物業(yè)行業(yè)正在上演"貪吃蛇"游戲。

　　資本不休，并購不止。縱觀物管上市公司的募集資本用途，幾乎每家企業(yè)都把并購擴張放在首位，同地產(chǎn)行業(yè)一般，物管行業(yè)的規(guī)模追逐戰(zhàn)難以避免。

　　實際上，從2020年開始，物業(yè)行業(yè)收并購大潮就初見端倪，據(jù)某研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年上市物企披露的有效收并購事件高達76起，是2019年有效收并購事件27起的2.81倍，共花費金額107億元。

　　進入2021年，收并購潮并沒有減弱的趨向。近日來，有多家擬上市港股物管企業(yè)招股書失效，資本市場對于物業(yè)股的熱情似乎正在減弱。

　　或許是看到了資本市場回調(diào)的窗口期，已經(jīng)上市的物管企業(yè)加速了收并購的步伐，越來越多的中小型物業(yè)企業(yè)出局。

　　與此同時，大型物企正找準時機加速行業(yè)整合，提升自身市場占有率與競爭力，優(yōu)化資產(chǎn)配置。

　　
物業(yè)"高端玩家"加速行業(yè)布局

　　數(shù)據(jù)顯示，上市物管企業(yè)2021年7-10月收并購金額支出超過160億元，超過了2020年全年并購總金額。

　　中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月1日，今年以來物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生并購交易63宗，并購方涉及33家物業(yè)企業(yè)。，并出現(xiàn)了刷新行業(yè)紀錄的百億級大型并購案例。

　　同時，通過并購行業(yè)優(yōu)質(zhì)資源正在加速向頭部企業(yè)聚集，物業(yè)管理行業(yè)集中度提升速度或?qū)⒊A期，行業(yè)加速進入洗牌階段。

（圖片來源：中指研究院）

　　其中，最值得關(guān)注的就是碧桂園服務涉及的幾樁重磅收購案。

　　今年以來，碧桂園服務在收并購上耗資近200億元，達成大大小小收并購交易共10宗。其中，三宗"大魚吃大魚"的并購案例值得關(guān)注。



　　今年2月25日，碧桂園服務耗資49.64億元收購了藍光發(fā)展旗下的物管企業(yè)藍光嘉寶64.62%的股權(quán)；9月20日，耗資100億元買下了富力地產(chǎn)旗下物管企業(yè)富良環(huán)球100%股權(quán)；9月29日，耗資33億收購了花樣年控股旗下物管企業(yè)彩生活服務旗下核心資產(chǎn)鄰里樂100%的股權(quán)。

　　先不談收購金額，單就這幾總交易來看，碧桂園服務收購的對象有一個共同特點--那就是其母公司均因資金問題陷入債務旋渦當中，亟需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，來減輕償債壓力。

　　實際上，近期出現(xiàn)的大宗物企收并購交易中，幾乎都與當前地產(chǎn)行業(yè)的形勢息息相關(guān)，比如這宗肇始于9月末的合生創(chuàng)展收購恒大物業(yè)的交易。

　　起點是9月30日，交易雙方紛紛發(fā)布因收購導致停牌的公告；節(jié)點是10月20日，交易雙方再次發(fā)布澄清公告，雙方收購陷入僵局，也許這就是終點，也許終點尚未可知。


　　
　　值得注意的是，據(jù)合生創(chuàng)展方面透露，收購陷入僵局的原因是代價付款條款的修改。

　　協(xié)議他方要求將將代價先直接支付予賣方，此舉遭到了合生創(chuàng)展的拒絕，合生方表示，此舉難以確保目標公司收到賣方擔保人及其關(guān)聯(lián)方的應付款。簡而言之，即合生方需確保該款項到達目標公司手中，并未移作他用。

　　結(jié)合恒大危機，再來看這次收購的種種轉(zhuǎn)折，似乎頗有意味。

　　整體來看，物管企業(yè)的收購潮并未有停滯的傾向，反而愈演愈烈。

　　睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長郝炬認為，這種趨勢的出現(xiàn)，主要源于目前房地產(chǎn)公司資金形勢大多比較嚴峻，所以將物業(yè)子公司作為其開發(fā)商母公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進行處置，用于資金的回籠，從而導致今年物業(yè)行業(yè)整合和并購加速。

　　從另一方面來看，物管行業(yè)加速整合，不僅有"大魚吃大魚"的現(xiàn)象，"大魚吃小魚"才是行業(yè)收并購的主流趨勢，更是行業(yè)發(fā)展始終不變的邏輯。

　　財經(jīng)分析人士嚴躍進則表示："在物業(yè)收并購標的的選擇上，企業(yè)開始傾向于優(yōu)質(zhì)的地方性非住宅物業(yè)服務龍頭。"據(jù)中物研協(xié)數(shù)據(jù)，500強企業(yè)布局住宅物業(yè)比例高達95.6%，傳統(tǒng)的住宅物業(yè)市場格局已相對成熟，競爭日趨激烈，企業(yè)迫切需要尋找新的發(fā)展空間。

　　
中小物企業(yè)洗牌加速 未來收并購仍是重頭戲

　　近年來，物管行業(yè)發(fā)展迅速，上市企業(yè)如雨后春筍，一下子全都冒了出來。

　　截止2021年9月30日，共有51家物管企業(yè)上市，其中，登上港交所的共47家，登上A股的共4家。自2020年至今，共有27家物管企業(yè)成功上市，已經(jīng)超過了上市企業(yè)總數(shù)的一半。

　　據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截止9月30日，在港上市的47家物管企業(yè)的總市值達到了7419.6億元，平均市盈率為26.2倍。而諸如華潤萬象生活、碧桂園服務、融創(chuàng)服務、旭輝永升服務等市盈率均在40倍以上。

　　隨著行業(yè)的發(fā)展，企業(yè)分化也在不斷加劇。

　　依靠強勁母公司的物管企業(yè)"背靠大樹好乘涼"，既有資金支撐，又有項目支持，其進行融資和收并購的能力和發(fā)展的勁頭是遠超過沒有"靠山"或"靠山"較小的物管企業(yè)。

　　以背靠"大樹"旭輝控股的旭輝永升服務和背靠"小樹"方圓地產(chǎn)的方圓生活服務為例，這兩家都是有"靠山"的物管企業(yè)，但其二者的收并購步伐和市場預期卻截然不同。

　　截止日前，旭輝永升服務市值約235.86億港元，上市以來，公司募資約19億元。其中，16億元用在了并購上，陸續(xù)并購了青島雅園、銀盛泰物業(yè)、香江物業(yè)，華熙五棵松、山東鑫建、美中環(huán)境等。

　　而方圓生活服務的市值約為2.20億港元，近4個月來完成了5起并購，包括長沙霽陽紅物業(yè)、廣東宜康物業(yè)、廣州方恒信息技術(shù)公司、惠州仲愷高新區(qū)金豹保安服務，總代價約7000萬元。即便其在行業(yè)內(nèi)的擴張意愿十分強烈，卻仍不被業(yè)內(nèi)看好。

　　不過，即便是背靠"大樹"的物管企業(yè)，也會面臨被吞并的風險，比如恒大物業(yè)、富力物業(yè)、第一服務等，關(guān)鍵還是在于母公司是否穩(wěn)固且安全地活下去。

　　就在11月1日，融創(chuàng)服務與當代置業(yè)旗下物管公司第一服務控股發(fā)布聯(lián)合公告稱，已于2021年10月7日訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，要約人融創(chuàng)服務以總對價6.927億元收購第一服務3.22億股股份，占后者總股本約32.22%。交易對價為2.15元。

　　根據(jù)收購守則規(guī)則第26.1條，融創(chuàng)服務屆時將須對第一服務所有已發(fā)行股份于作出無條件強制性現(xiàn)金要約，完成強制性收購時，第一服務將在港股退市并成為要約人的全資附屬公司。

　　今年以來，隨著中資美元債市場不斷爆雷，當代置業(yè)在十月份成為了第9家債券違約的房企。當代置業(yè)曾嘗試自救，公司董事會主席、執(zhí)行董事兼控股股東張雷和公司總裁兼執(zhí)行董事張鵬有意向集團提供約8億元的股東貸款，并預期于未來2-3個月內(nèi)完成。

　　但這場自救還是以失敗告終。

　　10月26日，當代置業(yè)發(fā)布公告稱，上述于10月25日到期的美元票據(jù)，其本金及應付利息的還款安排未能于當日達成，當日當代置業(yè)股份及債權(quán)證券暫停買賣，直至今日其旗下第一服務控股被融創(chuàng)服務收購。

　　對于債務違約問題，當代置業(yè)已采用了資產(chǎn)處置、股東借款和引入戰(zhàn)投方等方式，但有幾項工作沒有達到預期的效果，未來的自救舉措可能包括資產(chǎn)重組和引進戰(zhàn)投。

　　地產(chǎn)行業(yè)的變局注定會波及到物管行業(yè)，甚至深刻影響物管行業(yè)的格局，同時，在物管行業(yè)的資本回調(diào)的過程中，由于上市預期與市盈率比較低迷，勢必也會對行業(yè)整合造成影響。

　　如今的物管行業(yè)，"強者愈強，弱者愈弱"的局面將越發(fā)突出。

　　業(yè)內(nèi)專家對大公房產(chǎn)表示，物業(yè)企業(yè)想要在變局中謀發(fā)展，不僅要順應潮流，順勢而上，更要把握機會，形成自身的競爭優(yōu)勢。

　　無論是頭部企業(yè)的多元化布局，亦或是小而精的物管企業(yè)深耕細分領(lǐng)域，變局之下，找準自身的合理定位，才能繼續(xù)走下去。