在中央政治局會(huì)議定調(diào)后，“良性循環(huán)”無疑成為2022年房地產(chǎn)行業(yè)政策不容忽視的關(guān)鍵詞。這一年，行業(yè)重新洗牌，房企分化日益明顯，“越來越多“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的房企證明，只有堅(jiān)持長期主義和高質(zhì)量發(fā)展道路的房企才能在市場競爭中持續(xù)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

　　3月30日晚，中駿集團(tuán)發(fā)布2022年業(yè)績報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，去年全年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收267億元，歸母凈利潤2454萬元。其中物業(yè)銷售收入為247.4億元，交房面積為257萬平方米。

　　自去年四季度以來，行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善，圍繞保交樓、防范化解風(fēng)險(xiǎn)等目標(biāo)的利好政策密集出臺(tái)，從享有發(fā)債權(quán)利的企業(yè)陣營中不難看出，只有重視信用價(jià)值和筑牢安全邊際的房企才能獲得融資支持。在此背景下，中駿集團(tuán)堅(jiān)持長期主義，在煉好資金平衡術(shù)的同時(shí)，還保持了良好的信用記錄，去年全年累計(jì)實(shí)景呈現(xiàn)房源近5萬套。

　　值得一提的是，中駿集團(tuán)還具有較強(qiáng)的償債能力，不僅2022年全年債務(wù)“零違約”，還于今年3月29日在公開市場上購回本金額2.07億美元原定于2023年4月到期的美元債。

　　隨著支持房企融資系列舉措逐步落地，中駿集團(tuán)也和不少國央企及部分優(yōu)質(zhì)民營房企一樣，成為首批政策受益者，率先享有融資暖流。在業(yè)內(nèi)看來，伴隨房地產(chǎn)銷售市場復(fù)蘇，資金良好的房地產(chǎn)企業(yè)成長空間有望打開，并成為引領(lǐng)行業(yè)復(fù)蘇的“風(fēng)向標(biāo)”。

　　土儲(chǔ)充足
　　步伐穩(wěn)健迎復(fù)蘇

　　過去一年，全國商品房銷售額和銷售面積創(chuàng)下新低，而房地產(chǎn)行業(yè)也從追求高周轉(zhuǎn)高增長轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效。

　　2022年全年，中駿集團(tuán)錄得合同銷售金額約590.23億元，其中包括合營公司及聯(lián)營公司的合同銷售金額約人民幣123.77億元；合同銷售面積約491萬平方米，其中包括合營公司及聯(lián)營公司的合同銷售面積約108萬平方米；物業(yè)銷售均價(jià)為每平方米12016元，收益約267.05億元。

　　為了保持充足的流動(dòng)性，去年中駿集團(tuán)暫緩了拿地計(jì)劃。但據(jù)悉，截止2022年12月31日，集團(tuán)及其合聯(lián)營公司擁有土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積達(dá)3387萬平方米，仍可供未來2至3年的開發(fā)需求。

　　中信證券指出，2022年房企業(yè)績普遍表現(xiàn)不佳，是2020年以來拿地昂貴、去化不佳的集中表現(xiàn)，但站在新的起點(diǎn)，已經(jīng)在2022年優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)的企業(yè)，利潤表預(yù)計(jì)也會(huì)在2023年及以后有所改善。

　　在迎接房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的過程中，中駿集團(tuán)做好萬全準(zhǔn)備。從城市分布來看，2022年中駿集團(tuán)在杭州、昆明及南京等二線城市的合同銷售表現(xiàn)最為突出，分別為111.27億元、33.8億元及27.88億元，為集團(tuán)于冰封市場中帶來不俗的銷售成績。

　　此外，中駿集團(tuán)在北京等一線城市及泉州等三線城市的銷售表現(xiàn)亦十分良好，去年合同銷售額分別達(dá)到67.15億元及46.69億元，占整體合同銷售金額分別約11.4%及7.9%。

　　根據(jù)年報(bào)，2022年，中駿集團(tuán)連同其合營公司及聯(lián)營公司共超過120個(gè)項(xiàng)目處于在售狀態(tài)，分布在超過50個(gè)城市，主要集中在二線城市及高潛質(zhì)三、四線城市核心區(qū)域。其中多個(gè)位于一、二線城市的大盤在合同銷售表現(xiàn)均取得驕人的成績，包括杭州的未來云城、北京的未來云城、上海的璟薈、合肥的璟峰里及福州璟悅。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年2月整體市場延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情，重點(diǎn)30城供應(yīng)低位回升，環(huán)比微增7%；成交則強(qiáng)勢(shì)反彈，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計(jì)成交已止跌，市場回升苗頭初顯。

　　展望后市，在市場企穩(wěn)回升的過程中，伴隨行業(yè)利好政策的釋放，2023年中駿集團(tuán)加大推盤力度。據(jù)了解，1月13日中駿集團(tuán)開啟“中駿新春抄底季”活動(dòng)，期間全國項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)熱銷超2000套，累計(jì)銷售金額超20億，多項(xiàng)目紛紛占據(jù)所在城市銷售排行榜前列，率先在這一輪市場競爭中占得先機(jī)。

　　中國銀河證券研報(bào)稱，目前房地產(chǎn)市場熱度有所回升，房企分化邏輯加強(qiáng)，未來優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集，建議關(guān)注“強(qiáng)信用、厚土儲(chǔ)、優(yōu)布局”的全國性布局房企和確定性強(qiáng)的區(qū)域性房企。

　　持續(xù)降杠桿
　　信用良好穿越周期

　　銷售端能否持續(xù)保持正向回饋，企業(yè)的信用資質(zhì)是核心因素。自2021年下半年以來，房企債務(wù)違約現(xiàn)象不斷攀升，得益于穩(wěn)健的經(jīng)營管理和合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)，2022年中駿集團(tuán)堅(jiān)守“零違約”記錄，年內(nèi)累計(jì)償還境內(nèi)外公開債務(wù)近115億元，進(jìn)一步降桿杠。

　　值得注意的是，在年報(bào)發(fā)布的同時(shí)，中駿集團(tuán)還對(duì)外公告稱，截至3月29日，集團(tuán)已在公開市場上購回本金額2.07億美元2023年4月到期的5億美元利率為7.25%的優(yōu)先票據(jù)，相當(dāng)于原先發(fā)行本金總額的41.3%。據(jù)悉，目前中駿存續(xù)美元債，其中僅前述這筆債務(wù)將于年內(nèi)屆滿，未償還余額為2.93億美元。

　　截至2022年末，中駿集團(tuán)總資產(chǎn)1939.63億元，總負(fù)債1573.39億元，總負(fù)債率81.12%，總借貸金額同比下降12%，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正為46億元。

　　2022年是房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，在這種深刻調(diào)整中，中駿集團(tuán)提前優(yōu)化投資模式、持續(xù)進(jìn)行組織變革，同時(shí)陸續(xù)落實(shí)多項(xiàng)融資策略，以優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

　　據(jù)了解，自2022年12月起，中駿集團(tuán)陸續(xù)與多家商業(yè)銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為集團(tuán)提供綜合融資服務(wù)，累計(jì)獲得各大銀行授信金額逾人430億元。2023年開年，中駿集團(tuán)更是成功發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，成為今年首批獲得中債增支持并成功發(fā)債的民營房企。

　　在行業(yè)普遍面臨流動(dòng)性壓力的背景下，中駿集團(tuán)的這一舉動(dòng)有效提振了市場對(duì)于民營房企的信心。今年全國兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹曾表示，今年將用“抓兩頭、帶中間”的方法，以“精準(zhǔn)拆彈”的方式化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。其中一手是抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)民營房企，改善他們的資產(chǎn)負(fù)債狀況，滿足他們合理的融資需求。

　　基于此，中駿集團(tuán)表示，未來，隨著國家房地產(chǎn)政策的優(yōu)化調(diào)整，集團(tuán)將致力提升經(jīng)營的安全邊際，構(gòu)建以現(xiàn)金流及經(jīng)營品質(zhì)為導(dǎo)向的商業(yè)模式，保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。

　　據(jù)悉針對(duì)集團(tuán)2023年的工作重點(diǎn)，年初時(shí)中駿集團(tuán)主席兼行政總裁黃朝陽曾指出，隨著市場和經(jīng)濟(jì)信心逐漸恢復(fù)，中駿在住宅開發(fā)板塊將聚焦于“重建信心、重建信用”，以顛覆性思維突破困局，回歸更有序的生產(chǎn)經(jīng)營。

　　具體來看，一是抓住市場企穩(wěn)的關(guān)鍵期，營銷充分下沉，與一線共謀，以城市公司為核心，圍繞每一個(gè)具體項(xiàng)目，加強(qiáng)市場研判，共商經(jīng)營對(duì)策，確保每個(gè)項(xiàng)目價(jià)值兌現(xiàn)；二是重建供應(yīng)商信心，維護(hù)和開拓相互信任、長期靠譜的合作伙伴，攜手攻克下階段運(yùn)營工作的重重挑戰(zhàn)；三是基于中駿集團(tuán)過去一年堅(jiān)守的寶貴商譽(yù)和信用，重建政府方、監(jiān)管方和融資端對(duì)中駿的信心，擴(kuò)展融資機(jī)會(huì)。

　　一體兩翼協(xié)同發(fā)展
　　推動(dòng)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型

　　在持續(xù)保好基本盤和拓展融資渠道之外，中駿集團(tuán)積極投身城市建設(shè)，做好投資物業(yè)和長租業(yè)務(wù)。

　　2017年，中駿集團(tuán)正式提出“一體兩翼”戰(zhàn)略，明確以地產(chǎn)開發(fā)為主體，以中駿世界城新零售購物中心和長租公寓為兩翼的戰(zhàn)略，開啟了第二業(yè)務(wù)曲線。到2022年，集團(tuán)“一體兩翼”戰(zhàn)略已經(jīng)進(jìn)入第六個(gè)年頭。

　　隨著行業(yè)逐步進(jìn)入存量改造時(shí)代，為了迎合與城市共生的新發(fā)展理念，中駿集團(tuán)于北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的超級(jí)TOD綜合體，如杭州中駿鼎湖未來云城、北京中駿金輝未來云城、福州中駿世界城、合肥中駿世界城等。過去一年，這些項(xiàng)目均取得了不錯(cuò)的市場反響，成為中駿集團(tuán)“一體兩翼”戰(zhàn)略差異化競爭的有力詮釋。

　　截至2022年末，中駿集團(tuán)連同其合營公司及聯(lián)營公司共持有53個(gè)投資物業(yè)，總建筑面積約401萬平方米（應(yīng)占建筑面積約366萬平方米），其中27個(gè)投資物業(yè)已開始營運(yùn)。據(jù)悉，這些投資物業(yè)分布在北京、上海、廈門，杭州及蘇州等26個(gè)城市，業(yè)態(tài)涵蓋購物中心、長租公寓、寫字樓、商業(yè)街及商鋪。

　　進(jìn)入2023年，據(jù)悉目前中駿多個(gè)世界城項(xiàng)目都在有序推進(jìn)和籌備之中，包括計(jì)劃亮相的福州、上海西花橋和汕頭中駿世界城，中駿世界城于全國的布局版圖進(jìn)一步完善，經(jīng)營性物業(yè)收入也有望逐步提升。

　　租賃業(yè)務(wù)方面，隨著國家大力推進(jìn)保租房籌集建設(shè)，中駿集團(tuán)依托多年布局與積累，整合并協(xié)同長租公寓領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)資源，形成長租公寓基金管理的資管商業(yè)模式，戰(zhàn)略拓展長租公寓業(yè)務(wù)，并聚焦一線及準(zhǔn)一線城市，推進(jìn)長租公寓的投資及開發(fā)。

　　今年年初時(shí)，黃朝陽就曾針對(duì)第二業(yè)務(wù)曲線提出，將以“區(qū)域聚焦、協(xié)同共生、數(shù)字賦能”為引領(lǐng)，強(qiáng)化世界城購物中心的共生運(yùn)營模式，拓寬城市消費(fèi)場景和社交場景，為客戶創(chuàng)造更美好的生活；依托多年布局與品牌積累，加強(qiáng)長租公寓與世界級(jí)基金的合作，持續(xù)擴(kuò)大平臺(tái)的價(jià)值。

　　展望未來，黃朝陽表示：“中駿集團(tuán)將繼續(xù)秉承“一體兩翼”的協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，以地產(chǎn)開發(fā)為主體，購物中心、長租公寓為兩翼，聚焦核心城市及優(yōu)勢(shì)區(qū)域，深耕市場、客戶及產(chǎn)品。另一方面，中駿集團(tuán)將更專注客戶需求、更加重視產(chǎn)品研發(fā)，務(wù)求進(jìn)一步提升差異化競爭能力，以創(chuàng)造更大價(jià)值。”