當房地產(chǎn)行業(yè)進入“黑鐵時代”，受到影響的不僅只有開發(fā)商，還有眾多購房者。

 

　　成都萬科君逸小區(qū)業(yè)主于近日聯(lián)系到了大公房產(chǎn)，說出了自己買房后遇到的“糟心事”。

 

　　業(yè)主王芳（化名）表示，“從去年4月30日交房后，我跟其他業(yè)主就發(fā)現(xiàn)小區(qū)存在很多問題，和之前宣傳的不太一樣。例如小區(qū)住宅和商業(yè)別墅中間應(yīng)有的通透式圍墻，不翼而飛了。”

 

小區(qū)實景圖/業(yè)主供圖

 

　　不僅如此，業(yè)主們還發(fā)現(xiàn)，住宅9號樓的公共綠地，也被開發(fā)商贈予了商業(yè)10號樓，成為其獨有的私家花園。此類非典型的“簡配”問題，成為該小區(qū)住宅區(qū)主心中的一根刺。

 

　　“我們的訴求，就是希望萬科能夠按照規(guī)劃圖紙的要求，把商業(yè)和住宅和商業(yè)分開，圍墻建好。”維權(quán)業(yè)主表示。

 

 

　　大公房產(chǎn)了解到，2017年9月，成都共推出了三宗天府新區(qū)的地塊，面積總計31.36萬平方米。萬科以44.31億元競得兩宗地塊，其中一宗名為天府新區(qū)華陽街道辦事處一心村六組、鶴林村四組的地塊，溢價率57.64%，樓面價12000元/㎡，位于萬科翡翠公園項目附近，該地塊出讓面積40.89畝，土地用途為住宅兼容商業(yè)用地。

 

　　萬科競價118次歷時近一個小時才搶到該地塊，該地塊也成為天府新區(qū)第一宗“萬元地”。隨后，萬科在該地塊建起了萬科君逸小區(qū)。

 

　　2020年4月，王芳購買了萬科君逸的住宅期房，彼時樓盤單價約為2.4萬元/平方米。2021年4月30日，萬科君逸小區(qū)如約交房，規(guī)劃中包含住宅區(qū)和商業(yè)別墅區(qū)兩部分，其中1-9號樓為住宅部分，10-12號樓為商業(yè)別墅。

 

　　根據(jù)小區(qū)規(guī)劃與宣傳圖，商業(yè)和住宅本應(yīng)該有圍墻隔開。但是王芳與其他住宅區(qū)業(yè)主在交房不久后注意到，規(guī)劃圖紙中住宅7號樓二單元-8號樓與商業(yè)的11號樓-12號樓之間、住宅的9號樓與商業(yè)10號樓之間并未設(shè)置通透式圍墻。

 

圖為規(guī)劃圖紙/業(yè)主供圖

 

　　而沒有這道圍墻，商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)之間就失去了一道屏障。對此，王芳坦言了自己的擔憂：“商業(yè)別墅本質(zhì)上就是商業(yè)，以后可以開公司，可以開茶樓，可以開洗腳房。商業(yè)和住宅混在一起，以后很多外來消費者進進出出，很擔心影響我們正常的生活和小區(qū)安全。”

 

業(yè)主供圖/至今未有通透式圍墻

 

　　除了“通透式圍墻”變“透明式圍墻”，部分已入住的業(yè)主還發(fā)現(xiàn)，住宅9號樓與商業(yè)10號樓之間的住宅入口處的公共綠地，被開發(fā)商贈送給10號樓用戶作為私家花園。

 

小區(qū)綠地/業(yè)主供圖

 

　　隨后，王芳和部分業(yè)主帶著關(guān)于圍墻和公共綠地的疑問，前往售樓處討要說法。

 

　　在前后4次協(xié)商、歷時一年之后，項目方承認了規(guī)劃圖紙包含通透式圍墻，同時表示公司還有修建圍墻的儲備資金。

 

　　但項目方同時表示，要想“加墻”也需要跟商業(yè)別墅業(yè)主商量，因為賣房時曾經(jīng)和商業(yè)別墅業(yè)主承諾了小區(qū)“統(tǒng)一管理”。

 

　　而關(guān)于“私贈公共綠地”一事，萬科方面則對維權(quán)業(yè)主表示，這部分綠地是公共綠地，不過現(xiàn)在屬于商業(yè)業(yè)主的，因為已經(jīng)簽在了合同中。

 

　　由于開發(fā)商方面一直未能給出滿意的解決辦法，王芳與其他業(yè)主也通過12345市長熱線等方式進行舉報。

 

　　2021年，天府新區(qū)公園城市局在給維權(quán)業(yè)主答復(fù)時表示，在小區(qū)規(guī)劃圖紙中，商業(yè)別墅和普通住宅之間確實存在通透式圍墻，規(guī)劃核實與審批圖紙一致。另外，該部門在2021年6月的回復(fù)還中表示，“已要求開發(fā)企業(yè)嚴格按照規(guī)劃要求進行整改”。

 

 

　　王芳表示，在天府新區(qū)公園城市局要求開發(fā)商整改前后，對方確實在住宅與商業(yè)別墅中間建了一道“圍墻”，只不過這道墻和規(guī)劃圖中的大相徑庭。

 

后來建造的圍墻/業(yè)主供圖

 

　　看著眼前“郁郁蔥蔥”的綠墻，再想想規(guī)劃圖中的通透式圍墻，王芳等業(yè)主覺得無法接受。

 

　　于是，經(jīng)過多次網(wǎng)絡(luò)、電話等形式的咨詢和投訴，天府新區(qū)公園城市局于2021年8月回復(fù)稱，企業(yè)方面對此答復(fù)為“目前該樓盤商業(yè)部分正處于施工階段，因施工需要臨時拆除圍墻，尚未呈現(xiàn)最終狀態(tài)，施工完畢將予以恢復(fù)”。

 

相關(guān)回復(fù)/業(yè)主供圖

 

　　不過，王芳告訴大公房產(chǎn)：“經(jīng)過4個月的溝通，直到綠色圍墻拆除，開發(fā)商都沒有給出商量結(jié)果，就連原有的臨時鐵皮圍墻，也在沒有任何公示和征得業(yè)主的同意情況下就于2021年12月底進行私自拆除了。”

 

小區(qū)實景圖/業(yè)主供圖

 

　　圍墻到底建不建？對于住宅區(qū)業(yè)主的疑問，萬科給出的答復(fù)也是模棱兩可，表示加了圍墻后，商業(yè)別墅業(yè)主沒辦法回家了。

 

　　隨后，開發(fā)商又給出了“折中方案”，對維權(quán)業(yè)主表示修圍墻可以，但是要在圍墻上開個門，方便商業(yè)別墅業(yè)主進出。

 

　　王芳等維權(quán)業(yè)主還是無法接受，他們認為“折中方案”依然沒有按照規(guī)劃圖紙走，也不能徹底隔開住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)。

 

　　王芳表示，他們在與開發(fā)商溝通的同時，也依然在尋求相關(guān)部門的幫助。天府新區(qū)公園城市局近期給業(yè)主的回復(fù)是，萬科拆除規(guī)劃中的圍墻確實涉嫌違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。城管部門相關(guān)人員也表示，如果商業(yè)別墅業(yè)主在開發(fā)商”私贈的綠地“上建設(shè)私有圍擋，則屬于“違建”。

 

相關(guān)溝通記錄/業(yè)主提供

 

 

　　除了圍墻和綠地的問題，萬科君逸的另一位業(yè)主曉東也向大公房產(chǎn)提出了小區(qū)地下車庫規(guī)劃不合理等問題。

 

　　曉東表示，萬科君逸在地庫車位建設(shè)完成后，竟然在主干道設(shè)置新的車位，嚴重影響了其他車輛正常通行，希望開發(fā)商可以對地庫進行整改。

 

地庫規(guī)劃圖與實景圖/業(yè)主供圖

 

　　就王芳、曉東等業(yè)主提出的問題，大公房產(chǎn)咨詢了北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師。

 

　　“開發(fā)商可能基于兩邊業(yè)主的壓力，很難把圍墻建設(shè)起來。”王佳紅律師表示。

 

　　《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2019修正）》第四十三條顯示，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)劃條件進行建設(shè)。如果規(guī)劃圖中有通透式圍墻，現(xiàn)實中就必須建設(shè)圍墻，開發(fā)商必須按照規(guī)劃進行建設(shè)。不過，由于開發(fā)商對商業(yè)別墅業(yè)主有過統(tǒng)一管理的承諾，建立圍墻也涉及到開發(fā)商違約的問題，別墅業(yè)主也可以就此主張賠償。

 

　　對于私贈公共綠地作為別墅區(qū)花園一事，王律師認為，公共綠地屬于業(yè)主共有的范圍，開發(fā)商沒有贈予給商業(yè)別墅業(yè)主的權(quán)利，這侵害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

 

　　此外，王律師還表示，如果開發(fā)商私自增加了規(guī)劃圖紙中不存在的車位，是違反規(guī)劃的行為，屬于嚴重違法，業(yè)主可以向規(guī)劃主管部門提出查處，由規(guī)劃主管部門責令開發(fā)商恢復(fù)原狀，并且可以對開發(fā)商進行行政罰款。

 

　　此外，大公房產(chǎn)還注意到，萬科披露的2021年財報中顯示，截至2021年12月31日，集團存貨跌價準備一欄中，成都萬科君逸年初賬面余額約為2.9億元，本年減少額中轉(zhuǎn)銷部分約為2.9億元。

 

截圖自萬科企業(yè)2021年財報

 

　　萬科方面稱，集團按照目前市場價格狀況和項目實際銷售情況，對項目可變現(xiàn)凈值進行測試后，對上述項目計提了存貨跌價準備。

 

　　最新財報顯示，作為曾經(jīng)的“地產(chǎn)一哥”，萬科2021年凈利潤同比下降45.7%，接近腰斬。這也是萬科繼1995年、2008年后，38年的發(fā)展史上第三次凈利潤下滑。

 

　　郁亮也在業(yè)績會上道歉：“2021年萬科業(yè)績表現(xiàn)不好，讓股東失望了，在這里我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。”

 

　　對于凈利潤下降，郁亮還反思道，萬科過去一直是充分授權(quán)、分布式的特點造成了離散度大的問題。雖然這種充分授權(quán)、分布式的特點，讓萬科在行業(yè)快速增長時期，有利于迅速抓住市場機會。但隨著競爭越來越激烈，大型復(fù)雜項目越來越多，單一城市公司和單一區(qū)域，不具備完整能力，這就會表現(xiàn)出參差不齊和離散度大的問題，部分項目不及預(yù)期，拉低了整體表現(xiàn)。

 

　　“當時是看重了開發(fā)商的口碑和質(zhì)量才選擇了這個樓盤。但是，萬科這樣的行業(yè)龍頭企業(yè)也公然違反規(guī)劃，我們一定維權(quán)到底。”王芳等業(yè)主稱。

 

　　對此，成都萬科對大公房產(chǎn)表示，萬科君逸的情況公司一直在關(guān)注，此前萬科已經(jīng)成立了專項工作小組，也正在與業(yè)主溝通和征求意見，爭取盡快解決業(yè)主問題。

 

　　對于此事發(fā)展后續(xù)，大公房產(chǎn)持續(xù)關(guān)注。