大公網(wǎng)訊（記者 毛麗娟）美元加息、中國(guó)國(guó)內(nèi)繼續(xù)去杠桿，內(nèi)外環(huán)境的動(dòng)蕩加劇了樓市的緊張氛圍，以往房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的一線城市也開(kāi)始或明或暗地降價(jià)，在深圳，知名房企開(kāi)始采取各種促銷手段吸引買家，十年前金融危機(jī)時(shí)的 “一成首付”又開(kāi)始重現(xiàn)江湖了。分析認(rèn)為，不僅中小開(kāi)發(fā)商感受到銷售放慢的壓力，龍頭開(kāi)發(fā)商、大型開(kāi)發(fā)商也面臨去化壓力，行業(yè)不得不積極應(yīng)對(duì)銷售“入秋”的局面。

“錢不夠可以先一折首付、一次性付款打八折……”今年的“金九銀十”似乎有點(diǎn)開(kāi)局不順。近期，各大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛加大營(yíng)銷、出招去庫(kù)存。

記者微信朋友圈一位地產(chǎn)人的心聲仿若當(dāng)下深圳樓市的真實(shí)寫(xiě)照，這位地產(chǎn)人說(shuō)：“回顧自己這些年職場(chǎng)，一言難盡，在做營(yíng)銷的時(shí)候，設(shè)計(jì)是龍頭，轉(zhuǎn)去做租賃，營(yíng)銷又開(kāi)始火，后來(lái)去了外地，深圳的營(yíng)銷和商業(yè)開(kāi)啟多年黃金期，好不容易再回到深圳做營(yíng)銷，房企已經(jīng)是土地拓展是核心，經(jīng)過(guò)多年煎熬，做了兩年多土地拓展，現(xiàn)在公司又告訴我營(yíng)銷是C位……”

主要是為了狠抓回款，緩解資金壓力，不得不降價(jià)促銷。有開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士告訴記者。

開(kāi)發(fā)商打折促回款加速

恒大是國(guó)慶黃金周前夕最早從集團(tuán)層面啟動(dòng)全國(guó)促銷的龍頭地產(chǎn)商。在該司內(nèi)部流出的一份打折方案上，記者看到，今年9月初，該集團(tuán)對(duì)旗下646個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全國(guó)范圍甩貨。具體而言，基礎(chǔ)優(yōu)惠價(jià)89折，在此基礎(chǔ)上，部分項(xiàng)目的限量特價(jià)房可折上97折（額外最高95折），部分項(xiàng)目公寓、辦公及寫(xiě)字樓額外92折，商鋪額外6到7折優(yōu)惠。此外，根據(jù)付款方式的不同，可享有的優(yōu)惠政策也不同。

想享受93折，購(gòu)房者需在3個(gè)月內(nèi)付清全款；采用商業(yè)及公積金按揭貸款的可享受94折；首付采取優(yōu)惠按揭，且在11月30日前付清的話可享受95折；1年內(nèi)付清全款的可享受97折；2年內(nèi)付清全款則享受的優(yōu)惠力度最小，為99折。

按照恒大公布的優(yōu)惠促銷政策，如果把所有購(gòu)房?jī)?yōu)惠全部用齊，一套住宅樓盤(pán)的最終折扣幅度可以達(dá)到74折。此外，其辦公樓盤(pán)的折扣則是在89折的基礎(chǔ)上額外有6-7折，這意味著恒大部分商鋪接近半價(jià)出售。

而在深圳，繼深圳佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)“首付分期”、羅湖水貝明德公館打出“深中學(xué)區(qū)房一成首付”的口號(hào)后，再現(xiàn)“一成首付”的還有名企萬(wàn)科。

記者了解到，萬(wàn)科位于東莞臨深片區(qū)塘廈鎮(zhèn)的住宅項(xiàng)目萬(wàn)科棠樾，近期推出特價(jià)單位，均價(jià)2.4萬(wàn)-2.7萬(wàn)/㎡。此前，萬(wàn)科.在線家的頁(yè)面上，該項(xiàng)目的銷售價(jià)格為2.9萬(wàn)/㎡，以此算，降價(jià)幅度最高達(dá)5000/㎡。

該項(xiàng)目的銷售人員透露，只要購(gòu)買130㎡帶裝修4房，就可以享受到“首付1成”的優(yōu)惠政策。假如購(gòu)房者是首套房客戶，可以先交1成首付，剩余2成首付1年內(nèi)還清即可，且不收手續(xù)費(fèi)。”

業(yè)內(nèi)驚訝，就連一向財(cái)務(wù)穩(wěn)健、資金充沛的萬(wàn)科也感受到了回款壓力。

就在9月下旬，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮在萬(wàn)科南方區(qū)域的月度例會(huì)講話紀(jì)要流出，透露萬(wàn)科對(duì)當(dāng)下樓市的真實(shí)判斷。郁亮指出，房地產(chǎn)行業(yè)真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已來(lái)，樓市的需求急劇消失，開(kāi)發(fā)商面臨去化壓力。

他要求萬(wàn)科作戰(zhàn)略檢討，所有業(yè)務(wù)圍繞“收斂”和“聚焦”四個(gè)字來(lái)進(jìn)行，保證萬(wàn)科能活下去。“這么做有可能會(huì)失去機(jī)會(huì)、錯(cuò)判形勢(shì)，但這是我們的選擇。”按照萬(wàn)科管理層要求，今年必須實(shí)現(xiàn)6300億回款，目前完成不到一半。

包括萬(wàn)科在內(nèi)，碧桂園、恒大、龍湖等大型房企8月份的銷售增速均已放緩。

中信證券地產(chǎn)分析師陳聰判斷，樓市銷售速度可能入秋。不僅熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫，新房開(kāi)盤(pán)去化率也明顯下降（根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)）。他指，持續(xù)上升的按揭貸款利率，不斷走弱的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，和各地陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控政策，都是市場(chǎng)走冷的主要原因。未來(lái)幾個(gè)月銷售速度將下降，去化難度將繼續(xù)增加。

不過(guò)，該券商地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為樓市不會(huì)明顯惡化到“入冬”的情景。這主要是因?yàn)榘唇屹J款利率上升幅度近期趨緩，且新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下整體流動(dòng)性較為充裕，而其他領(lǐng)域貸款需求并不充足。2019年的市場(chǎng)仍有望保持相對(duì)穩(wěn)定的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逼近 大型房企短期償債壓力大

除了公司內(nèi)部的去化壓力，即將到來(lái)的債務(wù)高峰，也是開(kāi)發(fā)商不得不加速回款的重要原因。

據(jù)申萬(wàn)宏源統(tǒng)計(jì)，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量總計(jì)為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達(dá)932億、698億元。接下來(lái)2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

天風(fēng)證券分析師陳天誠(chéng)根據(jù)各上市房企中報(bào)數(shù)據(jù)分析，大型房企明股實(shí)債融資占比（估算）明顯高于龍頭房企、中型房企、小型房企，達(dá)到了7.3%；大型房企在除了“應(yīng)付債券”之外的所有負(fù)債科目里增速都是四組房企中最快的，說(shuō)明大型房企作為追趕者，在規(guī)模快速擴(kuò)張的過(guò)程中將各種融資方式都用到了極致。到期債務(wù)（短期借款+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債）占剔除預(yù)收款后的總負(fù)債的比例在四組房企中最高，達(dá)到23.0%，短期償債壓力較大。

海通證券債券研究員姜超宏認(rèn)為，企業(yè)間分化越來(lái)越明顯，融資潮水過(guò)去后，個(gè)別企業(yè)的信用違約概率增加。再融資持續(xù)收緊下，企業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)中非標(biāo)準(zhǔn)化程度較高、項(xiàng)目去化難度高（不少小房企項(xiàng)目受區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)影響非常大），或者現(xiàn)有資產(chǎn)抵押程度已經(jīng)非常高，都會(huì)影響到企業(yè)獲取流動(dòng)性的能力。風(fēng)格激進(jìn)的中型房企則容易面臨融資失控的問(wèn)題。他判斷，風(fēng)險(xiǎn)釋放的順序或是：“流動(dòng)性差的小房企-風(fēng)格激進(jìn)的中型房企-管理不善的大中型房企”。

深圳未來(lái)五年內(nèi)新增供應(yīng)一半來(lái)自城市更新 短期房?jī)r(jià)或下滑

“未來(lái)18年深圳市場(chǎng)新增供應(yīng)170萬(wàn)套，其中40%來(lái)自土地招拍掛，剩余60%來(lái)自城市更新。”第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇談及深圳近年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化時(shí)指出，從2012年開(kāi)始，深圳住宅市場(chǎng)已經(jīng)由增量房進(jìn)入存量房時(shí)代。

一組數(shù)據(jù)顯示，2012年至今，深圳二手住宅的成交量就一直高于一手住宅，截止2018年6月，上半年深圳一手住宅成交量為72.54萬(wàn)平方米，二手房的成交量則達(dá)到了151.91萬(wàn)平方米。

基于深圳目前的市場(chǎng)情況，謝靖宇表示，預(yù)計(jì)隨著調(diào)控政策的不斷深化，第二次住房改革制度的實(shí)施，深圳住宅市場(chǎng)將逐漸趨于平穩(wěn)。短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)因嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境出現(xiàn)小幅度下滑，但因?yàn)樾枨蠡A(chǔ)始終存在且資本流動(dòng)性充盈，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)將表現(xiàn)穩(wěn)定。

此外，隨著深圳走向存量土地開(kāi)發(fā)，未來(lái)18年，深圳市場(chǎng)新增供應(yīng)的170萬(wàn)套住宅中，來(lái)自于土地招拍掛的將只占四成，高達(dá)60%將來(lái)自于城市更新。

看好大灣區(qū)給深圳帶來(lái)的價(jià)值升級(jí)機(jī)會(huì)

作為改革開(kāi)放的排頭兵，近三十年，深圳GDP保持年均近22%的增長(zhǎng)速度，加之毗鄰香港的獨(dú)特地理優(yōu)勢(shì)，迅速崛起成為一線國(guó)際大都市，創(chuàng)造出中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放歷程的一個(gè)奇跡。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)方面，謝靖宇分析指出，隨著深圳商務(wù)發(fā)展由東向西推進(jìn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的格局也將更為多元化，呈現(xiàn)多中心化發(fā)展，租金水平也將不斷攀升。

但由于近兩年來(lái)深圳寫(xiě)字樓供應(yīng)量大增，未來(lái)短期內(nèi)表現(xiàn)為供過(guò)于求，將導(dǎo)致寫(xiě)字樓平均租金增長(zhǎng)放緩，但核心區(qū)與非核心區(qū)間的租金分化也會(huì)更為明顯。

第一太平戴維斯方面研究指出，深圳全市的寫(xiě)字樓平均租金年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)4.49%，預(yù)計(jì)2018年下半年全市平均租金將為230.7元／平方米。供應(yīng)方面，2018-2020年，深圳寫(xiě)字樓供應(yīng)量將達(dá)到550萬(wàn)平方米的高峰，其中將有65%均集中在南山區(qū)。

謝靖宇表示：“金融、高科技業(yè)、信息技術(shù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域內(nèi)漸長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，催生出更多的寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃需求。灣區(qū)經(jīng)濟(jì)概念效應(yīng)、可交易標(biāo)的數(shù)量的大小及市場(chǎng)物業(yè)資產(chǎn)表現(xiàn)的預(yù)期，將共同賦能產(chǎn)生更多大宗交易，投資者面貌也會(huì)繼而從原來(lái)相對(duì)單一逐漸走向多元。”

此外，消費(fèi)升級(jí)締造深圳零售業(yè)態(tài)變遷，同時(shí)催生供需兩旺的零售物業(yè)市場(chǎng)。深圳零售市場(chǎng)將朝多商圈化發(fā)展，由羅湖大劇院、福田市中心、南山后海向?qū)毎?、龍華及龍崗中心區(qū)擴(kuò)散。成熟標(biāo)桿購(gòu)物中心將以業(yè)態(tài)調(diào)整升級(jí)為主，主題和進(jìn)駐品牌的創(chuàng)新將成為其繼續(xù)發(fā)展的突破口。非標(biāo)桿項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加大，將以提升出租率及租金水平為目標(biāo)。

他認(rèn)為，隨著粵港澳大灣區(qū)的面世，一個(gè)世界級(jí)的超級(jí)城市群將帶領(lǐng)深圳迎來(lái)價(jià)值升級(jí)新時(shí)代。

剛需購(gòu)房者觀望盼降價(jià)“上車”

在目睹深圳新房均價(jià)連續(xù)一年多穩(wěn)定在5萬(wàn)4千元/每平米左右之后，劉亮對(duì)房?jī)r(jià)的大跌已經(jīng)不抱希望了，只是盼著價(jià)格能夠有所松動(dòng)、好在一個(gè)買家有資格議價(jià)的氛圍里購(gòu)置全家在深圳的首套房。

劉亮是深圳光明區(qū)一家小工廠的企業(yè)主，也是兩個(gè)孩子的父親。今年暑假，他接回了一直放在老家由父母幫帶的小兒子，由于自己夫妻倆都得打理工廠，照顧兩個(gè)孩子的重任就落在了劉亮父母身上，兩位老人因此也跟來(lái)了深圳。

為了住得不憋屈，劉亮特意在原來(lái)租房的小區(qū)換租了一套3居室。由于打算長(zhǎng)期在深圳發(fā)展，這幾年，劉亮一直在尋覓購(gòu)房機(jī)會(huì)，無(wú)奈房?jī)r(jià)2015年以來(lái)翻番，工廠經(jīng)營(yíng)艱難，自己覺(jué)得負(fù)擔(dān)太重一直未出手。

“我現(xiàn)在租住的這套房子，房產(chǎn)證上寫(xiě)的面積是120平米，還贈(zèng)送有20平的入戶花園，很寬敞，小區(qū)環(huán)境也很適合老人孩子，剛好房東有意出售。”劉亮說(shuō)，房東報(bào)價(jià)是480萬(wàn)，父母覺(jué)得如果400萬(wàn)左右買下來(lái)不吃虧，但他自己判斷房東很難降到400萬(wàn)。

劉亮以其在光明區(qū)開(kāi)廠的經(jīng)驗(yàn)來(lái)分析，“最近幾年，由于各項(xiàng)成本上升，這一片區(qū)很多工廠都搬走了，騰出來(lái)的片區(qū)，政府不可能讓它荒廢，必然會(huì)引進(jìn)新的更有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)，這部分產(chǎn)業(yè)又會(huì)帶來(lái)新的置業(yè)需求，所以房?jī)r(jià)不太可能大跌。”劉亮說(shuō)，隨著廣深港高鐵在光明區(qū)設(shè)站，以及光明區(qū)地鐵線路陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，未來(lái)該區(qū)域直達(dá)深圳中心區(qū)的時(shí)間將大為縮短，這也一定程度上制約了房?jī)r(jià)的下跌空間。目前，他只盼著房?jī)r(jià)能有10%到20%左右的降價(jià)，好盡快“上車”。

在深圳某銀行做客戶經(jīng)理的小羅則告訴記者，自己每月一兩萬(wàn)的工資暫時(shí)根本買不起深圳的房子，父母也給不了支持，所以只能租房。她盼著政府多配套建設(shè)公租房、安居型商品房，像她這樣有著深圳戶口但又收入有限的夾心層才能申請(qǐng)到低價(jià)住房。

緩解“夾心層”住房困難 深圳“發(fā)力”人才房及保障性住房

對(duì)于普通工薪階層來(lái)說(shuō)，2015年以來(lái)房?jī)r(jià)翻番，從“買不起”到“租不起”來(lái)得猝不及防。為緩解“夾心層”住房困難，“十三五”期間，深圳將探索建立“高端有市場(chǎng)、中端有支撐、低端有保障”的住房制度。其中，計(jì)劃新增籌集建設(shè)人才住房和保障性住房40萬(wàn)套（其中人才住房不少于30萬(wàn)套），總建筑面積約2600萬(wàn)平方米，相當(dāng)于深圳特區(qū)成立30多年來(lái)建設(shè)的政策性住房總和，也超出了“十二五”期間深圳開(kāi)工的商品房數(shù)量(35.7萬(wàn)套)。

對(duì)于深圳這一人口凈流入的城市而言，住房供需矛盾長(zhǎng)期存在，如何解決住房用地問(wèn)題是個(gè)難題。

多途徑籌建人才房及保障性住房

深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡表示，40萬(wàn)套住房建設(shè)用地不能完全靠新供應(yīng)的土地來(lái)保障，還需要另找其他渠道來(lái)解決，最大困難在于土地資源緊缺，40萬(wàn)套人才住房和保障性住房里真正能落實(shí)土地保障的僅有21萬(wàn)套，剩余19萬(wàn)套的土地保障暫時(shí)還不到位，需通過(guò)多種方式推動(dòng)解決。

據(jù)悉，深圳將拓寬渠道，通過(guò)城市更新配建、地鐵上蓋、棚戶區(qū)改造、城中村綜合整治、城際合作等15種途徑籌集建設(shè)。此外，深化住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，租購(gòu)并舉，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，構(gòu)建多主體多渠道住房供給新格局。

深圳市規(guī)土委旗下深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒提出，可通過(guò)“軌道交通+產(chǎn)業(yè)園區(qū)+人才小鎮(zhèn)+公共配套”的都市圈城際住房合作，開(kāi)發(fā)建設(shè)一批面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工和深圳人才供應(yīng)的人才住房。

而張學(xué)凡也表示，將主動(dòng)落實(shí)粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略，大力推進(jìn)區(qū)域合作努力破解土地資源瓶頸問(wèn)題，加大和周邊城市的溝通協(xié)調(diào)力度，共建產(chǎn)業(yè)園區(qū)并配套建設(shè)人才住房，以軌道交通連接來(lái)實(shí)現(xiàn)城際之間的合作。