境內(nèi)外宏觀環(huán)境下行壓力增大，引來(lái)“經(jīng)濟(jì)承壓樓市政策應(yīng)該松綁”的呼聲不絕于耳，一時(shí)間各地房地產(chǎn)市場(chǎng)傳聞四起。新華社上周刊文《如何看待未來(lái)房?jī)r(jià)走向》稱，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變，“不會(huì)允許任何放松原已建立的調(diào)控政策體系、任由房?jī)r(jià)上漲的做法”。分析指，樓市調(diào)控不會(huì)半途而廢，“房住不炒”的政策定位亦不會(huì)動(dòng)搖。

10月末，網(wǎng)上傳出“國(guó)務(wù)院規(guī)定半年內(nèi)必須放開(kāi)樓市全部限購(gòu)”，一些以此為題的公眾號(hào)閱讀量輕松超過(guò)“10萬(wàn)+”，其他消息還包括：“廣東省逐步取消商品房預(yù)售制度”、“廈門取消限購(gòu)”、“濟(jì)南取消限購(gòu)”、“廣州增城、南沙、花都三區(qū)放開(kāi)限價(jià)”等。

在受訪專家眼中，新華社文章正是針對(duì)上述的謠言，明確了“住房不炒”的政策基調(diào)不會(huì)動(dòng)搖。蘇寧金研院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍表示，中央對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的態(tài)度仍然十分堅(jiān)決，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立前，放松樓市調(diào)控的概率微。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦亦認(rèn)為，官媒在當(dāng)前市況下發(fā)聲，預(yù)示樓市調(diào)控仍難放松，市場(chǎng)不應(yīng)期待所謂的“救市”，更不能輕信傳聞。

需求供給兩端發(fā)力

新華社文章將“經(jīng)濟(jì)承壓或促使政府放松房地產(chǎn)調(diào)控”的論斷視為“雜音”，并明確中央將下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控精神，決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄。

盧文曦強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度雖大，但近兩年也滋生不少“泡沫”，經(jīng)濟(jì)承壓背景下，若繼續(xù)用房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，“泡沫”就會(huì)變得更大。不過(guò)，房地產(chǎn)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的“壓艙石”，樓市調(diào)控不放松亦不意味著要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)動(dòng)蕩，國(guó)家通過(guò)調(diào)控促使樓市更加穩(wěn)定，從而為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整贏得時(shí)間和空間。

需注意的是，本輪樓市調(diào)控持續(xù)時(shí)間已超兩年，上半年各地累計(jì)出臺(tái)調(diào)控政策約200次，進(jìn)入下半年后，各地仍續(xù)政策高壓。以一線城市為例，9月北上廣深等就連續(xù)開(kāi)展樓市亂象專項(xiàng)整治行動(dòng)，而其他城市也在過(guò)去兩個(gè)月內(nèi)相繼出臺(tái)政策，打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)行為。

第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可觀察到，與過(guò)去不同，本輪調(diào)控除繼續(xù)在需求端發(fā)力外，亦對(duì)供給端進(jìn)行了諸多政策調(diào)整，包括加大住宅租賃市場(chǎng)供應(yīng)、鼓勵(lì)股票投資以分散投資者的投資需求等。他并指，當(dāng)前宏觀環(huán)境與過(guò)去有很大不同：一方面，金融領(lǐng)域仍處“去杠桿”過(guò)程;另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨著中美貿(mào)易摩擦等外部不確定因素。

降價(jià)銷售或?qū)⒊掷m(xù)

自去年開(kāi)始，內(nèi)地各地競(jìng)相展開(kāi)“搶人大戰(zhàn)”。為招攬人才落戶，地方政府開(kāi)出優(yōu)厚條件：提供購(gòu)房補(bǔ)貼、降低公積金運(yùn)用門檻等，但也被人指責(zé)其中有藉機(jī)放松調(diào)控之嫌。盧文曦認(rèn)為，難免有投機(jī)客藉“搶人大戰(zhàn)”機(jī)會(huì)買房，對(duì)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力不強(qiáng)的城市而言，購(gòu)房者不應(yīng)跟風(fēng)，“畢竟投機(jī)的成本會(huì)很高”。他續(xù)稱，“一刀切”的樓市政策已漸淡去，各地料依據(jù)自身實(shí)際狀況，對(duì)調(diào)控政策予以調(diào)整。對(duì)樓市“過(guò)熱”，或出現(xiàn)“投資炒作”傾向的城市而言，其調(diào)控政策高壓還將延續(xù)。

簡(jiǎn)可判斷，樓市調(diào)控政策大幅轉(zhuǎn)向概率極低，中央政策將在“短期宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”與“長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展”之間找到最佳平衡點(diǎn)。他強(qiáng)調(diào)，過(guò)去兩年決策層對(duì)債務(wù)問(wèn)題非常看重，并在“去杠桿”領(lǐng)域做了諸多努力，若短期重新回到刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的老路上，過(guò)去兩年努力就會(huì)白費(fèi)。

展望樓市前景，黃志龍?zhí)嵝眩?dāng)前一些開(kāi)發(fā)商采取“降價(jià)銷售”策略，特別在一些核心城市，“以價(jià)換量”策略效果較為明顯，不排除明年樓市出現(xiàn)新一輪“降價(jià)潮”的可能性。盧文曦補(bǔ)充稱，“降價(jià)銷售”看似簡(jiǎn)單粗暴，但相當(dāng)有效。鑒于近期不少開(kāi)發(fā)商的融資計(jì)劃被否，加上年底資金結(jié)算期臨近，年末樓市“價(jià)格戰(zhàn)”恐難避免。

滬改善型樓盤不再“日光”

由于上海樓市“金九”成色不佳，“銀十”交投被市場(chǎng)寄予厚望，但最終成交數(shù)據(jù)仍差強(qiáng)人意。上海中原和上海鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，10月上海新房成交53.7萬(wàn)平方米或0.41萬(wàn)套，較“金九”分別減23.1%、29.32%。至此，今年9、10月，上海新房合計(jì)成交1萬(wàn)套，明顯不及今年7、8月樓市銷售淡季時(shí)期的1.35萬(wàn)套成交水平。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦坦言，上月初上海新房成交面積遠(yuǎn)低于正常水平，此后成交量能雖有所恢復(fù)，但恢復(fù)速度較慢、恢復(fù)力度也小，甚至月末最后一周連常規(guī)的“翹尾行情”都未出現(xiàn)。

上海鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師趙葆根觀察到，隨著新房供應(yīng)端的放量，上月“新房搖號(hào)”熱度逐漸降低，當(dāng)月公示搖號(hào)結(jié)果的市區(qū)十二個(gè)樓盤中，有六個(gè)搖號(hào)組數(shù)低于房源數(shù)量，最低的新盤項(xiàng)目其搖號(hào)組數(shù)不足房源總量的20%。

成交均價(jià)錄歷史新高

受市場(chǎng)交投情緒低迷影響，此前頗受青睞的“改善型”樓盤，在上月的熱度也有見(jiàn)頂?shù)嫩E象。據(jù)介紹，以往中環(huán)內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)盤都能“日光”，但上月一些項(xiàng)目出現(xiàn)剩余房源，更有甚者認(rèn)籌率還不足半成。不過(guò)，當(dāng)前上海豪宅項(xiàng)目的去化率普遍超過(guò)九成，因此帶動(dòng)10月上海新房成交均價(jià)攀升至每平方米6.343萬(wàn)元人民幣，較9月均價(jià)上漲17.3%，刷新歷史新高。

盧文曦直言，上海樓市“金九銀十”行情已連續(xù)兩年落空，這將對(duì)市場(chǎng)信心構(gòu)成明顯的挫傷，市場(chǎng)不斷出現(xiàn)的“謠言”則體現(xiàn)出這種焦慮。鑒于上海樓市調(diào)控政策短期不會(huì)放松，房企和買家的預(yù)期料雙雙轉(zhuǎn)變，不排除本月更多開(kāi)發(fā)商對(duì)在售項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整的可能，甚至有的項(xiàng)目會(huì)以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市。

穗一手網(wǎng)簽量八年最少

入秋氣溫驟降，廣州一手住宅銷售同樣遇冷，“金九銀十”慘淡收官。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，上月廣州一手住宅網(wǎng)簽量共計(jì)為5333套創(chuàng)八年來(lái)新低，較去年10月的6330套減少16%。廣州一手樓成交量自今年6月開(kāi)始呈現(xiàn)不斷下滑的趨勢(shì)。有分析指，因市場(chǎng)成交延續(xù)較快回落趨勢(shì)，業(yè)內(nèi)預(yù)期短期內(nèi)市場(chǎng)交投會(huì)持續(xù)低迷，客戶觀望情緒濃厚。

在樓市成交面積方面，廣州10月一手住宅網(wǎng)簽面積近58萬(wàn)平方米，比去年10月的66萬(wàn)平方米降13%。其中，廣州中心六區(qū)10月成交面積為僅占近兩成，其余超過(guò)六成來(lái)自郊區(qū)樓盤。

地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞指出，由于上月廣州市住建委提出對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化，嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備，對(duì)成交備案更加嚴(yán)苛管理。這在一定程度上也加劇了市場(chǎng)觀望情緒，讓一手住宅成交熱度有所回落。

銷售遇冷不僅是一手住宅，廣州二手樓市在十月成交同樣冷淡。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的10月二手住宅交易市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，受國(guó)慶假期影響，10月份廣州全市中介促成二手住宅成交僅為5361宗，環(huán)比大幅減少21.19%。這也帶來(lái)了業(yè)界預(yù)期的繼續(xù)走低。報(bào)告指出，11月經(jīng)理人指數(shù)僅有33.38，也就是說(shuō)，僅三成左右經(jīng)理人看好后市。

深近六成二手房報(bào)價(jià)跌

在樓市調(diào)控政策帶來(lái)的博弈下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”并未回暖，尤其在“7.31新政”實(shí)施后，多區(qū)樓盤均價(jià)小幅下調(diào)，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。一線開(kāi)發(fā)商可謂“春江水暖鴨先知”加快了推盤速度，為在金融環(huán)境整體偏緊的情況下回籠資金，也紛紛推出特價(jià)單位吸引客戶。據(jù)市場(chǎng)人士表示，在新政管控以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下，深圳樓市目前處于敏感、膠著狀態(tài)，屬市場(chǎng)正常反應(yīng)。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳10月共18個(gè)項(xiàng)目入市銷售，其中住宅和公寓產(chǎn)品的總銷售量高達(dá)9977套，預(yù)計(jì)11月將有21個(gè)新房項(xiàng)目入市。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，僅在上周深圳就有4個(gè)住宅項(xiàng)目入市，但一手住宅整體開(kāi)盤去化率僅為兩成左右。

羅湖區(qū)一個(gè)在售項(xiàng)目的銷售經(jīng)理指出，成交量低迷會(huì)拖累開(kāi)發(fā)商的銷售業(yè)績(jī)與回款目標(biāo)，一些開(kāi)發(fā)商既要完成業(yè)績(jī)目標(biāo)，也要回籠更多的資金，所以會(huì)在短期選擇密集出貨，造成市場(chǎng)供應(yīng)大增且短期價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)，特別是之前銷售情況較差而回款壓力又大的項(xiàng)目，可能推出更多“特價(jià)”單位，開(kāi)發(fā)商有以價(jià)換量的需求。

二手房市場(chǎng)買賣雙方的博弈已初顯結(jié)果，二手房?jī)r(jià)格的松動(dòng)已漸成趨勢(shì)。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，從報(bào)價(jià)變動(dòng)的區(qū)間來(lái)看，二手住宅10月份報(bào)價(jià)下跌的盤源占比達(dá)59.36%。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的中介行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)顯示，二手房市場(chǎng)的價(jià)格也有所松動(dòng)，除龍崗、大鵬兩區(qū)外，深圳全市其余各區(qū)二手房報(bào)價(jià)均出現(xiàn)不同程度下調(diào)。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，樓市的調(diào)控方向，暫時(shí)仍以偏緊為主，松動(dòng)的可能性會(huì)有，但要視樓市的整體走勢(shì)是否出現(xiàn)較為明顯的下行情況而定。

行業(yè)不景氣 中介轉(zhuǎn)型謀生

圖：在樓市銷售遇冷的情況下，不少房屋中介公司銷售人員工作更賣力\中新社

“這次行業(yè)生存危機(jī)不會(huì)像2008年一樣那么快就過(guò)去，對(duì)于行家來(lái)講，現(xiàn)在就是‘排隊(duì)去死，看誰(shuí)有實(shí)力排在最后’的淘汰賽。”中原地產(chǎn)華東區(qū)總裁兼上海中原總經(jīng)理陸成在“致上海中原全體同仁的公開(kāi)信”中如是說(shuō)。

一葉知秋，房產(chǎn)中介對(duì)樓市冷暖的觀感最直接。樓市“寒冬”的來(lái)臨，對(duì)“靠天吃飯”的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人而言無(wú)疑是個(gè)壞消息。近期在屋苑中擺攤推介一、二手房的經(jīng)紀(jì)明顯增多，他們大多兩人一組，騎著電瓶車，帶著寫有住宅信息的小黑板，或印有新房簡(jiǎn)介的宣傳單，向屋苑內(nèi)的居民推介，但駐足諮詢者寥寥。

記者在上海楊浦區(qū)周家嘴路和許昌路交界口看到，內(nèi)地某知名房產(chǎn)中介門店也縮小了規(guī)模。與品牌中介相比，小微地產(chǎn)中介的日子更難捱。在楊浦區(qū)控江板塊，部分小微中介已關(guān)張，甚至記者住家樓下的小型中介店已改換門庭成了小賣部，過(guò)去見(jiàn)面常打招呼的中介老板也不知所終。

另?yè)?jù)悉，上海中原的內(nèi)部文件顯示，公司全體員工所有崗位全勤獎(jiǎng)“暫時(shí)取消”、所有崗位通訊津貼、工齡工資、車貼均調(diào)整為“5折發(fā)放”;“中臺(tái)部門”中，聯(lián)動(dòng)中心、拓展中心、研究院傭金比例調(diào)整為“8折發(fā)放”，研究院同時(shí)“取消所有績(jī)效”;“后臺(tái)部門”中，風(fēng)險(xiǎn)管理中心追傭獎(jiǎng)金“減至8折發(fā)放”。

陸成在公開(kāi)信中稱，近期將實(shí)施各項(xiàng)降經(jīng)營(yíng)成本的應(yīng)急措施，公司內(nèi)部也會(huì)全面提倡節(jié)約務(wù)實(shí)，力爭(zhēng)讓公司盡快恢復(fù)收支平衡，“這些‘應(yīng)急措施’多多少少影響到大家的個(gè)人收益，我對(duì)此向全體同仁表示萬(wàn)分的歉意，也衷心祝愿公司在全體同仁的共同努力下，盡快恢復(fù)穩(wěn)定盈利”。

在樓市銷售遇冷的情況下，不少房屋中介公司銷售人員工作更賣力。記者采訪發(fā)現(xiàn)，為了搶占機(jī)遇，不少?gòu)V州樓盤銷售黃金周假期全天無(wú)休工作。也有部分人員在樓市入秋時(shí)已悄然轉(zhuǎn)換工作。過(guò)去曾聯(lián)系客人買房的房地產(chǎn)中介銷售陳先生，最近不再在朋友圈發(fā)樓盤銷售信息，改為做保險(xiǎn)服務(wù)。他嘆言：“最近行業(yè)不景氣，現(xiàn)在辭了中介工作，將轉(zhuǎn)做保單業(yè)務(wù)。”