7月14日，財政部召開2022年上半年財政收支情況新聞發(fā)布會。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國政府性基金預(yù)算收入27968億元，比上年同期下降28.4%。

　　分中央和地方看，中央政府性基金預(yù)算收入1898億元，比上年同期下降4.2%；地方政府性基金預(yù)算本級收入26070億元，比上年同期下降29.7%，其中，國有土地使用權(quán)出讓收入23622億元，比上年同期下降31.4%。

　　華安證券指出，從政府性基金預(yù)算收入的完成進度看，上半年政府性基金預(yù)算收入累計完成28.4%，進度明顯低于前兩個年度。地產(chǎn)行業(yè)不景氣拖累政府土地出讓收入，后續(xù)政府性預(yù)算收入完成需要面臨較大的壓力。

　　今年上半年樓市仍處低位

　　土地市場的熱度與樓市的冷暖，密切相關(guān)。

　　7月15日上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2022年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況統(tǒng)計報告。通過數(shù)據(jù)可知，今年上半年整個樓市仍然處于低位。

　　今年前六個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68314億元，同比下降5.4%；其中，住宅投資51804億元，下降4.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為75.8%。

　　與此同時，商品房銷售表現(xiàn)也不容樂觀，前六個商品房銷售面積為68923萬平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%，其中住宅銷售額下降31.8%。

　　不過值得注意的是，從跌幅來看，上半年商品房銷售面積和金額降幅相比1-5月，均出現(xiàn)今年以來首次收窄，呈現(xiàn)觸底反彈之勢。

　　根據(jù)公開數(shù)據(jù)，上半年全國商品房銷售面積跌幅相比1-5月的-23.6%收窄了1.4個百分點，其中住宅跌幅收窄了1.5個百分點。銷售金額跌幅相比1-5月的-31.5%收窄了2.6個百分點，其中住宅跌幅收窄2.7個百分點。

　　而除銷售跌幅收窄之外，6月單月，商品房銷售數(shù)據(jù)環(huán)比改善也較為明顯?？硕饠?shù)據(jù)中心指出，6月商品房銷售規(guī)模大幅激增，環(huán)比漲幅為最近8年同期最高。繼5月商品房銷售實現(xiàn)年內(nèi)首次環(huán)比正增長后，單6月商品房銷售18185萬平方米和17735億元，環(huán)比分別增長66%和68%，漲幅為2015年以來6月同期最高。

　　中指研究院表示，伴隨著疫情影響的逐漸弱化、調(diào)控政策的持續(xù)顯效以及穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策發(fā)力穩(wěn)預(yù)期等，房地產(chǎn)市場交易規(guī)模觸底回升，商品房銷售面積和金額累計同比下行趨勢得到緩解，市場底部企穩(wěn)態(tài)勢漸顯。

　　但是相比需求端，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積同恢復(fù)跡象不明顯。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉計算稱，上半年，土地購置面積同比下跌48.3%，跌幅擴大2.6個百分點；新開工同比下跌34.4%，跌幅擴大3.8個百分點；施工面積同比下跌2.8%，跌幅擴大1.8個百分點。土地購置、新開工、施工全部跌幅擴大，導(dǎo)致開發(fā)投資同比下跌5.4%，擴大了1.4個百分點。

　　李宇嘉表示，需求端好轉(zhuǎn)還未傳導(dǎo)至供給端，開發(fā)商目前的主要任務(wù)還是賣房子、保資金鏈，而不是加大開工、拿地。因此可以預(yù)測，?隻有需求繼續(xù)好轉(zhuǎn)下去，才能慢慢低捂熱開發(fā)商拿地、開工、擴大投資的積極性，供給端下跌的勢頭才能得到扭轉(zhuǎn)。

　　對于行業(yè)未來需求量，貝殼研究院指出，在中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展大背景下，居民住房需求不會停滯與萎縮。未來15年，我國住房需求仍有超過200億平方米的巨量規(guī)模，并且住宅市場交易金額將保持高位區(qū)間。在此規(guī)模下，新房市場仍然占據(jù)主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)開發(fā)仍有市場空間，行業(yè)開發(fā)銷售不會出現(xiàn)斷崖式下降，但也不會再現(xiàn)非理性繁榮。

　　對此，國盛證券研報觀點認為，經(jīng)濟下行壓力下，居民對未來收入預(yù)期較為悲觀，根據(jù)央行統(tǒng)計的未來收入信心指數(shù)，今年二季度的指數(shù)已經(jīng)跌破50%分水嶺至45.7%，購房者信心不足，觀望情緒濃厚。

　　“此外，近期部分城市出現(xiàn)停貸事件，一方面加劇市場對地產(chǎn)嚴峻情況的認知，影響購房者的市場預(yù)期，另一方面或?qū)⒂绊戙y行對民企的按揭貸款乃至開發(fā)貸的發(fā)放，影響銀行對民眾按揭貸款的發(fā)放，民企樓盤銷售將會進一步艱難。”

　　樓市利好政策不斷

　　事實上，為了刺激樓市，上半年以來，監(jiān)管層不斷出臺利好政策。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，已有超過180余個重點城市發(fā)布了超500個調(diào)控政策，包括下調(diào)房貸利率、放松限購限貸等，不同城市的政策效果差異較大。

　　7月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶指出，2022年6月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體趨穩(wěn)，環(huán)比上漲城市個數(shù)增加，同比繼續(xù)走低，同比上漲城市個數(shù)減少。

　　新房方面，數(shù)據(jù)顯示，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%；三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。

　　二手房方面，6月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%。二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.2個百分點。

　　整體來看，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比跌幅均收窄。這里面，31個城市新房價格環(huán)比上漲，其中，二線城市止跌轉(zhuǎn)升；21個城市二手房價格環(huán)比上漲，其中，一線城率先轉(zhuǎn)正均。新房和二手房環(huán)比上漲城市均較上月增加6個。

　　具體而言，以成都為代表的二線城市領(lǐng)漲全國。數(shù)據(jù)顯示，6月份成都新房、二手房價格漲幅分別為1.3%、2%，連續(xù)3個月位居漲幅首位。

　　對于各城市的房價變化，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，一線城市上漲力度持續(xù)增強，一二手房環(huán)比漲幅均有所擴大；二線城市則處于持續(xù)分化狀況，強者恒強的態(tài)勢表現(xiàn)明顯；三線城市總體依然復(fù)蘇偏慢，市場由冷轉(zhuǎn)熱的城市偏少。

　　李宇嘉表示：“上半年，全國商品房銷售均價9586元/平方米，連續(xù)2個月反彈，均價累計同比跌幅連續(xù)2個月收窄，1-6月均價同比下跌8.6%，相比1-5月收窄1.8個百分點，收窄幅度增加，顯示熱點城市銷售端率先回暖，特別是中心區(qū)新房更加明顯，同時開發(fā)商降低折扣力度。”

　　不過李宇嘉亦指出：“均價盡管回升，但結(jié)構(gòu)性差異非常大。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，70個城市新房同比還有48個城市的房價在下跌，意味著大部分城市房價在下跌。同時，大城市外圍新區(qū)新房價格也整體在下跌。”

　　數(shù)據(jù)顯示，6月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.3%和1.1%，漲幅比上月分別回落0.2和0.6個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價格同比下降2.1%，降幅比上月擴大0.4個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降2.8%和3.7%，降幅比上月分別擴大0.6和0.5個百分點。

　　張波表示，雖然從6月市場表現(xiàn)來看，城市、房企之間的分化依然存在，但銷售整體回暖的趨勢已逐步明朗化。

　　“目前總體的政策力度已屬偏強，部分回暖相對乏力的城市可以考慮在供需兩側(cè)持續(xù)發(fā)力。需求側(cè)可以更多關(guān)注改善人群，尤其是在首付以及貸款利率層面給予更多傾斜，會更有利于加快改善人群的入場節(jié)奏。從供給側(cè)則需要針對房企有更多靈活的政策在更多城市落地，包括預(yù)售資金監(jiān)管層面的靈活調(diào)整，并購貸的有序推進，以更多解決行業(yè)層面存在的問題。”張波補充道。

　　冷熱分化為未來土拍趨勢

　　在一系列調(diào)控政策中，即便樓市正在努力企穩(wěn)回升，但土地市場依然處于低迷狀態(tài)。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國300城住宅用地供求規(guī)模均縮量明顯，推出面積和成交面積同比分別下降44.3%和55.6%，其中成交面積處于2009年以來同期最低水平。

　　同時，隨著6月22日鄭州完成2022年首輪集中供地，重點22城2022年首輪集中土拍全部結(jié)束。中指研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，22城上半年共計推出涉宅用地469宗，最終成交397宗，成交規(guī)劃建面3907萬平米，首批次共計成交出讓金4969億元。

　　從成交情況來看，今年首批集中供地觸頂成交的地塊屈指可數(shù)，大量地塊底價成交。相較2021年第三批集中供地，本批次成交出讓金同比下降了15%。其中，西藏、天津、遼寧、黑龍江、重慶、吉林等地區(qū)土地出讓金同比下滑幅度較大，均超過70%。

　　從拿地企業(yè)來看，民企拿地積極性不足。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，22個城市中，民企在13個城市的拿地宗數(shù)占比不足30%。南京、深圳、蘇州拿地企業(yè)中無民企獲取，北京、廈門、廣州、寧波、天津僅在一成左右，僅有合肥，民企拿地宗數(shù)占比超過50%。

　　中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱指出，當前民企面臨的困境仍然是資金壓力的問題，目前拿地民企以區(qū)域型深耕企業(yè)為主，央國企相對于民企來說資金周轉(zhuǎn)速度相對較慢，開發(fā)速度也相對慢一些，但交付保障性更強，爛尾的可能性更小。但反過來講，央國企的產(chǎn)品力通常相較于民企有一定劣勢。

　　進入下半年，這種趨勢仍然明顯。截至目前，22城中已有北京、青島、杭州、武漢、重慶、南京、成都、長沙等13個城市完成了第二輪集中供地。

　　根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月14日結(jié)束的長沙第二輪土拍共推出17宗地塊，2宗臨期中止，1宗遭遇流拍，整場流拍（含撤牌）率達到17.6%，成交額共計137億元，成交地塊也多由本地國企托底，民營房企拍地積極性不及首輪。

　　而7月12日結(jié)束的南京二輪土拍，總成交價為726.9億元，44宗地塊中有31宗底價成交，6宗溢價成交，2宗流拍。相比于首輪供地，本輪南京土拍流拍情況有所好轉(zhuǎn)但底價成交現(xiàn)象更為明顯。

　　不過值得注意的是，成都7月14日剛結(jié)束的二輪土拍，熱度、成交規(guī)模及溢價率均較首輪有所提高。數(shù)據(jù)顯示，成都本批次供地共攬金402億元，11宗地塊有2宗地塊流拍，整體溢價率小幅上升0.25個百分點至5.3%，流拍率則明顯回落8.36個百分點至3.64%。

　　克而瑞數(shù)據(jù)中心指出，在銷售承壓等因素的影響下，房企拿地意愿依舊不高，仍多依靠本地城投托底，品牌房企投資熱度仍集中于去化有保障的熱點改善板塊。在樓市整體仍未明顯回暖的背景下，冷熱分化將會成為各城市接下來集中土拍的普遍現(xiàn)象。

　　興業(yè)證券研報認為，雖然土地出讓市場的熱度整體上依然低迷，但是部分地區(qū)出現(xiàn)了邊際改善，房地產(chǎn)市場最壞的時候可能已經(jīng)過去，未來伴隨著房地產(chǎn)市場觸底企穩(wěn)，土地財政的壓力或會有所緩解，但地區(qū)分化依然是主旋律。

　　日前知名經(jīng)濟學家、澤平宏觀創(chuàng)始人任澤平也表示，房地產(chǎn)步入存量時代，區(qū)域分化將日益明顯，行業(yè)面臨洗牌，土地財政往房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型是大勢所趨。

　　不過雖然地方土地出讓收入出現(xiàn)下滑，但今年前6個月地方一般公共預(yù)算收入出現(xiàn)上漲。數(shù)據(jù)顯示，6月份全國一般公共預(yù)算收入增長5.3%，由5月份的負增長轉(zhuǎn)為正增長；按未扣除留抵退稅因素的自然口徑，下降10.5%，降幅明顯收窄。

　　財政部國庫支付中心副主任薛虓乾指出，從后期走勢看，隨著國務(wù)院穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施落地見效，高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展成效持續(xù)顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟有望持續(xù)回升向好，在此基礎(chǔ)上，預(yù)計財政收入將逐步回升。