大公房產訊  7月11日，中金公司更新了2022年6月中金存量住房市場監(jiān)測體系相關數(shù)據。

　　中金方面表示，6月房價邊際仍有所下行，環(huán)比跌幅較5月基本持平；上半年房價累計降約1%。6月中金同質性二手住宅加權平均成交價格指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，跌幅較5月基本持平；其中18城房價環(huán)比上升，8城環(huán)比持平，23城環(huán)比下降。此外，6月全部城市加權平均議價空間環(huán)比上行5BP至3.57%，上行幅度較5月略收窄，與房價小幅下行趨勢一致。今年上半年，我們監(jiān)測的49城中僅12城累計漲幅超過1%，另有22城跌幅超過-1%，上半年全部城市房價累計跌幅為-0.9%。

　　6月重點城市售房者價格預期和潛在購房需求受頭部城市帶動環(huán)比略改善，后市須觀察其范圍會否有所擴展。供給側來看，6月存量掛牌房源中上調價格的比例增長0.5ppt至2.4%，平均調價幅度環(huán)比收窄10BP至-2.50%，同時考慮存量調價和新掛房源影響的中金同質性二手住宅加權平均掛牌價格指數(shù)6月環(huán)比上漲0.2%，結束此前連續(xù)4個月的下行趨勢，售房者價格預期邊際略有修復。

　　但從結構上看，這一修復勢頭受西安（二手房參考價政策調整）、上海（疫后修復）等個別城市帶動較為明顯。需求側來看，6月重點城市近期掛牌房源關注度邊際持平略升，但環(huán)比漲幅較5月有所收窄，其中西安、成都漲幅居前且邊際提速，需求修復在供需結構更好的城市體現(xiàn)得更早。往前看，我們認為目前價格預期和需求修復勢頭仍主要體現(xiàn)在基本面最好的部分一二線城市，后市仍須觀察該趨勢會否擴展至更大范圍。

　　另外，6月住宅租金環(huán)比轉漲，待租周期同比略升。受疫后修復、就業(yè)季等因素影響6月中金同質性掛牌租賃住宅加權平均租金指數(shù)環(huán)比轉漲0.6%，同比下降1.1%；監(jiān)測的20城中12城租金環(huán)比上漲，7城環(huán)比持平，1城環(huán)比下降；掛牌住宅租售比邊際上行至1.97%，較去年同期上行5BP。6月平均待租周期為2.41個月，同比提高0.08個月。

　　中金認為，6月房價雖仍略下行，但部分一二線城市售房者價格預期和潛在購房需求已初現(xiàn)修復勢頭，后市仍須觀察其范圍會否有所擴展，考慮到目前企業(yè)信用端仍存在一定不確定性，建議短期仍以安全邊際較高的優(yōu)質龍頭為主：A股-保利、濱江、招蛇、金地、萬科、華發(fā)、華僑城；H股-華潤、越秀、建發(fā)、綠城中國、中海、宏洋、美置；物管板塊-保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象生活。同時對可能受益于基本面好轉的“彈性”民企加大關注：H股-旭輝、碧桂園；物管板塊-碧桂園服務、旭輝永升服務。

　　不過，政策變化或基本面修復不及預期；房企信用端加速惡化；疫情影響超預期。