經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)行業(yè)周期的調(diào)整，是檢驗企業(yè)韌性的試金石。借助于每一輪挑戰(zhàn)，在低迷期修煉內(nèi)功，往往是企業(yè)穿越周期的最有力武器。

　　憑借自身硬實力、前瞻性戰(zhàn)略調(diào)整等，貝殼在這場拉力賽中取得了“能打”的成績。

　　8月12日，貝殼發(fā)布了今年第二季度財報：截至2024年6月30日止六個月，實現(xiàn)凈收入397億元，與2023年同期相對持平；凈利潤為23.33億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤40.86億元。

　　在復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場中，這份財務(wù)數(shù)據(jù)背后，是貝殼始終堅持創(chuàng)新驅(qū)動、深化服務(wù)品質(zhì)、靈活調(diào)整戰(zhàn)略決策。

　　抓住機(jī)遇
　　上半年二手房交易額超萬億

　　2024年已經(jīng)過半，但房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段。為了穩(wěn)定市場、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，政策端不斷發(fā)力。在中央層面堅持“房住不炒”定位后，因城施策、精準(zhǔn)施策逐漸成為房地產(chǎn)相關(guān)政策的主旋律。

　　比如今年5月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局接連發(fā)布重要通知，宣布下調(diào)個人住房貸款利率并降低首付比例。在隨后5月28日至6月26日，上海、廣州、深圳、北京等全國主要城市相繼跟進(jìn)調(diào)整。

　　與此同時，今年7月22日，中國人民銀行再次宣布降息：1年期LPR由3.45%下調(diào)至3.35%，5年期以上LPR由3.95%下調(diào)至3.85%。這次降息也進(jìn)一步引導(dǎo)房貸等成本的下降，再加上多地快速落實降低首付比例、取消商貸利率下限等，房地產(chǎn)市場逐漸修復(fù)，特別是針對二手房市場的“以價換量”策略，同樣刺激二手房市場活躍度逐漸提升。

　　就貝殼來說，上半年公司實現(xiàn)總交易額約14689億元，其中存量房的總交易額達(dá)到10238億元。貝殼認(rèn)為，存量房業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展，得益與經(jīng)紀(jì)人、門店網(wǎng)絡(luò)的夯實和精細(xì)化運(yùn)營的推進(jìn)。

　　2024年上半年，貝殼旗下平臺活躍門店數(shù)為44423家，同比增加8.1%，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)為411478名，同比增加0.6%。

　　為了有效激發(fā)新連接門店的勢能、提升經(jīng)紀(jì)人作業(yè)能力和效率，貝殼打造了線上化店東工作臺，并不斷推進(jìn)平臺生態(tài)優(yōu)化，通過定制的融合計劃幫扶門店以及經(jīng)紀(jì)人更快的爬坡提效，助力門店科學(xué)管理，降低違規(guī)風(fēng)險等。

　　貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長、首席執(zhí)行官彭永東在2024年度第二季度貝殼業(yè)績電話會中提到，今年公司在一二賽道上還在鏈接大量新的供給，一賽道門店數(shù)在持續(xù)增長，二賽道合作的服務(wù)者數(shù)量也在快速增長。公司持續(xù)在一賽道投入門店經(jīng)營者的培訓(xùn)，做一系列在房客源和生態(tài)上的強(qiáng)運(yùn)營管理動作，提升資源的轉(zhuǎn)化效率。二賽道公司通過規(guī)則派單和服務(wù)者分級，改變服務(wù)者激勵機(jī)制，建立透明競優(yōu)的環(huán)境上做出了很多努力，讓資源得到更高效匹配，讓優(yōu)秀的人得到更多資源。

　　貝殼執(zhí)行董事、首席財務(wù)官徐濤也表示，“在市場情緒逐步回升的背景下，我們始終堅持中性市場觀，更多關(guān)注跟自己的比較，不斷深化運(yùn)營，加強(qiáng)對服務(wù)者和店東的賦能并助力新業(yè)務(wù)的快速成長。

　　但當(dāng)前新房市場仍在調(diào)整中。近年來，新房市場供應(yīng)量相對較大，而需求不足，市場庫存積壓，房企去化難度加大。通過中指研究院數(shù)據(jù)也能看到，2024年上半年，TOP100房企銷售總額為20834.7億元，同比下降超四成。

　　同期內(nèi)，貝殼新房交易的總交易額為3871億元，同比下降了32.4%，新房收入同比下降8.8%至79.3億元，環(huán)比上漲61.4%。6月新房簽約成交金額已經(jīng)實現(xiàn)12%同比增長，展現(xiàn)出顯著不同于行業(yè)的優(yōu)異業(yè)績。在這背后，是貝殼渠道覆蓋的拓展和去化能力的增強(qiáng)。

　　隨著新房進(jìn)入買方市場，貝殼認(rèn)為，渠道的角色已經(jīng)單純的銷售轉(zhuǎn)變到客戶需求的洞察與剖析。為了解決新房客戶的痛點(diǎn)，貝殼通過創(chuàng)新的服務(wù)產(chǎn)品模式，主動與更多優(yōu)質(zhì)開發(fā)商建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，提高其對優(yōu)質(zhì)盤源的覆蓋。

　　與此同時，于2024年第二季度，貝殼新房應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短至僅45天，由開發(fā)商預(yù)付傭金的“快傭”項目產(chǎn)生的凈收入占新房業(yè)務(wù)總凈收入比保持在約49%的高位。

　　不過，貝殼并沒有將目光局限在房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)上。

　　非房產(chǎn)交易收入占比超三成
　　新業(yè)務(wù)助力成為發(fā)展新引擎

　　作為居住產(chǎn)業(yè)數(shù)字化服務(wù)平臺，貝殼不斷夯實自身能力，憑借前瞻性思考及時做出戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整。

　　2023年7月，貝殼宣布調(diào)整公司戰(zhàn)略及組織架構(gòu)，“一體兩翼”正式升級為“一體三翼”。此次調(diào)整，也被認(rèn)為是貝殼向下一個十年、“翻越第二座山”的調(diào)整準(zhǔn)備。

　　彼時，彭永東公開信《翻越第二座山，吹響集結(jié)號》中強(qiáng)調(diào)，“翻越第二座山”需要充分發(fā)揮每一級組織、每個個體的創(chuàng)造性，需要一個百煉成鋼充滿活力的團(tuán)隊在一場一場的實戰(zhàn)中磨礪。“一線服務(wù)好客戶，平臺服務(wù)好一線”。

　　隨著“一體三翼”戰(zhàn)略的積極推進(jìn)，貝殼不斷向一站式新居住服務(wù)新階段邁進(jìn)。據(jù)了解，為了進(jìn)一步探索一站式居住服務(wù)的轉(zhuǎn)型，貝殼的直營品牌“鏈家”已經(jīng)開始嘗試。除了推進(jìn)大店模式外，貝殼選址上海，通過不同門店運(yùn)營模式及周邊居民生活消費(fèi)習(xí)慣，探索適應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用竦囊徽臼骄幼》?wù)。比如通過“社區(qū)便民服務(wù)站”來增加“鏈家”的社區(qū)覆蓋，或者通過建立融合家裝場景的門店，打造一站式居住服務(wù)入口。

　　“一站式”服務(wù)很大程度上體現(xiàn)在家裝、租房業(yè)務(wù)地位的提升。

　　在2024年上半年，貝殼非房產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)（包括家裝家居業(yè)務(wù)及房屋租賃服務(wù)等）收入占凈收入總額比重達(dá)到34.8%，相比去年同期大幅提升17個百分點(diǎn)。

　　具體看，家裝家居業(yè)務(wù)方面，貝殼著重做好該業(yè)務(wù)底層能力的建設(shè)，目前，HomeSaaS的數(shù)字化系統(tǒng)已經(jīng)迭代到2.5版本，并已落地部分城市。相比之前的版本，HomeSaaS2.5主要迭代了BIM共享服務(wù)中心中臺模塊和材料履約一體化模塊，可出具標(biāo)準(zhǔn)化施工圖方案，進(jìn)行自動裝修報價，提升設(shè)計師效率并減少出錯率，并在材料履約上實現(xiàn)多種主材品類的線上統(tǒng)一調(diào)度，增加材料交付的確定性。

　　2024年上半年，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)實現(xiàn)總交易額同比增長24.0%，凈收入由2023年同期的40億元，增長至64億元，同比增長59.9%。在規(guī)模增長的同時，家裝家居業(yè)務(wù)板塊貢獻(xiàn)利潤率提升至31.0%。

　　在房屋租賃服務(wù)板塊，貝殼在2024年上半年實現(xiàn)凈收入58億元，同比激增176.7%。對此，貝殼解釋稱，主要由于省心組模式的在管房源規(guī)模增加。

　　財報顯示，截至2024年第二季度末，省心租在管房源規(guī)模超過30萬套，遠(yuǎn)超2023年同期的12萬套。同時，集中式長租公寓也在第二季度末實現(xiàn)在管房源規(guī)模超1.4萬套（截至2023年同日為7000余套）。

　　彭永東曾表示：“人們從關(guān)注‘買到房子’的時代，回歸到了關(guān)注‘住’這件事本身上，我們也要從以‘交易’為核心進(jìn)化到‘怎么讓大家住得更好’上，而后者是一片藍(lán)海。為此我們基于我們在行業(yè)深耕所積累的稟賦，我們期待與行業(yè)內(nèi)更多的伙伴做連接，在快速增長的過程中提升對行業(yè)的深度理解，不斷迭代服務(wù)能力，并與行業(yè)所有參與者建立持久的和諧生態(tài)。我們將始終以‘讓行業(yè)變好’為核心驅(qū)動力，致力于提升行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，更努力地滿足消費(fèi)者對服務(wù)與品質(zhì)的需求，推動居住行業(yè)的品質(zhì)提升。”

　　財務(wù)穩(wěn)健
　　擴(kuò)大股票回購計劃提振投資者信心

　　憑借穩(wěn)固的現(xiàn)金基礎(chǔ)與審慎的財務(wù)管理策略，貝殼展現(xiàn)出強(qiáng)大的財務(wù)韌性，并通過主動的股票回購計劃提振投資者信心。

　　2022年9月1日，貝殼正式啟動回購計劃，僅2022年9月單月貝殼的股票回購總金額就超1.3億美元。于2024年8月，貝殼決定擴(kuò)大并延長該計劃：回購授權(quán)由20億美元上升至30億美元的A類普通股及/或美國存托股份，時間延長至2025年8月31日止。

　　在這背后，是貝殼充足的現(xiàn)金儲備和穩(wěn)健的財務(wù)管理。財報顯示，截至2024年6月30日，公司現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物、受限資金及短期投資的合并結(jié)余為597億元，經(jīng)營活動所得現(xiàn)金凈額約38.58億元。

　　此外，在現(xiàn)金儲備充足的情況下，貝殼也在通過分紅方式進(jìn)一步鞏固了其在資本市場中的良好形象與投資者信任。2023年年中，貝殼首次派發(fā)特別現(xiàn)金股息，總額約為2億美元；2024年4月，貝殼再度派發(fā)2023年末期現(xiàn)金分紅，總額約4億美元。

　　于貝殼而言，走穩(wěn)未來的每一步并實現(xiàn)更加長遠(yuǎn)的收獲，需要在技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)品質(zhì)、品牌建設(shè)、政策適應(yīng)以及可持續(xù)發(fā)展等多個方面持續(xù)發(fā)力。徐濤也提到，在業(yè)務(wù)多元化發(fā)展且規(guī)模不斷增長的同時，貝殼仍將不斷夯實基本功，積極高效投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；財務(wù)策略方面，貝殼仍保持審慎的財務(wù)策略，聚焦投入于能帶來業(yè)務(wù)關(guān)鍵產(chǎn)出和長期價值的領(lǐng)域。