種種信號表明，房地產(chǎn)融資政策大方向正從限制轉(zhuǎn)向支持。

 

　　11月11日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)［2022］254號）（以下簡稱“254號文”），從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、加大住房租賃金融支持力度等方面發(fā)布16項舉措，全力支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

 

　　尤其是支持房企融資方面，政策涵蓋開發(fā)貸、債券融資、信托等資管產(chǎn)品融資、并購貸、“保交樓”專項借款等全渠道，并提出“支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期”，堪稱今年以來對房企支持力度最大的政策。

 

　　這一文件雖未出現(xiàn)在官網(wǎng)網(wǎng)站上，但記者從央行人士處得到確認(rèn)，文件已內(nèi)部下發(fā)給各銀行機(jī)構(gòu)。

 

　　為打消金融機(jī)構(gòu)從業(yè)者對房地產(chǎn)類融資產(chǎn)品出現(xiàn)不良、影響個人執(zhí)業(yè)履歷的顧慮，“254號文”還提出，新發(fā)放配套融資形成不良的相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員可予免責(zé)，前提條件是“已盡職”。

 

　　很顯然，政策層希望通過融資端的改善，來引導(dǎo)樓市實現(xiàn)“軟著陸”。但在多位業(yè)內(nèi)人士看來，房企銷售端能否改善更為關(guān)鍵。

 

　　住房金融高級經(jīng)濟(jì)師陳斌認(rèn)為，居民購房剛性需求不足，是當(dāng)前部分二線城市、尤其是三四線城市樓市主要問題；讓居民出手購房，但不能鼓勵剛性需求提前消費，否則市場不可持續(xù)；讓金融機(jī)構(gòu)愿意給房企融資，需要滿足一定市場基礎(chǔ)，一定要讓金融機(jī)構(gòu)能夠看到企業(yè)自生能力，最好是還能夠看到企業(yè)發(fā)展的希望，畢意誰都不愿意成為“風(fēng)險”接盤俠。

 

　　“感覺春天到了，期待這些政策盡快落地。”一位房企高層表示。

 

　　“254號文”發(fā)出后，引發(fā)市場強(qiáng)烈反響。11月14日開盤后，內(nèi)房股全線高開，內(nèi)地房地產(chǎn)指數(shù)漲超10%。

 

 

　　支持房地產(chǎn)融資，這是“254號文”的核心內(nèi)容之一。

 

　　“254號文”緊扣二十大精神和思路，明確了房地產(chǎn)金融尤其是開發(fā)貸款投放的基本思想和準(zhǔn)則，即堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；鼓勵金融機(jī)構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

 

　　對于出險房企項目，文件指出，金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項目子公司風(fēng)險與集團(tuán)控股公司風(fēng)險，在保證債權(quán)安全、資金封閉運作前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。

 

　　具體支持舉措為：穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；支持個人住房貸款合理需求；穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；穩(wěn)定支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債券融資，推動專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房企債券發(fā)行提供增信支持；鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。

 

　　一個明顯轉(zhuǎn)變就是，這是強(qiáng)監(jiān)管以來，政策層面首次提出鼓勵信托融資支持。過去幾年，對于信托支持房地產(chǎn)融資的做法一直是被打壓的。

 

　　另一個亮點是，文件提出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，“自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。”

 

　　一位地產(chǎn)研究人士稱，這將有力緩解房企短期償債壓力，預(yù)計在房企債務(wù)展期和增信發(fā)債后，企業(yè)資金壓力將得到一定緩解，實現(xiàn)以時間換空間。

 

　　此次“254號文”還涉及一項重要政策的調(diào)整，即房貸集中度管理。文件明確，延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排。

 

　　2021年1月1日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文實施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對銀行的房貸占比設(shè)定“紅線”指標(biāo)，并設(shè)置調(diào)整過渡期為2年、4年，當(dāng)前執(zhí)行已近2年。

 

　　“這將減少商業(yè)銀行的顧慮，為新一輪房貸投放工作提供充足空間。但此類政策也有一層隱含意思，即房貸集中度管理政策并未取消，因此要從‘階段性’角度理解信貸投放工作。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

 

　　在受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置方面，“254號文”提出，一是做好房地產(chǎn)項目并購金融支持，鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，鼓勵資產(chǎn)管理公司與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險化解模式，推動加快資產(chǎn)處置，支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資管發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題金融債券。

 

　　二是積極探索市場化支持方式，對于部分已進(jìn)入司法重整的項目，金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險、自負(fù)盈虧原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項目復(fù)工交付，鼓勵資產(chǎn)管理公司通過擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項目處置等。

 

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，政策明確地方政府在屬地責(zé)任下協(xié)同銀行、房企、資管等推進(jìn)項目收并購，意味著股權(quán)收購的“第三支箭”或?qū)l(fā)出。出險項目收并購于2021年12月提出，但效果并不見好，具體成功案例少，多是合作開發(fā)項目方收并購。此次發(fā)文，目的就是在政策上做出創(chuàng)新，提高金融機(jī)構(gòu)收并購的信心。

 

 

　　今年下半年以來，“保交樓”成為第一要務(wù)，這也是提振市場購房信心的重要之舉。

 

　　在“保交樓”金融服務(wù)方面，“254號文”提出，支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運行、?？顚Ｓ?，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。

 

　　在既有專項借款基礎(chǔ)上，一項新的創(chuàng)新是：鼓勵金融機(jī)構(gòu)特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險。

 

　　李宇嘉表示，專項借款本來是國資背書的引子資金，希望能以此吸引商業(yè)金融進(jìn)入，但效果不如人意，主要是金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心會產(chǎn)生不良資產(chǎn)。此次政策創(chuàng)新，一方面提升不良資產(chǎn)容忍度，打消機(jī)構(gòu)顧慮；另一方面保障貸款的權(quán)益。

 

　　但除了提升對風(fēng)險和不良資產(chǎn)的容忍度，債務(wù)展期、免責(zé)外，李宇嘉認(rèn)為，更需要緩解金融機(jī)構(gòu)對地產(chǎn)風(fēng)險擴(kuò)散的擔(dān)憂，需要止住資產(chǎn)價格無序下跌勢頭，這才能調(diào)動金融機(jī)構(gòu)出手收并購的積極性。更關(guān)鍵的是需求端能穩(wěn)定下來，恢復(fù)企業(yè)自身造血的功能，這樣才能創(chuàng)造外部融資穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

 

　　從市場情況來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場銷售仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，11月以來，重點50城商品住宅周度成交面積同比降幅仍在10%以上，購房者觀望情緒仍較重，市場活躍度不足。

 

　　從央行數(shù)據(jù)看，10月居民戶貸款減少180億元，是今年自2月、4月后又一次負(fù)增長，同比減少4827億元，體現(xiàn)出居民融資需求弱化。其中，與個人住房貸款相關(guān)的中長期貸款收縮幅度較大，同比減少3889億元，入市信心依然不足。

 

　　“在市場信心較為脆弱的當(dāng)下，監(jiān)管部門釋放重磅利好，對修復(fù)市場信心將起到積極作用。下一步更重要的是促進(jìn)市場銷售企穩(wěn)，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示。