大公房產(chǎn)訊  近日，太古地產(chǎn)（股份代號(hào)：01972）發(fā)布關(guān)于出售港島東中心若干辦公樓樓層的公告。 　　公告顯示，于11月17日，太古地產(chǎn)全資附屬公司（作為賣方）與買方訂立下列協(xié)議：45樓至54樓買賣協(xié)議，涉及港島東中心45至48樓及50至54樓各層全層的買賣；及三份買賣協(xié)議，每份協(xié)議分別涉及港島東中心42樓、43樓及44樓各層全層的買賣。

　　據(jù)悉，港島東中心是太古地產(chǎn)的投資物業(yè)組合中其中一幢擁有59層辦公樓樓層的甲級(jí)辦公樓。買方為45至54樓（不包括49樓）的現(xiàn)有租戶，其租約將于45樓至54樓交易完成后終止。

　　此次交易物業(yè)的購(gòu)買總價(jià)為54億港元，其中45樓至54樓的購(gòu)買價(jià)為40.58億港元；42樓的購(gòu)買價(jià)為4.39億港元；43樓的購(gòu)買價(jià)為4.51億港元；44樓的購(gòu)買價(jià)為4.51億港元。

　　截至2021年12月31日止年度，該項(xiàng)物業(yè)應(yīng)占除稅前及除稅后凈租金收入總額分別約為1.707億港元及1.4785億港元。截至2022年12月31日止年度，該項(xiàng)物業(yè)應(yīng)占除稅前及除稅后凈租金收入總額分別約為1.7807億港元及1.4869億港元。于2023年6月30日，該項(xiàng)物業(yè)應(yīng)占賬面值及獨(dú)立估值為52.81億港元。

　　對(duì)此，花旗表示，預(yù)期交易將帶來(lái)正面影響，在目前高利率的環(huán)境下，認(rèn)為價(jià)格理想。該行預(yù)計(jì)其凈資產(chǎn)負(fù)債率將降至8.4%，認(rèn)為在當(dāng)前低迷的寫字樓市場(chǎng)前景下，以相對(duì)較低凈初始收益率來(lái)出售香港甲級(jí)寫字樓資產(chǎn)屬正面。給予目標(biāo)價(jià)23.1港元，評(píng)級(jí)為“買入”。

　　高盛也在報(bào)告中指出，此次出售對(duì)太古地產(chǎn)的財(cái)務(wù)影響不大，估計(jì)盈利增長(zhǎng)甚微，因?yàn)閮粑飿I(yè)收益率(NPIyield)為3.3%，略低于太古的有效借貸成本的3.9%。整個(gè)交易完成后，該行估計(jì)集團(tuán)的凈負(fù)債股本比將由上半年底止的10.2%略降至約8.4%。雖然投資者對(duì)香港租賃市場(chǎng)的前景仍存在分歧，但該行相信交易再次表明集團(tuán)回收資本和擴(kuò)大租務(wù)投資組合的意愿和能力，這將有助于公司維持未來(lái)4%至5%的經(jīng)常性盈利和股息增長(zhǎng)，而2023財(cái)年預(yù)測(cè)股息率為6.9%，認(rèn)為該估值并不高，現(xiàn)價(jià)屬于被低估。該行維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)28港元。