昨天有媒體報道央行召開金融支持實(shí)體企業(yè)座談會，主要對恒大、世茂、融創(chuàng)、富力、中梁、中南建設(shè)、綠地、陽光城等12家問題房企進(jìn)行紓困指導(dǎo)，參會金融企業(yè)包括六家國有銀行和五家資產(chǎn)管理公司（AMC公司）。會議精神包括放松問題房企的四證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）不全并購項目、涉及并購貸款置換土地出讓金項目等合規(guī)性要求；存量的逾期貸款，可以補(bǔ)充增信后進(jìn)行展期；對于房地產(chǎn)融資要全力支持，同時資金務(wù)必封閉管理。這一信號表明央行目前已充分估計到房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的嚴(yán)峻形勢，試圖在政策層面進(jìn)一步加大力度并努力提升政策傳導(dǎo)效率和效果，以促進(jìn)行業(yè)回暖與復(fù)蘇。

 

　　從一季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，量價齊跌的慘淡現(xiàn)實(shí)使得行業(yè)所共同期待的樓市小陽春在去年秋天以來不斷放松的調(diào)控政策之下并未出現(xiàn)。目前各地樓市、地市的運(yùn)行情況不容樂觀，百強(qiáng)房企依然連續(xù)暴雷，土地財政面臨巨大的減收壓力，在行業(yè)和地方政府的焦慮不斷加大的同時，監(jiān)管部門和政策層面對于行業(yè)流動性繼續(xù)吃緊可能持續(xù)推高的金融風(fēng)險、財政風(fēng)險、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險的擔(dān)憂進(jìn)一步提升。而政策層面的暖風(fēng)頻吹，乃至70多個地方政府從市場準(zhǔn)入、首付比例、公積金貸款額度、人才購房支持、按揭貸款利率、稅費(fèi)減免方面的綜合性寬松措施并未如過往的那樣對行業(yè)復(fù)蘇發(fā)揮預(yù)期中的刺激效果。重新審視行業(yè)現(xiàn)狀和問題，對癥施治以力促復(fù)蘇，就成為央行此次行業(yè)座談會的題中應(yīng)有之義，也是此次央行推出一系列針對金融機(jī)構(gòu)、房企的寬松措施以及倡導(dǎo)AMC積極介入行業(yè)“重整”的用意。

 

　　不過，就此次行業(yè)座談會央行所新推出的“寬松”政策而言，出發(fā)點(diǎn)雖好，但其預(yù)設(shè)前提仍然是假定問題房企和房地產(chǎn)行業(yè)目前所遇到的只是暫時性的流動性危機(jī)，而施力點(diǎn)依然在于試圖以更加寬松的新的“三道紅線”、貸款展期以及以促進(jìn)優(yōu)勢房企的項目并購來化解問題企業(yè)與行業(yè)的流動性危機(jī)。這雖然與央行本身的職能定位、政策工具箱有關(guān)，但也與央行對行業(yè)目前的整體狀態(tài)與問題的判斷有關(guān)。

 

　　總體而言，央行對于房地產(chǎn)行業(yè)目前整體狀態(tài)的判斷應(yīng)該是相對準(zhǔn)確的，但是對于目前行業(yè)問題出現(xiàn)的底層原因的判斷，可能有些流于表面化和短期化。從短期和表面看來，目前房企和房地產(chǎn)行業(yè)的問題確實(shí)是緣于流動性不足，而流動性困境的直接觸發(fā)原因在于長時間和不斷加碼的綜合性調(diào)控措施所導(dǎo)致的去年下半年以來樓市的急劇轉(zhuǎn)淡所致。但不可回避的事實(shí)是，以土地財政為里、以房地產(chǎn)為表的行業(yè)發(fā)展模式在政績驅(qū)動與強(qiáng)政府相結(jié)合的資源汲取模式下，持續(xù)循環(huán)推高的地價與房價在推高社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體成本和風(fēng)險的同時，也不斷在擠壓自身的市場發(fā)展空間。當(dāng)行業(yè)整體供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)而行業(yè)發(fā)展只能依賴于結(jié)構(gòu)性需求時，如果此時還不轉(zhuǎn)換行業(yè)發(fā)展模式而期望市場能夠容納持續(xù)無限上漲的地價和房價，這就如同期望一棵樹能長上天一樣荒誕了。

 

　　買漲不買落的行業(yè)特征之下，如果保持之前的發(fā)展模式不變而要恢復(fù)行業(yè)原有的流動性狀態(tài)并讓流動性得以維持，僅僅依靠金融機(jī)構(gòu)加大輸血力度肯定是不夠的，那就必須推動房價的上漲從而改變市場預(yù)期來提升去化和銷售。但是如此一來，勢必會讓房價與地價再次進(jìn)入循環(huán)推高的軌道，在目前經(jīng)濟(jì)不振，宏觀預(yù)期下行，行業(yè)整體供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)而只能依賴結(jié)構(gòu)性需求的時候，這部分需求空間的相對有限性顯然讓原有的發(fā)展模式不可持續(xù)。因此，面對需求變化所引發(fā)的市場變化，擯棄原有的以土地財政為內(nèi)核的無限循環(huán)推高房價和地價的行業(yè)發(fā)展模式，才是走出目前行業(yè)困境和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的根本。政策面必須感知這一根本性的市場變化，并因勢利導(dǎo)進(jìn)行必要的方向性調(diào)整，才能達(dá)成政策實(shí)施的有效性及其預(yù)期目標(biāo)。

 

　　之所以目前政策面的暖風(fēng)不斷，與地方政府綜合施策的千呼萬喚都未能喚回行業(yè)的春風(fēng)，其根本原因就在于行業(yè)信心的恢復(fù)是基于行業(yè)對市場變化的基本判斷，而政策面與市場面卻出現(xiàn)了脫節(jié)與錯位。此次行業(yè)調(diào)整是行業(yè)本質(zhì)性的變化，而非以往的行業(yè)小周期或者大周期。也就是說，此次行業(yè)下行固然是由行業(yè)長期調(diào)控引發(fā)的樓市快速轉(zhuǎn)淡所觸發(fā)，表象上是企業(yè)與行業(yè)流動性危機(jī)，但實(shí)質(zhì)是市場需求已經(jīng)發(fā)生了從總量需求向結(jié)構(gòu)性需求的轉(zhuǎn)變，目前已經(jīng)變化了的市場基礎(chǔ)已無法支持原有的房價和地價循環(huán)推高的發(fā)展模式之下的行業(yè)信心，而輸血式的流動性解決方式顯然也無法解決與改變市場需求已然變化這一基礎(chǔ)層面的問題。因此，面對已經(jīng)變化的市場，如何調(diào)整政策方向與施力角度，重建市場與行業(yè)信心，而不是用不變的老藥方來治不同于以往的現(xiàn)實(shí)病患，才是恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)活力和促進(jìn)行業(yè)回歸良性循環(huán)軌道的應(yīng)有之道。

 

　?。ū疚淖髡甙匚南矠镮PG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，本內(nèi)容為作者獨(dú)立觀點(diǎn)。文章首發(fā)自財富中文網(wǎng)專欄，大公房產(chǎn)經(jīng)作者授權(quán)發(fā)布，未經(jīng)允許不得轉(zhuǎn)載）