圣誕前夕，京投發(fā)展豪擲175.3億拿下東壩三宗土地，送給自己一份圣誕大禮。
作為目前為數(shù)不多腳踩“三道紅線”的房企之一，此次卻逆勢拿地，一時引發(fā)業(yè)內(nèi)極大關(guān)注。
實(shí)際上，這已經(jīng)是其年內(nèi)第二次“高光時刻”。
此前，京投發(fā)展就因“股票在十個交易日內(nèi)出現(xiàn)七次漲停”，而被稱為“妖股”。因?yàn)檫B續(xù)漲?？梢哉f是“毫無征兆”。
自8月31日至9月13日，在連續(xù)十個交易日內(nèi)，京投發(fā)展股價累計(jì)實(shí)現(xiàn)階段性漲幅達(dá)108%，為近三年內(nèi)的股價高點(diǎn)。
隨后，京投發(fā)展“提醒”投資者稱，公司主營業(yè)務(wù)未發(fā)生變化，注意二級市場交易風(fēng)險，理性決策，審慎投資。
而這一波股價瘋長之下，有一個信息值得關(guān)注——京投發(fā)展的第二大股東程少良在9月10日、13日通過大宗交易分別減持了740萬股、740萬股，累計(jì)套現(xiàn)約1.06億元。
此次高位減持后，程少良的持股比降至18.78%，仍為京投發(fā)展第二大股東。
而就在京投發(fā)展披露程少良大幅減持消息的后一天，也就是9月14日，京投發(fā)展股價大幅低開，開盤重挫逾7%，盤中一度跌停。截至當(dāng)日早盤收盤，京投發(fā)展股價為6.63元/股，跌幅9.67%，再度觸及跌停。
遺憾的是，京投發(fā)展的股價并未能一直維持高位，在經(jīng)歷短短十日的上漲后，又逐漸回歸原有水平。
截止1月6日收盤，京投發(fā)展股價為5.43元/股，總市值40.22億元。
這波操作，確實(shí)也難怪股民們抱怨連連。一位股民曾留言表示自己的不滿與不解：“房地產(chǎn)漲你跟著創(chuàng)投跌，創(chuàng)投漲你跟著房地產(chǎn)跌，創(chuàng)投跌你還是跟著跌，你給我一個買你的理由？”
業(yè)績基本面不足以支撐股價
京投發(fā)展究竟是房企還是創(chuàng)投企業(yè)？為何兩個板塊的利好都無法波及到企業(yè)股價？上述股民的疑惑并非沒有緣由。
實(shí)際上，京投發(fā)展曾以有限合伙人身份先后投資了基石基金、基石仲盈、基石信安、基石連盈四只創(chuàng)業(yè)投資基金，并于近期出資1億元投資了北京基石信創(chuàng)創(chuàng)業(yè)投資中心（有限合伙），也勉強(qiáng)算是一只創(chuàng)投概念股。
不過，正如京投發(fā)展自己所說，其主營業(yè)務(wù)仍以房地產(chǎn)開發(fā)為主。所以，其股價水平最終還是要看主業(yè)的經(jīng)營狀況。
但是，從基本面來看，京投發(fā)展的業(yè)績成績的確并不足以支撐其股價大幅上漲。
財(cái)報顯示，2020年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入88.64億元、歸屬于上市公司股東的凈利潤4.97億元，同比分別增長104.83%、546.96%。
乍一看，京投發(fā)展的基本面不錯，主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)了大幅增長。
實(shí)際上，主要還是因?yàn)槠渖夏甓鹊臄?shù)據(jù)基數(shù)比較低，為2020年度的增長提供了較為寬廣的增長空間。
2019年，京投發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入43.28億元，同比下降45.73%；凈利潤僅0.77億元，同比下降78.54%；扣非凈利潤0.40億元，同比降86.25%，數(shù)字實(shí)在不太好看。
也因此，京投發(fā)展于2020年5月25日收到了上交所關(guān)于其2019年年度報告的信息披露監(jiān)管問詢函，對其經(jīng)營業(yè)績、生產(chǎn)發(fā)展、債務(wù)安排、項(xiàng)目去化等多個方面進(jìn)行問詢。
循著問詢函的軌跡可以發(fā)現(xiàn)，其在2019年不僅業(yè)績下滑較大，而且資產(chǎn)負(fù)債率較高，部分應(yīng)收款項(xiàng)賬齡較長，現(xiàn)金流和償債壓力較大。同時，公司還在項(xiàng)目去化、子公司經(jīng)營方面存在問題。
京投發(fā)展雖然對此一一進(jìn)行了回應(yīng)，不過從上交所問詢函中也可以看出，其在2019年的經(jīng)營狀況引起了外界的關(guān)注。
然而實(shí)際上，在2017年-2019年三年間，京投發(fā)展已經(jīng)連續(xù)三年沒有達(dá)成銷售目標(biāo)，其在2019年僅完成銷售計(jì)劃的85%。
值得關(guān)注的是，2020年6月，京投發(fā)展子公司北京京投銀泰置業(yè)有限公司（以下簡稱“京投銀泰”）財(cái)務(wù)人員還遭遇了犯罪團(tuán)伙電信詐騙，導(dǎo)致公司銀行賬戶損失2670萬元。
2670萬對于部分大型房企而言并不是大數(shù)字，對事件的主角而言卻不是個小數(shù)字。2020年年報顯示，京投銀泰2020年的凈利潤為2249萬元，也就是說，被騙走的2670萬比其去年的凈利潤還多。
京投銀泰是京投發(fā)展與萬科的合作企業(yè)，其近年來的日子本來就不好過，這次被詐騙更是雪上加霜。
年報顯示，2018-2020年間，京投銀泰分別實(shí)現(xiàn)營收和凈利潤23億元、0.12億元、2.4億元和4.7億元、0.04億元、0.22億元。
2018年5月，京投銀泰向各股東按比例進(jìn)行利潤分配，其中北京萬科分配1.2億，京投公司2.8億、京投置地4億，共分配利潤8億。
不過，截至2020年末，該分紅款尚未支付。
雙方合作至此暫且收尾。
利潤都去哪了？
大公房產(chǎn)了解到，京投發(fā)展的前身早在1993年就已上市。
京投發(fā)展的前身為寧波華聯(lián)。2000年后，中國銀泰入主寧波華聯(lián)，公司更名為銀泰股份，成為銀泰系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資本平臺；2009年，京投公司成為銀泰股份大股東，公司更名為京投銀泰。
2014年，銀泰系兩大核心人物程少良與沈國軍“分家”，程少良獲得中國銀泰持有的京投銀泰大部分股權(quán)，上市公司此后也更名為京投發(fā)展。
最新股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，京投公司、程少良分別持有京投發(fā)展38%股權(quán)、18.78%股權(quán)，位列第一、第二大股東，中國銀泰仍持有其2.05%股權(quán)。
作為國有獨(dú)資企業(yè)，京投公司承擔(dān)北京市軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投融資、前期規(guī)劃、資本運(yùn)營及相關(guān)資源開發(fā)管理等職能，主業(yè)為建設(shè)地鐵以及運(yùn)營地鐵站附近的物業(yè)。
京投發(fā)展是京投公司旗下市場化房地產(chǎn)二級開發(fā)業(yè)務(wù)的唯一平臺，依托大股東資源發(fā)展“軌道＋物業(yè)”的TOD項(xiàng)目，項(xiàng)目主要集中在北京。
在接手京投發(fā)展后，京投公司更是將其旗下部分業(yè)務(wù)資產(chǎn)整合注入京投發(fā)展。
按常理，在國企背景與資源的加持之下，京投發(fā)展很有潛質(zhì)成為一家大型房企，但其后續(xù)的發(fā)展情況又讓人實(shí)在看不明白。
而且，自2018年以來，京投發(fā)展的股價持續(xù)處于低位，長期徘徊于3-4元/股，期間的2018年10月，股價最低更是達(dá)到2.96元/股。
除了股價不景氣外，其與母公司的關(guān)系也讓人感到疑惑。
財(cái)報顯示，截止2021年中，公司負(fù)債總額400.35億元，其中，向母公司借款本息余額為161.90億元，占到負(fù)債總額的40.44%。
然而其向母公司借貸的成本最高達(dá)9%，最低也為7%，而其自己發(fā)債的資金成本卻不到4%，即便是永續(xù)債也只有5.89%。
這半年來，京投發(fā)展僅向母公司支付利息就達(dá)6.9億元，占到公司全部利息支出的79.81%。
再來說回這次買地，京投發(fā)展作為一家老牌上市公司，去年的銷售額才剛剛突破百億，約是142.28億，歸母凈利潤4.97億。
也就是說，把京投發(fā)展去年賣房的錢全部拿來買地，還差33億。
不過，京投發(fā)展此次拿的是期地，不必一次性把錢交齊，首次大概需要65.22億元，剩余的費(fèi)用將隨著交地進(jìn)程陸續(xù)支付。
即便如此，這筆錢對于京投發(fā)展來說也有壓力。
三季報顯示，京投發(fā)展的賬面現(xiàn)金只有28.88億元，僅僅是三塊地的保證金，就將耗盡其賬面上的所有現(xiàn)金。
京投發(fā)展提前拉上了母公司，準(zhǔn)備一起拿地開發(fā)。
同時，其還準(zhǔn)備了新的融資計(jì)劃。12月28日，京投發(fā)展發(fā)布公告稱，11億元永續(xù)債融資資金已全部到賬。
雖然“期地”出讓可以暫緩拿地費(fèi)用，給出一定緩沖期。
不過，這也意味著，已經(jīng)交付的錢被拴住了，這對手頭本就已經(jīng)不富裕的京投發(fā)展來說更是雪上加霜。
財(cái)報顯示，截止三季度末，京投發(fā)展?fàn)I業(yè)收入37.76億元，同比增長22.23%；歸屬于上市公司股東凈利潤為8385萬元，同比下降13.1%；歸屬于上市公司股東扣非后凈利潤為891萬元，同比降幅達(dá)88.61%！
自2021年初到三季度末，京投發(fā)展的簽約銷售額已經(jīng)高達(dá)143.64億元，2020年同期為76.12億元，同比增長88.7%。
由此來看，截止到2021年三季度，京投發(fā)展的銷售額的漲幅和凈利潤跌幅竟基本一致，以上利潤去向的問題，也成為了股民們關(guān)注的重點(diǎn)。
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