在前次降準以后，央行搶在國民經濟發(fā)展年報數(shù)據(jù)公布前推出的降息行動不但力度達到遠超市場預期的10個基點，而且速度之快，央行領導講話態(tài)度之懇切急切也前所未有。這表明決策層和監(jiān)管層對于宏觀經濟運行態(tài)勢的嚴峻性以及未來預期下行的充分認知，也表明未來國際經濟環(huán)境中可以預見的不確定性因素如美聯(lián)儲升息等對我國宏觀經濟運行構成的壓力之大。而央行領導關于此次降息講話中對于房地產金融政策的“特別關照”也十分引人注目。

 

　　從國內經濟運行情況來看，雖然去年GDP年度整體增長率達到8.1%，進出口總額超過6萬億美元，吸收外資保持在較高的水平，新增就業(yè)仍呈增長之勢，可謂形勢喜人，但客觀而言去年相對較高的增長水平是建立在2020年受疫情影響而造成的基數(shù)較低以及2021年的疫情迅速得到控制、其他國家因為疫情恢復較慢而導致訂單大批轉向國內這一臨時性因素影響的基礎之上的。

 

　　如果分季度來看，去年下半年以來，尤其是第四季度宏觀經濟運行的快速下滑還是十分令人憂心的。這除了疫情持續(xù)性影響因素之外，不能不說與去年以來所開展的反壟斷對于互聯(lián)網企業(yè)的影響、對教培股的整頓以及對房地產行業(yè)不斷加大的調控力度而導致的房地產作為國民經濟支柱性行業(yè)的“熄火”有關。

 

　　因此，此次央行急吼吼的大幅降息和言辭懇切的表態(tài)，表明在穩(wěn)預期的前提下希望盡快以貨幣政策的調整來喚回市場復蘇的春風，而近期國家發(fā)改委、財政部等涉及宏觀政策的部門也一再紛紛表態(tài)擬以適當寬松的財政政策和消費引導政策，乃至大規(guī)模的投資來推動經濟回暖，促進經濟復蘇。而房地產行業(yè)無論從其在國民經濟中的份量而言，還是從對宏觀經濟復蘇從投資、消費角度的重要性和帶動效應而言，都是堪稱支柱產業(yè)的。這也是改革開放以來屢受打壓和長期處于被調控狀態(tài)的房地產行業(yè)首次被定位為國民經濟的支柱產業(yè)的原因。

 

　　房地產行業(yè)除了以市場化方式解決國民住房保障這一作用之外，有形之手緊握地根與銀根還促成了房地產行業(yè)完成了向支持公共財政的土地財政的這一角色轉變以及向信用創(chuàng)造和信用擴張的重要途經的這一角色轉變。也就是說，在公共財政對房地產行業(yè)產生高度依賴的同時，宏觀金融政策的市場化傳導和有效實施同樣是無法脫離房地產行業(yè)這一重要媒介，而之前為防范涉房風險進行的一切列長時間的強力調控讓樓市熄火的同時，也讓地方財政陷入困境和讓宏觀經濟運行壓力快速提升的事實，更是證明了房地產行業(yè)已深度融入中國內地社會經濟運行的方方面面及其巨大的綜合性影響。

 

　　因此，如何盡快促進房地產市場的復蘇，讓房地產行業(yè)進入良性循環(huán)，實現(xiàn)健康發(fā)展，就不只是目前流動性承壓并陷入困境的那些房企的愿望，而是同樣在財政收入壓力與宏觀經濟預期下行壓力之下來自于政策層與監(jiān)管層的共識，這也是央行此次降息力度如此之大、下手如此之快以及態(tài)度如此懇切的重要原因之一。

 

　　誠然，中國內地房地產行業(yè)長期以來所形成的以高周轉推動規(guī)模增長之下的高負債、高杠桿，是造成涉房風險不斷累積的直接原因。但是房企的高周轉模式是在有形之手緊握地根與銀根之下，由土地財政內在的對于市場不斷提升的汲取動力之下形成的，因此高周轉發(fā)展模式只是涉房風險不斷累積的表面原因，而涉房風險不斷累積的真正推動力量還是不斷提升的土地財政欲求以及控制了銀根和地根的有形之手。

 

　　所以，把涉房風險不斷累積的責任打在僅僅是追求發(fā)展與利潤的開發(fā)商身上，確實是打錯了地方。從此次導致房地產行業(yè)熄火的調控過程來看，只要有形之手收緊地根和銀根，就沒有房地產商興風作浪的空間。尤其是從銷售端到資金端的收緊，更是對高杠桿、高負債推動的高周轉模式具有釜底抽薪的效果，這也反證了不恰當?shù)慕鹑诠芸睾彤斍疤赜械恼兣c發(fā)展模式之下對于土地財政的無節(jié)制的欲求，才是引發(fā)涉房風險和不斷推高涉房風險的主要原因與動力所在。

 

　　回到此次央行極速降息和對房地產行業(yè)的“特別關照”來看，回到國家發(fā)改委近日直接呼吁消費者買房的“反常行為”來看，土地財政減收與宏觀經濟下行的壓力以及房地產行業(yè)的支柱性地位自不待言。那么，正確認識和刨析中國內地房地產行業(yè)過往的高杠桿、高負債推動下的高周轉模式形成的原因和涉房風險不斷累積的真正根源，才能在此輪對于房地產調控政策的調整中對癥下藥，避免再度推高以不少房企暴雷和出清為代價而降下來的行業(yè)杠桿與涉房風險的同時，相對減少有形之手對于房地產行業(yè)的過度干預和在逐步實現(xiàn)公共財政的轉型中減少對土地財政的無休止、無節(jié)制的欲求，以保證房地產行業(yè)的必要活力與創(chuàng)新能力，從而促進行業(yè)盡快回暖與進入良性循環(huán)，才是此輪涉房調控政策調整與轉向中需要特別重視之處。

 

　　否則，行業(yè)調控依然會陷入簡單的輪回之中，而此輪調控中對于市場與行業(yè)的傷害更是有目共睹的，如果不能從根子上來正視問題和立足于問題的化解，可能行業(yè)的真正復蘇還是個未知數(shù)，而且會連再度輪回的機會也會失去的。#央行解讀2022年貨幣政策#

 

　　（本文作者柏文喜為IPG中國區(qū)首席經濟學家，本內容為作者獨立觀點。文章首發(fā)自財富中文網專欄，大公房產經作者授權發(fā)布，未經允許不得轉載）