種類多樣，而是結(jié)合自身優(yōu)勢，有所側(cè)重地發(fā)展少數(shù)幾種業(yè)務(wù)，并做到“少而專、專而精”，結(jié)合企業(yè)情況布局IFM及城市服務(wù)；加強智能化建設(shè)，頭部企業(yè)作為行業(yè)的領(lǐng)航者在數(shù)字轉(zhuǎn)型、智能化建設(shè)方面走在了前列，投入力度大。

　　行業(yè)穩(wěn)中向好，業(yè)務(wù)尚待破局，構(gòu)筑特色壁壘，加強ESG實踐：物業(yè)管理行業(yè)是一個可以永續(xù)發(fā)展的行業(yè)，且具備現(xiàn)金流充足、輕資產(chǎn)、弱周期性等優(yōu)勢，伴隨物業(yè)上市公司發(fā)展更加獨立，更加穩(wěn)健，風(fēng)險逐步出清，物業(yè)板塊的市場價值有望回歸，地方國資背景物業(yè)企業(yè)，仍在尋求奔赴資本市場的機會，以實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值及組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

　　當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)處在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入增速下降，而多元業(yè)務(wù)增速更低，尚待破局的發(fā)展階段，未來物業(yè)公司的發(fā)展仍然具備一定挑戰(zhàn)性；特色賽道是發(fā)力方向，競爭格局尚未形成，優(yōu)秀的非住宅物業(yè)公司有望做大做強并登陸資本市場；物業(yè)上市公司積極響應(yīng)政策號召，深刻意識到可持續(xù)發(fā)展的重要性，逐步加強ESG體系建設(shè)，提升ESG相關(guān)信息披露質(zhì)量，將ESG理念融入企業(yè)經(jīng)營管理中，兼顧經(jīng)濟價值和社會價值，力爭實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。