大公房產(chǎn)訊  7月5日，仲量聯(lián)行發(fā)布2022年第二季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧。

　　報(bào)告顯示，受五月疫情影響，北京辦公樓租賃活動(dòng)受疫情直接影響，租金再度轉(zhuǎn)為負(fù)增長。投資市場(chǎng)整體活躍度因疫情受阻，零售地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情沖擊，但工業(yè)物流市場(chǎng)在疫情期間保障物資配送的環(huán)境下，租賃需求強(qiáng)勁，租金持續(xù)提升。酒店市場(chǎng)，上半年高端酒店整體業(yè)績?nèi)允芤咔橛绊懀?022年高端酒店新增供給平穩(wěn)增長。高端住宅市場(chǎng)第二季度成交量創(chuàng)歷史新高，新房價(jià)格穩(wěn)中有升。

　　由于北京五月突發(fā)的新冠疫情，后半季度辦公樓市場(chǎng)停滯不前。北京辦公樓市場(chǎng)需求在后半季度停滯。第二季度凈吸納量約為4.7萬平方米，相比2022年第一季度下降了三分之二。由于辦公樓的入場(chǎng)裝修和到崗率受到嚴(yán)格限制，市場(chǎng)上正在談判階段的大部分交易進(jìn)程暫緩。第二季度金融和TMT企業(yè)的搬遷和擴(kuò)張貢獻(xiàn)了一半以上的租賃需求。同時(shí)，來自文化產(chǎn)業(yè)內(nèi)資租戶的9000平方米搬遷需求促成了第二季度唯一3000平方米以上的大面積成交。

　　另外，北京平均空置率下降幅度較第一季度收窄。第二季度辦公樓市場(chǎng)需求停滯，全市空置率下降幅度較第一季度收緊1.1個(gè)百分點(diǎn)，僅下滑0.4個(gè)百分點(diǎn)至9.8%。新冠疫情帶來的不確定性影響了潛在租戶的決策，導(dǎo)致第二季度大面積成交受限?？罩妹娣e的去化主要得益于2,000平方米以下的租賃需求，占總租賃成交面積的近70%。同時(shí)，整體市場(chǎng)租金在第二季度再次錄得負(fù)增長，環(huán)比下降0.2%，同比微漲0.5%，主要由于疫情的嚴(yán)格管控阻礙了租賃市場(chǎng)的正常運(yùn)作。全市范圍內(nèi)九個(gè)子市場(chǎng)中有四個(gè)錄得了租金負(fù)增長。

　　仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示，鑒于突發(fā)疫情及其他客觀因素對(duì)辦公樓市場(chǎng)產(chǎn)生的多維負(fù)面影響，我們對(duì)2022年全年租金走勢(shì)保持觀望。目前業(yè)主正積極調(diào)整租賃策略以維持項(xiàng)目租金穩(wěn)定，短期內(nèi)不會(huì)看到市場(chǎng)租金的大幅下滑。

　　仲量聯(lián)行方面認(rèn)為，第二季度，多地突發(fā)疫情顯著影響投資決策，市場(chǎng)短期承壓。2022年上半年大宗成交總額約為101億，不及2021年上半年的一半水平。盡管市場(chǎng)環(huán)境存在不確定性，投資者在決策更為謹(jǐn)慎的同時(shí)，仍對(duì)北京長期前景抱有信心。“短期波動(dòng)后市場(chǎng)基本面維持穩(wěn)定，隨著主要城市疫情形勢(shì)放緩、交通限制逐步取消，下半年市場(chǎng)情緒和活動(dòng)將逐步回暖。”仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“近期投資人重點(diǎn)關(guān)注長租公寓、物流地產(chǎn)及數(shù)據(jù)中心等多種物業(yè)類型的同時(shí)，對(duì)于辦公等核心資產(chǎn)的關(guān)注度也將隨著整體市場(chǎng)情緒回暖而提升。”

　　另外，第二季度北京零售市場(chǎng)受到近期新發(fā)疫情的嚴(yán)重沖擊，市場(chǎng)租賃活動(dòng)受到中斷，同時(shí)消費(fèi)和客流也出現(xiàn)大幅下降，其中五月全市社會(huì)零售品銷售額同比下降26%。餐飲行業(yè)成為受影響最為嚴(yán)重的業(yè)態(tài)，五月份餐飲收入同比下降55%。在持續(xù)攀升的運(yùn)營壓力下，餐飲行業(yè)出現(xiàn)退租撤鋪趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，第二季度關(guān)店數(shù)量中超60%為餐飲品牌。

　　而在近期疫情的影響下，租賃需求顯著下降，租金承壓下行。在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，業(yè)主面對(duì)不斷上漲的空置壓力愿意對(duì)新簽租戶做出一定程度的租金讓步，同時(shí)對(duì)于現(xiàn)有租戶給予一定租金減免和免租期支持，以穩(wěn)定自身項(xiàng)目。第二季度市區(qū)市場(chǎng)租金環(huán)比下降0.7%，郊區(qū)租金環(huán)比下降1.3%。同時(shí)，在北京市新供應(yīng)持續(xù)稀缺的共同影響下，第二季度空置率下降至4.1%。

　　不過，大型租戶較低的價(jià)格敏感度支撐租金上漲，第二季度環(huán)比攀升1.3%。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示，“2022年市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)計(jì)新增29.09萬平方米，開始預(yù)租階段的項(xiàng)目均表現(xiàn)良好，未來新項(xiàng)目將出現(xiàn)更多定制倉儲(chǔ)，同時(shí)提高凈吸納量。因此我們預(yù)測(cè)，2022年底全市空置率將不會(huì)超過6%。

　　仲量聯(lián)行方面表示，上半年北京高端酒店整體業(yè)績?nèi)允芤咔橛绊?。?月份起，其他一線城市發(fā)生本地疫情，出入京政策收緊，北京酒店市場(chǎng)的會(huì)議團(tuán)隊(duì)與商務(wù)差旅需求受到較大影響，期間酒店業(yè)績主要依賴于北京市民的休閑需求。3月北京高端酒店每間可出租客房收入環(huán)比下降46.1%。4月及5月，北京發(fā)生本地疫情，每間可出租客房收入分別環(huán)比下降26.7%和34.2%。

　　此外，北京高端住宅市場(chǎng)成交量創(chuàng)歷史新高。2022年第二季度，北京高端住宅市場(chǎng)共成交2,477套，環(huán)比上漲192.1%，單季度成交量達(dá)到十年來最高水平。信貸政策相對(duì)寬松疊加新開盤項(xiàng)目放量，市場(chǎng)需求得到釋放，推動(dòng)成交量上升。同時(shí)，開發(fā)商為沖刺半年業(yè)績密集加推，推動(dòng)北京高端住宅供應(yīng)保持較高水平，第二季度北京豪華公寓錄得2,218套新增供應(yīng)。

　　住宅市場(chǎng)供需兩旺推動(dòng)價(jià)格企穩(wěn)回升。第二季度高端住宅新房價(jià)格穩(wěn)中有升，環(huán)比微漲0.2%?；谟行У囊咔榉揽?，6月租賃市場(chǎng)活動(dòng)恢復(fù)，受抑制的租賃需求逐漸釋放帶動(dòng)租金保持穩(wěn)定。“第二批次集中供地成交多宗優(yōu)質(zhì)地塊，市場(chǎng)需求升溫促使高端項(xiàng)目加快入市步伐，預(yù)計(jì)未來一年高端住宅新增供應(yīng)維持平穩(wěn)。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“政策調(diào)控頻次加快有效刺激觀望者入市購房，短期內(nèi)市場(chǎng)成交勢(shì)頭仍將保持強(qiáng)勁，或?qū)⑼苿?dòng)新房價(jià)格平穩(wěn)進(jìn)入上升通道。”