圖：針對當前房地產市場存在的問題，建議增強房地產調控政策的精準性和協(xié)調性，保障住房剛需，滿足合理的改善性需求。

 

　　新年伊始，房地產市場政策繼續(xù)釋放維穩(wěn)信號。房地產政策正在向“穩(wěn)預期”、“穩(wěn)增長”要求靠攏，有關方面已經(jīng)出臺一系列松綁政策。進入2月中下旬，房地產市場實際情況并不樂觀，各大房企銷售不佳，房價持續(xù)走低令普通購房者望而卻步，房地產市場短期下行趨勢并未發(fā)生根本改變。

 

　　按照中央經(jīng)濟工作會議的要求，房地產行業(yè)也應發(fā)揮擴內需和穩(wěn)增長的作用，為促進經(jīng)濟實現(xiàn)質的穩(wěn)步提升和量的合理增長作出貢獻。為實現(xiàn)穩(wěn)增長目標，有必要進一步釋放維穩(wěn)政策空間，推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

 

　　一、地產景氣度續(xù)下降

 

　　目前，房地產市場仍處在全面下行過程中，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

 

　　一是住房銷售市場冷淡。截至2月中下旬，30大中城市商品房成交面積當月同比下滑45%。從市場分布來看，三線城市當月同比下降超過60%，二線城市同比下降46%，一線城市同比下降18%。銷售低迷主因是全國諸多地區(qū)房產銷售仍舊受制于2021年地方政府監(jiān)管政策偏緊的影響，包括購房門檻抬高以及短期房價預期看空等因素，加之2021年年初高基數(shù)效應。作為資金來源的主渠道，銷售冷淡導致部分房企現(xiàn)金流壓力極大。近期盡管出臺了放松預售資金監(jiān)管的政策，但在實際操作中，針對不同資質類型的房企仍有差異化規(guī)定，對整體行業(yè)不具備普遍性。

 

　　二是全國房價漲幅繼續(xù)放緩，一線房價則相對堅挺。2022年1月70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)同比增長1.7%，住宅價格指數(shù)同比僅增長0.3%，較2021年12月分別下降0.3和0.7個百分點。其中，一線城市新房和二手房價格同比上漲逾4%；但二、三線房價漲幅持續(xù)回落，三線城市二手房價格同比下降0.7%，是自2016年2月以來首次出現(xiàn)負增長。全國房價差異化的特點在下行周期中體現(xiàn)的更為突出。

 

　　三是潛在的斷供潮風險局部顯現(xiàn)。截至2022年1月底各等級城市庫存去化周期來看，全國部分弱二線和大多數(shù)三四線城市庫存去化周期普遍在18個月以上，商品房去化壓力較大。需要警惕這些地區(qū)因市場預期不佳、銷售不暢導致房價出現(xiàn)階段性下降過快的問題，進而誘發(fā)因商品房信貸市場出現(xiàn)違約問題，造成商業(yè)銀行不良率潛在上升的風險。

 

　　四是土地市場延續(xù)低迷狀況。截至2月中下旬，全國100大中城市土地供應占地面積52周移動累計同比降18%，土地成交同比降20.2%，全口徑持續(xù)走低。土地溢價率維持在極低水平。除了北京、上海、寧波這類大城市成交相對活躍外，年初至今土地市場房企參與度極低。當前房企整體處于償債周期中，且現(xiàn)金流持續(xù)偏緊，銷售端溢價空間較小，難有機會參與到土拍市場中，土地市場情緒改善仍需時日。

 

　　五是房企信貸債券融資環(huán)境依然偏緊。房地產開發(fā)貸余額增速在2021年三季度末降至0.02%，四季度輕微回升至0.9%，仍屬于歷史最低水平，房地產表內融資增速大幅度放緩。近期盡管部分并購貸款項目審批和債券展期計劃得以通過，但房企內地信用債發(fā)行情況并不理想。截至2022年2月前三周，房企信用債發(fā)行僅431.35億元（人民幣，下同），較2021年同期減少45%；中資美元債累計發(fā)行僅22.85億美元，不足去年同期的兩成，房企融資環(huán)境依然十分嚴峻。

 

　　六是2022年將迎來兩波償債高峰。其中一季度重點房企信用債、海外債到期規(guī)模分別約為880億元、955億元，兩者合計約為1835億元；三季度信用債、海外債到期規(guī)模分別約為1238億元、834億元，兩者合計約為2072億元。在房企銷售及回款疲軟及融資渠道受限的背景下，房企仍將面臨很大的債務壓力。

 

　　綜上所述，一季度房地產投資仍面臨進一步下行壓力，預計一季度房地產投資增速同比下降2%。新建商品房房價增速可能跌至1%左右，二手房價格出現(xiàn)負增長。穩(wěn)增長是2022年的首要任務，穩(wěn)地產則是其中十分重要的一環(huán)，當前有必要更好地穩(wěn)地產來支撐穩(wěn)增長。

 

　　二、維穩(wěn)政策的七點建議

 

　　當前，中央要求宏觀政策要加大調節(jié)力度。針對當前房地產市場存在的問題，在堅持“房住不炒”的政策大前提下，建議增強房地產調控政策的精準性和協(xié)調性，保障好住房的剛需，滿足好合理的改善性需求，努力實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的維穩(wěn)目標。維穩(wěn)政策可依照“改善購房者預期→增加房企金融支持→增加土地有效供給”的方向和路徑，以供給側為調節(jié)的重點，精準施策；突出“因城施策”的特點，針對全國房地產市場分化的特點，有差異性地推出相關政策。

 

　　在此提出以下七條建議：

 

　　第一、建議提供穩(wěn)定的信貸支持，滿足首次購房家庭貸款需求。個人按揭貸款余額增速從2020年末的14.5%降至2021年末的11.3%，其中，三季度當季同比下降9.5%，其間波動幅度巨大，對購房者預期產生了極大的擾動，部分剛需群體和改善型群體被“誤傷”。建議今年進一步增加對住房領域的按揭貸款支持，保持平穩(wěn)增長，適度下調房貸利率，落實好“因城施策”的差別化住房信貸政策，逐步使住房按揭貸款增速回歸平穩(wěn)增長運行通道。

 

　　第二、建議庫存壓力較大的部分二線城市和三四線城市下調最低首付比例。當前內地樓市過熱的問題是局部性的，大部分城市面臨房價進一步下行的壓力。為此對樓市相對冷清、去庫壓力較大的地區(qū)加大政策松綁的力度，可考慮加大購房補貼力度、適度加大公積金貸款支持力度，尤其是針對購買首套自助房產的，可提高實際貸款額度，推行異地貸款業(yè)務等。對于剛需購房首付比例可降至二成。限購、限售等政策亦可考慮予以適當放松，減輕購房者購房成本。

 

　　第三、針對一線和強二線大城市房地產市場，建議保持限制性措施、大力發(fā)展住房租賃市場、加大保障性租賃住房金融支持。由于當前大部分一線和強二線城市短期可售商品房庫存不足1年，如果采取更為寬松的住房管理模式，刺激需求擴張，可能會誘發(fā)新一輪“漲價潮”。應當進一步加強大城市的保障性租賃住房供給，緩解新市民青年人等群體住房困難。建議增加大城市租賃住房的土地供給，同時加大相關住房金融支持。

 

　　第四、建議審慎地推進房地產稅改革。自2021年新一輪房地產稅改革消息問世之后，樓市樂觀情緒發(fā)生了很大的轉變，到10月全國人大決定授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作之后，房地產銷售情況急轉直下，與2010至2012年全國房地產稅改革討論階段的情況有些類似。

 

　　考慮到當前宏觀經(jīng)濟面臨較大的下行壓力，尤其是在2022年上半年，房地產行業(yè)景氣度持續(xù)走低，會影響投資和消費，因此，建議穩(wěn)妥推進房地產稅改革，特別是在今年上半年可以適當放慢推進步伐。

 

　　第五、建議房地產開發(fā)貸實施定向寬松調整。住房金融支持力度在短期過快收縮不利于整體金融穩(wěn)定。因此，有必要加大對資質相對優(yōu)良的房企信貸支持。針對全國大型房企，特別是全國排名靠前的房企以及證件齊全的樓盤項目，加大銀行開發(fā)貸支持力度，改善相關房企現(xiàn)金流壓力，逐步起到穩(wěn)定預期的作用。

 

　　第六、建議土地市場盤活存量建設用地，推動存量商業(yè)用地轉住宅用地。政府可減少城鎮(zhèn)建設用地審批中工業(yè)用地比重，增加住宅、商服用地比重，優(yōu)化城市用地結構，促進產業(yè)轉型，制定工業(yè)用地轉商業(yè)、住宅用地權屬處理及其未來增值收益分配的切實可行的辦法。重視現(xiàn)有城市存量土地的再開發(fā)及利用，針對未開發(fā)房地產用地，允許合規(guī)的房地產開發(fā)企業(yè)適當調整套型結構。通過盤活存量建設用地，增加城市土地供給。

 

　　第七、建議加大供給側政策調節(jié)。歷史經(jīng)驗表明，僅僅針對需求側調控應對房價的波動是遠遠不夠的。筆者預計“十四五”時期，大量的流動人口將轉為城鎮(zhèn)戶籍人口，為滿足這部分龐大的住宅需求，城市住宅用地指標需要相機而動，而非以固定的、較長年份周期作為政策調整的周期。住房金融政策不僅要在開發(fā)貸、按揭貸方面給予一定的支持，還應當增加對房地產開發(fā)企業(yè)在工程建設方面的信貸支持，增加對有困難的購房群體的財政、金融支持。通過針對性舉措使得住房市場供需達到或趨于基本平衡，有效抑制局部地區(qū)房價長期上漲較快的問題。