去年11月初，就預(yù)售資金強(qiáng)化監(jiān)管措施在各地執(zhí)行中的寬嚴(yán)不一給房地產(chǎn)行業(yè)和房企流動(dòng)性所帶來的負(fù)面問題，在監(jiān)管層與主管部門首次將房地產(chǎn)行業(yè)明確作為國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)并呼吁行業(yè)盡快進(jìn)入良性循環(huán)的背景下，筆者曾經(jīng)專門撰文發(fā)出了“預(yù)售資金強(qiáng)化監(jiān)管需要整體思維”的呼吁，意在防止各地政府各自為政的強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管讓房地產(chǎn)行業(yè)本來就已十分緊張的流動(dòng)性雪上加霜，從而觸發(fā)更多房企的連續(xù)暴雷乃至行業(yè)系統(tǒng)性危機(jī)的爆發(fā)。在政策層去年第四季度以來的微調(diào)暖風(fēng)頻吹之下，今年一月份樓市成交情況卻大幅下降近40%，行業(yè)信心的恢復(fù)依然未達(dá)預(yù)期。在此情況下，2月10日有消息稱相關(guān)部門下發(fā)了全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，可謂是對(duì)之前各地分散執(zhí)行的房企預(yù)售資金監(jiān)管措施的“撥亂反正”，是對(duì)促進(jìn)行業(yè)回暖和購房者信心恢復(fù)的實(shí)質(zhì)性利好。

 

　　中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式是在特定歷史條件和行業(yè)環(huán)境下所形成的，而支持高周轉(zhuǎn)模式的高杠桿、高負(fù)債必然也就意味著高風(fēng)險(xiǎn)，而行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的長期累積正是近年來不斷加強(qiáng)行業(yè)調(diào)控以試圖化解涉房風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。但就像高周轉(zhuǎn)模式的形成不是一朝一夕而來的一樣，去杠桿、降風(fēng)險(xiǎn)也不是一朝一夕能夠達(dá)成的。從資金端到銷售端的長時(shí)間的強(qiáng)力調(diào)控使得行業(yè)流動(dòng)性大大收縮，而去年下半年以來樓市的急劇轉(zhuǎn)淡更讓房企的現(xiàn)金流普遍承壓，從而觸發(fā)了眾多房企在土拍市場的集體“躺平“乃至在資本市場的排隊(duì)暴雷。而此時(shí)各地政府旨在防止屬地項(xiàng)目爛尾而對(duì)預(yù)售資金的強(qiáng)化監(jiān)管及其在具體實(shí)施中的矯枉過正，對(duì)于本來就處于流動(dòng)性承壓狀態(tài)的多項(xiàng)目、全國性房企而言幾乎就成了“催命符”。這也是以佳兆業(yè)、世茂等為代表的不少百強(qiáng)房企，雖然擁有大量賬面資金，卻因?yàn)橘Y金受限而不能使用，進(jìn)而觸發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。就連賬面資金超過1600億元的融創(chuàng)中國，前段時(shí)間也傳出了商票違約的消息。

 

　　這正是缺乏系統(tǒng)性考量的政策設(shè)計(jì)以及各自為政、從各地政府利益觸發(fā)而導(dǎo)致政策實(shí)施效果走向政策愿望反面的極好例證。

 

　　表面上看，強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管確實(shí)是可以防范具體項(xiàng)目的爛尾風(fēng)險(xiǎn)，但各自為政、分散執(zhí)行的強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，就好比在一個(gè)人血流不暢而發(fā)生肢體麻木時(shí)，不是通過按摩肌肉和適量運(yùn)動(dòng)來加快血液循環(huán)，而是用止血帶扎緊肢體以禁止血液循環(huán)來解決肢體麻木問題，其結(jié)果就是肢體壞死而被迫截肢，進(jìn)而可能危機(jī)生命。所以要真正解決爛尾風(fēng)險(xiǎn)問題，還要著眼于房企的整體流動(dòng)性，從如何提升與保證房企整體流動(dòng)性的角度來重新審視預(yù)售資金監(jiān)管措施。此次全國統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施辦法的發(fā)布，無疑是回歸政策實(shí)施系統(tǒng)性考量的正確方向，對(duì)于喚回行業(yè)與市場信心和促進(jìn)行業(yè)回暖可以說是一場“及時(shí)雨”。

 

　　下面來看這一辦法的具體內(nèi)容。

 

　　首先明確了項(xiàng)目預(yù)售款包括定金、首付款、購房款等，這些均需全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，以確保?？顚Ｓ糜陧?xiàng)目建設(shè)、施工款等相關(guān)支出；其次是明確了預(yù)售款的撥付進(jìn)度要根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行，具體由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門確定；再次是明確了預(yù)售資金監(jiān)管額度由市、縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)項(xiàng)目合同、工程造價(jià)等核定，以確保項(xiàng)目竣工所需資金，而達(dá)到監(jiān)管額度之后的剩余資金則可以由房企提取使用。該辦法比之前僅限于原則性規(guī)定而由各地政府具體實(shí)施的商品房預(yù)售管理辦法更加具體和易于執(zhí)行，而更重要是可以糾正之前各地政府分散執(zhí)行中的矯枉過正問題，從而可以幫助企業(yè)釋放出更多的可用資金，這對(duì)于緩解目前房企的流動(dòng)性緊張問題而言是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的具有含金量的舉措。

 

 

　　雖然2004版《城市商品房預(yù)售管理辦法》就已明確規(guī)定了預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，但是卻規(guī)定商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法由房地產(chǎn)管理部門制定。事實(shí)上多年以來并未出臺(tái)全國統(tǒng)一的預(yù)售商品房資金監(jiān)管規(guī)定細(xì)則和具體實(shí)施辦法，從而導(dǎo)致了執(zhí)行中的差別極大的“一城一策”，甚至有些地方至今連具體的資金監(jiān)管規(guī)定都沒有。這兩年?duì)€尾樓的井噴更是導(dǎo)致了地方政府在強(qiáng)化監(jiān)管下的各自為政，讓矯枉過正與不作為問題同時(shí)并存。旨在提升政策效果，促進(jìn)行業(yè)回暖的全國統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管辦法的出臺(tái)，為全國城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管提出了共同標(biāo)準(zhǔn)，無疑更有利于商品房預(yù)售資金監(jiān)管的落實(shí)和執(zhí)行。

 

 

　　新的辦法首次明確了預(yù)售款包括定金、首付款、購房款并均需全部存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。而之前對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管范圍并無明確規(guī)定，導(dǎo)致不同地方有著不同的理解，比如是否將定金納入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶就存在爭議。對(duì)預(yù)售款所包含范圍的明確與統(tǒng)一，是對(duì)監(jiān)管對(duì)象的具體化與明確化，讓資金監(jiān)管更具可操作性。

 

 

　　新的辦法明確了預(yù)售資金監(jiān)管額度由市、縣級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)項(xiàng)目合同、工程造價(jià)等核定，以確保項(xiàng)目竣工所需資金，達(dá)到監(jiān)管額度之后的剩余資金則可以由房企自由提取使用。而此前的城市商品房預(yù)售管理辦法未涉及額度問題，只原則規(guī)定預(yù)售款應(yīng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。而在實(shí)踐中由于違規(guī)處罰額度的上限是3萬，這一較低的違規(guī)成本導(dǎo)致了較為普遍的資金挪用下的爛尾樓多發(fā)現(xiàn)象以及此后矯枉過正的強(qiáng)化監(jiān)管，并由此引發(fā)了對(duì)房企流動(dòng)性雪上加霜的負(fù)面影響。此次意見中設(shè)定額度并明確額度之外的資金可以自由提取使用，無疑在加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、防止項(xiàng)目爛尾的同時(shí)，又可以幫助緩解房企的資金壓力問題。

 

　　1月中旬，煙臺(tái)市住建局聯(lián)合相關(guān)部門在國內(nèi)首先發(fā)布了對(duì)2020年度信用等級(jí)為AAA和AA級(jí)別的守信房企分別降低商品房預(yù)售資金留存比例5%和3%的通知，可謂是時(shí)打響了實(shí)質(zhì)性“輸血”房企的第一槍。而此次全國性商品房預(yù)售資金新規(guī)的發(fā)布，更是從全國層面對(duì)于促使房地產(chǎn)行業(yè)政策的規(guī)范實(shí)施以促進(jìn)行業(yè)流動(dòng)性的恢復(fù)，進(jìn)而推動(dòng)行業(yè)盡快回暖的實(shí)質(zhì)性利好，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)信心的恢復(fù)可謂意義重大。

　　（本文作者柏文喜為IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，本內(nèi)容為作者獨(dú)立觀點(diǎn)。文章首發(fā)自財(cái)富中文網(wǎng)專欄，大公房產(chǎn)經(jīng)作者授權(quán)發(fā)布，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載）