大公房產(chǎn)訊  6月8日晚，榮盛發(fā)展發(fā)布關(guān)于對(duì)深圳證券交易所2021年年報(bào)問(wèn)詢(xún)函的回復(fù)公告。

 

　　據(jù)悉，5月25日，榮盛發(fā)展收到深交所下發(fā)的《關(guān)于對(duì)榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司2021年年報(bào)的問(wèn)詢(xún)函》，要求其就毛利率情況、母公司營(yíng)業(yè)收入和占比同比下降、流動(dòng)性壓力等情況進(jìn)行說(shuō)明。

 

　　財(cái)報(bào)顯示，2021年榮盛發(fā)展?fàn)I業(yè)收入472.44億元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入400.56億元，毛利率17.86%，同比下降10.70個(gè)百分點(diǎn)。

 

　　就地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降的主要原因，榮盛發(fā)展方面表示，近年來(lái)，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸加碼，限購(gòu)政策頻出且力度逐步加大，二三線(xiàn)城市在限購(gòu)限價(jià)的調(diào)控下，房?jī)r(jià)整體走弱，公司項(xiàng)目盈利空間受政策和市場(chǎng)的雙重限制，從而造成毛利率的下降。

 

　　同時(shí)，2021年下半年以后，為了加強(qiáng)銷(xiāo)售、促進(jìn)回款，榮盛發(fā)展部分項(xiàng)目通過(guò)一定程度的以?xún)r(jià)換量實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化，在利潤(rùn)率面臨下行壓力的行業(yè)趨勢(shì)下加劇了毛利率下降；并且，近年來(lái)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、土地成本上升，土地一級(jí)市場(chǎng)出讓價(jià)格依舊維持高位，高地價(jià)也使得地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的毛利率空間被持續(xù)壓縮。

 

　　榮盛發(fā)展還表示，近年民營(yíng)房企的融資利率持續(xù)走高，資本化的利息隨著項(xiàng)目交付結(jié)算，也進(jìn)一步壓低了項(xiàng)目毛利率；隨著項(xiàng)目進(jìn)入竣工結(jié)算，較高的融資利息計(jì)入營(yíng)業(yè)成本后導(dǎo)致項(xiàng)目的毛利率水平降低。從行業(yè)看，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)空間被逐漸壓縮，銷(xiāo)售毛利率下降為行業(yè)趨勢(shì)。

 

　　就問(wèn)詢(xún)函中提及的“2021年度集中計(jì)提大額存貨減值”的合理合規(guī)性，榮盛發(fā)展方面表示，公司在每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日，對(duì)項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額，均是綜合考慮了項(xiàng)目業(yè)態(tài)、位置、銷(xiāo)售量、市場(chǎng)預(yù)期變化趨勢(shì)等多個(gè)層面因素后，而做出的測(cè)算結(jié)果。公司按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展持續(xù)下行和疫情多點(diǎn)暴發(fā)造成的銷(xiāo)售環(huán)境影響等實(shí)際情況，對(duì)2021年度進(jìn)行存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的計(jì)提，此次計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是根據(jù)市場(chǎng)情況而進(jìn)行的測(cè)算，具有合理合規(guī)性。

 

　　年報(bào)顯示，榮盛發(fā)展2021年度共計(jì)提壞賬準(zhǔn)備約為8.11億元，同比增長(zhǎng)201.76%。其中應(yīng)收賬款計(jì)提約2.96億元，其他應(yīng)收款計(jì)提7.1億元，轉(zhuǎn)回1.95億元。應(yīng)收賬款分類(lèi)披露明細(xì)表顯示，本期新增“組合2與政府有關(guān)的款項(xiàng)組合”，該組合期末賬面余額為11.54億元，本期計(jì)提壞賬準(zhǔn)備2.48億元。其他應(yīng)收款項(xiàng)下“合作方經(jīng)營(yíng)往來(lái)款”期末賬面余額為197.51億元。2022年第一季度計(jì)提信用減值損失1.05億元，同比上升71.67%。

 

　　就深交所要求其說(shuō)明“未按單項(xiàng)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的主要考慮”等，榮盛發(fā)展表示，應(yīng)收賬款中，組合2與政府有關(guān)的款項(xiàng)組合主要為公司一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目向當(dāng)?shù)卣亩ㄤN(xiāo)房項(xiàng)目。公司考慮對(duì)該筆款項(xiàng)不再按照按賬齡與整個(gè)存續(xù)期預(yù)期信用損失率對(duì)照表計(jì)提，剩余8.25億元賬齡為2-3年，參考?xì)v史賬齡等因素確定預(yù)期信用損失率為30%，計(jì)提壞賬準(zhǔn)備余額2.48億元。公司認(rèn)為根據(jù)與政府達(dá)成的資金安排，結(jié)合計(jì)提方法變化后不滿(mǎn)足其他款項(xiàng)組合的列報(bào)條件，將其分類(lèi)至組合2.與政府有關(guān)的款項(xiàng)組合列報(bào)。該筆款項(xiàng)在單項(xiàng)工具層面無(wú)法以合理成本評(píng)估預(yù)期信用損失的充證據(jù)，因此參考?xì)v史信用損失經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)前狀況以及對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況的判斷，依據(jù)信用風(fēng)險(xiǎn)特征將其劃分為政府有關(guān)的款項(xiàng)組合，在組合基礎(chǔ)上計(jì)提預(yù)期信用損失。

 

　　就公司是否存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，榮盛發(fā)展表示，近年隨著“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)的提出，公司融資受到很大限制，2021年公司努力改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，有息負(fù)債規(guī)模減少24.07%，減少了176億元，同時(shí)“三道紅線(xiàn)”指標(biāo)踩中兩條為橙檔企業(yè)，融資仍將受較大限制。2022年，榮盛發(fā)展仍將以降負(fù)債為主要目標(biāo)，并積極努力與金融機(jī)構(gòu)溝通，對(duì)現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行展期，保障企業(yè)及合作方的利益，努力用經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流償還負(fù)債、持續(xù)降杠桿。

 

　　另外，榮盛發(fā)展稱(chēng)，公司存在一定的流動(dòng)性壓力，在流動(dòng)性承壓情況未得到有效緩解之前，暫停對(duì)外投資；截至目前，上述壓力不影響公司正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。