看似波瀾不驚的一次土拍，實(shí)則暗流涌動(dòng)。

 

　　12月24日，北京第三次集中土拍中的大部分土地歸屬已經(jīng)明了。

 

　　本次土拍合計(jì)掛牌12宗住宅用地，其中7宗因只有一次出價(jià)最終低價(jià)成交，另有2宗因無(wú)房企競(jìng)價(jià)而流拍，剩余3宗土地因競(jìng)拍人數(shù)超過(guò)2家，將于12月27日上午轉(zhuǎn)為線下競(jìng)價(jià)決定歸屬。

 

　　就在這時(shí)，反轉(zhuǎn)來(lái)了。

 

　　12月24日傍晚，金地、金茂分別拿下門(mén)頭溝2宗土地成交確認(rèn)書(shū)，本該27日上午線下交易的3宗土地中，僅剩1宗：房山區(qū)拱辰街道FS00-0111-0017、0019地塊，該地塊由中建智地、金茂、龍湖三家房企線下競(jìng)拍。

 

　　截止當(dāng)天晚間，除了2宗流拍外，僅剩1宗土地未有歸屬。

 

　　12月27日，經(jīng)過(guò)28輪鏖戰(zhàn)，房山區(qū)拱辰街道地塊被中建智地以18.63億元觸及上限價(jià)格，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)"現(xiàn)房銷(xiāo)售"面積程序。

 

　　最終，因無(wú)人競(jìng)報(bào)，中建智地以18.63億元+配建1.14萬(wàn)平方米保障房為代價(jià)競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率15%，樓面價(jià)16375元/平米。

 

　　至此，北京第三批集中供地落下帷幕，第三批次供應(yīng)12宗住宅用地，最終成交10宗，其中7宗底價(jià)成交，總成交價(jià)277.25億元。

 

　　回首北京2021年三次集中供地，整體上呈現(xiàn)出"一熱二冷三觀望"的特點(diǎn)。雖然第三次土拍熱度不高，但也有"黑馬"涌現(xiàn)，京投發(fā)展沖進(jìn)了大家的視野。

 

 

　　12月24日，京投聯(lián)合體豪擲175.3億，拿下朝陽(yáng)東壩三宗地鐵上蓋巨無(wú)霸地塊。要知道，京投發(fā)展是為數(shù)不多的腳踩"三道紅線"的房企之一，這次卻逆勢(shì)拿地，不禁引發(fā)業(yè)內(nèi)極大關(guān)注。

 

　　掛牌文件顯示，東壩的三宗地塊總用地規(guī)模約71.8萬(wàn)平方米，總起始價(jià)達(dá)175.3億元。截至目前，東壩地塊宅地部分尚未完成"土地整理"，沿線地鐵12號(hào)線和3號(hào)線還在建設(shè)中，土地完成出讓后，需要1-2年內(nèi)分批次交地。

 

　　值得注意的是，11月24日，京投發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，為滿足公司全資子公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)其資金實(shí)力，擬向北京京投置地房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"京投置地"）增資150億元。

 

　　如今回看這份公告才恍然大悟，原來(lái)京投發(fā)展早就開(kāi)始為東壩的三宗土地做準(zhǔn)備了。

 

　　企查查顯示，京投公司持有京投發(fā)展38%的股權(quán)，為第一大股東，也是其控股公司；京投發(fā)展擁有京投置地100%股權(quán)，為其全資控股公司。

 

　　12月24日，京投發(fā)展發(fā)布公告，正式宣布獲得東壩三塊土地的使用權(quán)。

 

　　具體來(lái)看，京投聯(lián)合體以56.1億元低價(jià)競(jìng)得了東壩車(chē)輛基地綜合利用項(xiàng)目1101-A002-1、1101-A003-1地塊，該地塊建設(shè)用地面積約5.72萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約13.2萬(wàn)平米，容積率2.3，成交樓面地價(jià)4.25萬(wàn)元/平米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)8.1萬(wàn)/平米。

 

　　值得注意的是，該地塊還需配建2萬(wàn)平方米保障房，并由北京市朝陽(yáng)區(qū)保障性住房發(fā)展有限公司回購(gòu)并持有，回購(gòu)價(jià)格12000元/平米。"保障性租賃住房"由市、區(qū)住房保障管理部門(mén)面向符合條件的新市民、青年人等群體進(jìn)行配租。

 

　　京投聯(lián)合體以48.5億元底價(jià)競(jìng)得的東壩車(chē)輛基地綜合利用項(xiàng)目1101-A002-2、1101-A003-2地塊是三宗土地中的第二宗。該地塊建設(shè)用地面積約6.4萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模約9.4萬(wàn)平方米，成交樓面地價(jià)51596元/平米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)8.6萬(wàn)/平米。

 

　　第三宗土地為東壩車(chē)輛基地綜合利用項(xiàng)目1101-A002-3地塊，由京投聯(lián)合體以70.7億元底價(jià)競(jìng)得。該地塊建設(shè)用地面積約7.67萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約13.7萬(wàn)平方米，成交樓面地價(jià)51606元/平米，項(xiàng)目銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)8.6萬(wàn)／平米。

 

　　三宗土地總建設(shè)用地面積達(dá)19.78萬(wàn)平方米，地上總規(guī)劃建筑規(guī)模達(dá)36.3萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)也達(dá)到了175.3億元。

 

　　據(jù)了解，起初東壩地塊并未被拆分，地塊掛牌時(shí)被拆分成三塊，原因是不希望出現(xiàn)總價(jià)過(guò)高的"地王"。

 

　　值得關(guān)注的是，此次東壩地塊也是北京土拍首次出現(xiàn)"期地"出讓?zhuān)锤鶕?jù)軌交工程進(jìn)度分期交地開(kāi)發(fā)。

 

　　而"期地"出讓模式，注定了東壩地塊的建設(shè)周期將明顯長(zhǎng)于普通項(xiàng)目，這也令大多數(shù)高周轉(zhuǎn)房企心有余而力不足的一點(diǎn)。

 

　　關(guān)于后續(xù)是否擴(kuò)大"期地"出讓范圍的問(wèn)題，北京規(guī)劃和自然資源委員會(huì)表示，將總結(jié)本次"期地"出讓工作經(jīng)驗(yàn)并不斷完善，后期對(duì)于類(lèi)似的地鐵車(chē)輛段蓋上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將根據(jù)實(shí)際情況探索實(shí)施"期地"出讓。

 

　　在"期地"出讓中，土地款交納也有所不同，拍下"期地"的開(kāi)發(fā)商需先付競(jìng)買(mǎi)保證金，拍得土地后，需在35個(gè)工作日內(nèi)付清土地收益部分的出讓金。

 

　　由于TOD項(xiàng)目的特殊性，三宗"期地"內(nèi)部又分為落地區(qū)和上蓋區(qū)，交地時(shí)間有所不同，分批次交地時(shí)，競(jìng)得方簽訂土地移交書(shū)后，5天內(nèi)需繳納相應(yīng)的一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用。

 

　　根據(jù)公開(kāi)文件測(cè)算，正式競(jìng)買(mǎi)前，3宗土地需分別需繳納11.22億元、9.7億元及14.2億元保證金；拿地后，還需繼續(xù)繳納9.9億元、8.2億元及12億元的政府收益部分，共計(jì)65.22億元，剩余的費(fèi)用，將隨著交地進(jìn)程陸續(xù)支付。

 

　　對(duì)于"期地"出讓模式，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，采取這種模式可以解決地塊一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金短缺問(wèn)題，又可以提前取得賣(mài)地收入來(lái)補(bǔ)充財(cái)政支出的壓力，還可以讓買(mǎi)地的企業(yè)提前以相對(duì)地價(jià)鎖定優(yōu)質(zhì)地塊。

 

　　"對(duì)于京投而言，似乎是增加了一筆較大的資金占用，但是這筆資金肯定在拿地之前已經(jīng)籌措好了，最多只需要付出拍地和交割之間的資金成本即可，這相對(duì)于這個(gè)期間地價(jià)可能的漲幅而言也許就是九牛之一毛，何樂(lè)而不為呢？"柏文喜表示。

 

 

　　近年來(lái)，多項(xiàng)利好政策傾斜助推區(qū)域發(fā)展升級(jí)，如今的東壩地區(qū)頗具發(fā)展前景。

 

　　實(shí)際上，京投發(fā)展也曾圍觀北京此前的兩次集中供地，但并未出手。而在本次集中供地中，在大部分房企受困于資金壓力難以拿地時(shí)，京投發(fā)展豪擲百億大手筆拿地，想必也是看到了東壩地區(qū)未來(lái)的發(fā)展前景。

 

　　公開(kāi)資料顯示，京投聯(lián)合體此次競(jìng)得的項(xiàng)目用地位于東壩車(chē)輛段最西側(cè)，緊鄰地鐵3號(hào)線北崗子站，地鐵12號(hào)線和3號(hào)線交匯，具有顯著的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。該項(xiàng)目也將成為繼西華府、琨御府、公園悅府、嵐山之后，京投發(fā)展在京第五個(gè)TOD項(xiàng)目。

 

　　眾所周知，TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難度較大，但京投公司是由北京市地鐵集團(tuán)于2003年改組而成，業(yè)務(wù)包括軌道交通沿線土地一級(jí)、二級(jí)開(kāi)發(fā)、高速鐵路投資、城中村改造和信息基礎(chǔ)設(shè)施等，因此，在TOD項(xiàng)目打造上具備一定優(yōu)勢(shì)。

 

　　而作為京投公司旗下市場(chǎng)化房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)的唯一平臺(tái)，京投發(fā)展在北京、無(wú)錫等城市開(kāi)發(fā)了西華府、琨御府、公園悅府、嵐山、愉樾天成等多個(gè)TOD項(xiàng)目，積累了較為豐富的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)。

 

　　但是，由于東壩地塊屬于"期地"出讓?zhuān)胁荒芗磿r(shí)開(kāi)工，京投發(fā)展仍需付出一定的資金成本。

 

　　不過(guò)，京投發(fā)展此次競(jìng)得東壩地區(qū)三地塊樓面地價(jià)相對(duì)較低，分別為42500元/平米、51596元/平米、51606元/平米，相應(yīng)地塊銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)分別為8.1萬(wàn)元/平米、8.6萬(wàn)元/平米、8.6萬(wàn)元/平米。

 

　　對(duì)京投發(fā)展而言，三宗地塊的成交樓面地價(jià)相比起銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)均有較大的利潤(rùn)空間。

 

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉評(píng)價(jià)稱(chēng)，東壩這幾塊地是非常優(yōu)質(zhì)的地塊，而且地價(jià)和售價(jià)比非常合適，肯定是能盈利的。

 

　　雖然離正式開(kāi)發(fā)還有段時(shí)間，但京投發(fā)展方面聲稱(chēng)，TOD5.0版本的東壩項(xiàng)目將會(huì)是目前其同類(lèi)項(xiàng)目中水準(zhǔn)最高的一個(gè)，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、硬件配套方面會(huì)有比較大的提升。

 

 

　　回看過(guò)往，京投發(fā)展很是熱衷于開(kāi)發(fā)臨地鐵的項(xiàng)目，之前打造的海淀嵐山、豐臺(tái)臻御府均是如此。

 

　　東壩三宗土地屬于地鐵上蓋的巨無(wú)霸地塊，是北京中心城區(qū)內(nèi)為數(shù)不多未實(shí)施的集中建設(shè)區(qū)，被稱(chēng)為北京第三輪集中供地中的"金蛋"。

 

  

　　值得注意的是，據(jù)中誠(chéng)信對(duì)京投公司2021年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，截至2020年末，公司在建和擬建土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到17個(gè)，其中就包括東壩車(chē)輛段項(xiàng)目。簡(jiǎn)而言之，京投發(fā)展所拿的這三宗土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)均由京投公司完成。

 

　　按照土地出讓文件，雖然這三宗土地均可按交地步驟分期支付，但首期仍需支付超過(guò)60億元的資金。而僅從賬面上來(lái)看，此次拿地對(duì)于京投發(fā)展來(lái)說(shuō)也有不小的資金壓力。

 

　　財(cái)報(bào)顯示，截止2021年中期，京投發(fā)展剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率為77.9%，凈負(fù)債率為224.1%、現(xiàn)金短債比為0.53，踩三道紅線，為紅檔房企，也是85家典型上市房企中"三線"全踩的8家房企之一。
 

    

 

　　而據(jù)三季度報(bào)顯示，截止報(bào)告期末，京投發(fā)展?fàn)I業(yè)收入37.76億元，同比增長(zhǎng)22.23%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)為8385萬(wàn)元，同比降13.1%；歸屬于上市公司股東扣非后凈利潤(rùn)為891萬(wàn)元，同比降幅達(dá)88.61%！

 

 

　　同時(shí)，京投發(fā)展負(fù)債總額達(dá)370.80億元，其中，流動(dòng)負(fù)債為225.90億元。而同期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為54.83億元。而其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為28.88億元，資產(chǎn)總額為470.58億元。

 

　　這樣的財(cái)務(wù)狀況，實(shí)在算不得寬裕，京投發(fā)展為了買(mǎi)下這顆"金蛋"，不得不提前做好安排。

 

　　此前，京投發(fā)展副董事長(zhǎng)高一軒就曾表示"三道紅線使房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流經(jīng)受不同程度的考驗(yàn)，在此背景之下，面對(duì)集中供地，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好自己的財(cái)務(wù)安排，以回款為指向，統(tǒng)籌規(guī)劃。"

 

　　為了拿下東壩的這三宗土地，一方面，京投發(fā)展與大股東京投公司組成聯(lián)合體拿地；之后，雙方成立負(fù)責(zé)東壩地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目公司，由京投發(fā)展全資子公司京投置地持股60%、京投公司持股40%，注冊(cè)資本擬為1億元。
 

 

 

　　另一方面，京投發(fā)展早已為此次拍地籌措資金。11月24日，京投發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，為滿足京投置地業(yè)務(wù)發(fā)展需要，進(jìn)一步優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)其資金實(shí)力，其擬向京投置地增資150億元。

 

　　按照公告，增資完成后，京投置地注冊(cè)資本將由50億元增加至200億元，同時(shí)，京投發(fā)展持有京投置地100%股權(quán)的比例不變。資料顯示，京投置地的增資事項(xiàng)已在12月15日完成。

 

　　其實(shí)，從此次北京土拍整體情況看，央企和國(guó)企是拿地主力，參與土拍的17家企業(yè)及聯(lián)合體中，僅有龍湖、路勁和旭輝三家民企參與其中，京投發(fā)展雖說(shuō)也是國(guó)企一員，但是其財(cái)務(wù)狀況并不樂(lè)觀，而土地正式交付以及后續(xù)開(kāi)發(fā)均需要大量資金投入，就目前狀況來(lái)看，其在資金上仍存在一定壓力。

 

　　值得注意的是，目前，東壩地塊附近還有富興首府、首開(kāi)常青藤三期、首開(kāi)龍湖天璞、和光悅府、龍樾合璽、建發(fā)望京養(yǎng)云等項(xiàng)目，售價(jià)大都在7萬(wàn)/平米-9萬(wàn)/平米之間，超過(guò)10萬(wàn)/平米的只有首開(kāi)龍湖天璞一家。

 

　　此次京投發(fā)展所拿地塊的最高指導(dǎo)價(jià)為8.6萬(wàn)/平米左右，相對(duì)而言，屬于同區(qū)域較高水平，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)質(zhì)量和效率也提出了更高的要求。

 

　　當(dāng)然，因?yàn)?quot;期地"出讓模式，現(xiàn)在談開(kāi)發(fā)還為時(shí)過(guò)早。借著"期地"出讓的檔口，京投發(fā)展如何運(yùn)作，以期快速回籠資金成為其后續(xù)發(fā)展要面臨的首要問(wèn)題。