11月23日，世邦魏理仕發(fā)布《“數(shù)字”北京：數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略下的北京商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)》報告，分析和解讀數(shù)字經(jīng)濟在北京的發(fā)展現(xiàn)狀，以及對商業(yè)地產(chǎn)使用和影響的新特點、新趨勢。

 

       世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責(zé)人孫祖天指出，2020年北京數(shù)字經(jīng)濟規(guī)模達2.0萬億元，占GDP比重達55.9%，位列全國第一。另一方面，北京一直是全國乃至全球的科技創(chuàng)新中心之一，近年更趨凸顯對數(shù)字經(jīng)濟的集聚優(yōu)勢。他預(yù)測，未來北京數(shù)字自由貿(mào)易區(qū)、北京證券交易所和雄安新區(qū)國家數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展試驗區(qū)的創(chuàng)建，將為數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造更有利的政策環(huán)境。

 

       世邦魏理仕報告指出，近三年在部分子市場新增供應(yīng)的釋放下，北京整體寫字樓市場的流動性明顯提升，但區(qū)域間供需局面有明顯差異。
 

 

       世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓租戶部負責(zé)人張冀蘇指出：“集聚區(qū)域間供需局面有明顯差異，產(chǎn)業(yè)生態(tài)條件也各有不同，企業(yè)應(yīng)在不同區(qū)域?qū)嵤┎煌倪x址和租賃策略。在空置面積緊缺的區(qū)域，需要在內(nèi)部建立更高效、敏捷的評估、決策流程，在選址和租約上應(yīng)保持較大靈活性，在外部選擇市場覆蓋度高、與業(yè)主有長期合作關(guān)系的代理伙伴，緊盯提前解約或即將到期大面積客戶動態(tài)。其他區(qū)域普遍進入供應(yīng)潮的末端，具有整合、擴租需求的大型企業(yè)應(yīng)把握有限的機會窗口期，盡快敲定和實施重大租賃計劃，搶占先機。”

 

 

       報告指出，隨著北京城市規(guī)劃對五環(huán)以內(nèi)商辦用地持續(xù)嚴(yán)控，新興區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)政策不斷完善，以及“總部+遠程”的混合辦公模式被企業(yè)逐步采用，北京辦公區(qū)域格局多中心化加速，新興區(qū)域?qū)⒅鸩将@得接受與認可。

 

       世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負責(zé)人宋海燕指出：“新興區(qū)域受產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向影響較大，企業(yè)選址時應(yīng)對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)定位、政策和現(xiàn)有集聚企業(yè)類型作深入研究；在考量商務(wù)成本時，除了租金以外，當(dāng)?shù)卣a貼和政策優(yōu)惠、員工通勤成本等也是重要的變量參數(shù)。此外，新興區(qū)域商務(wù)氛圍處于快速發(fā)展期或培育期，需要掌握區(qū)域城市規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套的建設(shè)周期，以及未來區(qū)域發(fā)展的重要時間節(jié)點，也需要緊密跟蹤標(biāo)的寫字樓本身的開發(fā)進度和交付時間節(jié)點。”

 

 

       世邦魏理仕研究發(fā)現(xiàn)，數(shù)字經(jīng)濟需求結(jié)構(gòu)在近五年更趨集中于成熟的頭部企業(yè)。頭部企業(yè)在北京選址時，大面積可租空間緊缺仍是一大難題，現(xiàn)有樓宇釋放的可租面積通常較為零散，無法滿足單一企業(yè)集中辦公需要，企業(yè)開始通過采用房地產(chǎn)組合管理、非標(biāo)準(zhǔn)辦公、購置或自建辦公自用等策略，尋求替代性選擇。

 

       世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責(zé)人紀(jì)剛指出：“企業(yè)購置辦公自用時應(yīng)提前梳理自身選址需求和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃未來辦公場所策略，并保留一定的靈活性。對于選址目標(biāo)明確在特定區(qū)域的企業(yè)，提前排查區(qū)內(nèi)所有潛在選址目標(biāo)的樓宇狀況。對于沒有明確區(qū)域選址目標(biāo)的企業(yè)，可以更多在競爭度較低的外圍區(qū)域?qū)ふ屹徶脵C會。同時可以嘗試與地產(chǎn)基金、機構(gòu)投資者等強強聯(lián)合，以便在融資、交易等架構(gòu)和模式上發(fā)揮更大的創(chuàng)新性和靈活性。”

 

       近幾年，北京在辦公開發(fā)用地供應(yīng)實行嚴(yán)格控制，但作為戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的數(shù)字經(jīng)濟，在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入政策的支持下，相比其他行業(yè)更容易獲得辦公用地。相比租賃和購置現(xiàn)成辦公物業(yè)，企業(yè)通過自建更能按需定制；但另一方面，自建辦公樓也意味著更復(fù)雜的施工流程和成本結(jié)構(gòu)，有更高的技術(shù)門檻。

 

       世邦魏理仕華北區(qū)項目管理部負責(zé)人古城表示：“TMT企業(yè)具有辦公人員密集、空間密度大、辦公時間長、高度倚賴網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)機房設(shè)備、組織架構(gòu)變化頻繁等特點，因而應(yīng)對消防疏散、出口寬度、垂直運輸、機電/水/風(fēng)/電容量、承重荷載、餐飲娛樂功能配套等建筑和設(shè)施指標(biāo)提前規(guī)劃、設(shè)計和預(yù)留，并在空間布局、間隔等設(shè)計和規(guī)劃上充分考慮靈活性。同時，政府對建筑工程的環(huán)境相關(guān)因素的監(jiān)管要求亦不斷提升，在這些方面的技術(shù)投入對工程實施、審批和項目交付、運營都有幫助。”

 

 

       報告指出，越來越多的傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)將數(shù)字化人才隊伍的建設(shè)作為提升競爭與發(fā)展軟實力戰(zhàn)略的重點。為了吸引數(shù)字化人才和提高他們的工作產(chǎn)出，傳統(tǒng)行業(yè)開始在打造辦公環(huán)境上借鑒TMT企業(yè)，金融是其中的代表和領(lǐng)先行業(yè)。

 

       未來，隨著金融科技職能在大型金融機構(gòu)組織內(nèi)部的強化，其房地產(chǎn)策略相對傳統(tǒng)業(yè)務(wù)將體現(xiàn)更大的獨立性。