大公房產(chǎn)訊  5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知。通知明確，對(duì)于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

 

　　具體看，此次房貸利率調(diào)整將首套房利率下限調(diào)整為LPR減20基點(diǎn)，即4.4%，二套房仍為LPR+60BP，即為5.2%。

 

　　對(duì)此，中金公司認(rèn)為，本次下調(diào)的是首套房貸利率下限而非終端實(shí)際利率，4月百城首套房貸主流利率為5.17%，過去半年已累計(jì)下調(diào)51BP，目前仍較5年期LPR上浮57BP，較調(diào)整后的利率下限上浮77BP；我們預(yù)計(jì)未來各地終端房貸利率仍將繼續(xù)下行，宜密切觀察下行幅度與速度。以100萬元25年期商貸為例，若終端房貸利率也下調(diào)20BP（與利率下限下調(diào)幅度一致），則月還款額將下降117元，占總還款額比例為2.0%；若終端房貸利率下調(diào)至下限值4.40%，則月還款額將下降444元，占比7.5%。此外，考慮到近期房企信用風(fēng)險(xiǎn)仍有發(fā)酵，存在壓制實(shí)體市場(chǎng)復(fù)蘇的可能性，利率政策能否有效提振銷售也須關(guān)注政策端對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)情況。

 

　　另外，中金方面表示，本次利率下限調(diào)整是對(duì)政治局會(huì)議中房地產(chǎn)政策取態(tài)的具體落地，以期改善當(dāng)前銷售低迷狀態(tài)。

 

　　4月29日，政治局會(huì)議明確提出“支持剛性和改善性住房需求”，本次下調(diào)首套房貸利率下限重點(diǎn)響應(yīng)了這一核心精神；尤其考慮到部分地方對(duì)“賣舊買新”和清償首套房貸后再次購房等情況執(zhí)行首套房貸政策，本次調(diào)整除明確支持了剛性需求外，也對(duì)改善性需求有所支持。此外，5月以來已又有約30城通過公開文件形式完善了樓市調(diào)控政策，涉及城市的能級(jí)和政策力度均較此前有所提高（例如長沙允許供作租賃用途的住房不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算限購，南京、東莞允許二孩家庭多購一套住房等）。4月及5月首周高頻口徑新房銷售面積同比跌幅已走闊至-58%和-69%，我們認(rèn)為利率下限和樓市政策調(diào)整均是對(duì)當(dāng)前銷售低迷態(tài)勢(shì)的積極應(yīng)對(duì)。