成立三十年，合生創(chuàng)展進入了改革的新周期。
在與普華永道“分手”兩個月后，3月31日，合生創(chuàng)展披露了2021年度業(yè)績報告。
年報顯示，2021年全年，合生創(chuàng)展共錄得合約銷售總額達517.36億港元，同比上升了約21.51%；平均合約售價達47081港元/平方米，同比大增約79.91%。
相比去年許多家銷售增速同比轉(zhuǎn)負的房企，在本次行業(yè)調(diào)控中，合生創(chuàng)展的銷售依然保持著上漲的節(jié)奏。
雖然對比過去整個行業(yè)的平均銷售水平，這一銷售規(guī)模并不算特別亮眼，但對于已經(jīng)掉隊多年的老牌房企合生創(chuàng)展來說，已是極大的突破。
發(fā)展提速：“地產(chǎn)航母”重返主流
數(shù)據(jù)顯示，2021年，合生創(chuàng)展的銷售及預售合約出售的物業(yè)總額達人民幣423億元，同比上升15.36%。其中物業(yè)合約銷售額為402億元，同比上升14.18%。
合生創(chuàng)展表示，由于杭州合生創(chuàng)展名邸及昆山合頌蘭亭新開盤推售，以及金茂府、合生縵云和合生me悅熱銷，故雖成交面積減少，但由于銷售單價溫和上漲，所以銷售額有所上升。
年報顯示，2021年合生創(chuàng)展于上海的售出建筑面積合共為33.21萬平方米，賬面值為90.02億元，占集團合約銷售總額的21%；于北京及天津，售出建筑面積合共為30.56萬平方米，賬面值達219.09億元，占集團合約銷售總額的52%。
截至2021年12月底，合生創(chuàng)展已訂立銷售及預售合約但尚未交付予買家之建筑面積約為217.12萬平方米。該公司表示，于交付該等物業(yè)后，自其已收所得款項合共320.65億元，將于2022年及其后在集團財務報表內(nèi)確認為收益。
作為地產(chǎn)行業(yè)第一家銷售破百億的房企，合生創(chuàng)展在過去的歲月里曾擁有“地產(chǎn)航母”的美譽，并與碧桂園、恒大、富力、雅居樂并稱“華南五虎”，然而開局的贏面并沒有讓合生創(chuàng)展延續(xù)此前的光環(huán)。
在過去的十多年間，碧桂園、恒大等房企都逐漸突破了千億規(guī)模，成為房企中的“巨無霸”，而合生創(chuàng)展卻依然囿于原地，困在“百億”的魔咒里走不出來。
2019年，合生創(chuàng)展的銷售額才剛突破200億元，達到212.58億元。此時的碧桂園，銷售額已經(jīng)是5522億元。
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜告訴大公房產(chǎn)，合生創(chuàng)展發(fā)展上的痛點就在于，這家企業(yè)在之前長期單邊上漲的市場環(huán)境下，沒有抓住以高周轉(zhuǎn)推動企業(yè)規(guī)模性迅速成長的行業(yè)機遇，以此停滯不前。
2020年年初，合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依，將董事會主席的位置讓給了其女朱桔榕。
不同于集團往日的“低調(diào)”，年輕二代的“上位”似乎給這家老牌房企帶來了不一樣的風氣。
截至2020年12月底，合生創(chuàng)展共實現(xiàn)總合約銷售金額約358.34億元，較2019年上升了53.7%，增幅超五成。而在那一年，集團的營業(yè)額也同比增長了超八成，達298.59億元。
2021年，受房地產(chǎn)流動性陰霾的影響，合生創(chuàng)展的營業(yè)額同比下降了11.6%，實現(xiàn)249.56億元。
朱桔榕帶領合生開始發(fā)力，但上升的道路并非一帆風順，何況是掉隊已久。
股市波動：投資業(yè)務虧損29億元
“黑鐵時代”的地產(chǎn)行業(yè)，房企交出一份漂亮的年報成績單，難上加難，合生創(chuàng)展也不例外。
報告顯示，2021年，合生創(chuàng)展共實現(xiàn)營收307.34億港元，同比下降13.1%；核心利潤為47.56億港元，同比下降62.8%；股權(quán)持有人應占溢利為97.59億港元，同比下降28.42%；毛利率約43%，同比下降21個百分點。
從行業(yè)角度來看，大幅下降的凈利與毛利，在如今的房地產(chǎn)行業(yè)中已不足為奇。但從企業(yè)角度來看，投資業(yè)務錄得虧損，更是合生2021年整體營收下滑的主要原因。
截圖自2021年年報
據(jù)了解，合生創(chuàng)展目前共有住宅物業(yè)發(fā)展(地產(chǎn))、商業(yè)地產(chǎn)投資(商業(yè))、物業(yè)管理(合生活)、基建及投資五大業(yè)務板塊。年報顯示，2021年前四大業(yè)務的收入分別較2020年實現(xiàn)了14.17%、14.05%、41.4%、58.3%的增長，僅投資業(yè)務，虧損了29.65億港元。
猶記得在2020年，投資業(yè)務幾乎給合生創(chuàng)展帶來了近三成的收入，而在2021年，這一業(yè)務卻成了集團發(fā)展計劃的“拖累”。
公開資料顯示，合生創(chuàng)展的投資業(yè)務為新“掌門人”朱桔榕于2020年6月納入的重點業(yè)務板塊，主要方向為從事私募股權(quán)投資及上市股權(quán)投資，領域多集中在地產(chǎn)、商業(yè)不動產(chǎn)、城市更新、私募股權(quán)及股票二級市場。
對于這一業(yè)務具體如何實現(xiàn)虧損，集團2021年的年報并沒有詳細解釋，不過從合生創(chuàng)展過去的一些投資動作以及2021年中期業(yè)績報告信息，也可以大致梳理出其投資業(yè)務的發(fā)展情況。
2020年朱桔榕掌舵合生后，便提出要將公司從房地產(chǎn)開發(fā)及商業(yè)地產(chǎn)運營商，轉(zhuǎn)型為科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的綜合性投資控股平臺公司。同時，集團還重點將高新科技、醫(yī)療科技類納入股權(quán)投資業(yè)務范圍。
話音剛落，自2020年3月份起，合生創(chuàng)展就陸續(xù)購入了多家上市公司股份，包括250萬股Sea股份、1042.72萬股平安健康股份、2215.65萬股平安保險股份、2623.68萬股匯豐控股股份、1612.5萬股中國移動股份及8368.6萬股小米股份，總購買價合計約64.21億港元，購入股份總數(shù)約1.6億股。
截圖自企業(yè)公告
對于這部分投資的收益，2020年財報顯示，彼時才成立不到一年的投資業(yè)務，就迅速給合生創(chuàng)下了80.3億港元的收入，占營收總額的23%，而2019年同期為0。
此外，得益于這一新增的業(yè)務，那年合生創(chuàng)展的毛利率也進一步被推高了14個百分點，達到64%。
對于自己主導的這個新業(yè)務，朱桔榕曾表示了深切的期望，希望未來在資本、收益和利潤結(jié)構(gòu)上，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、股權(quán)類投資能夠各占三分之一，實現(xiàn)合生創(chuàng)展從“雙輪驅(qū)動”到“三足鼎立”的轉(zhuǎn)變。
不過值得注意的是，股票投資收益極為不穩(wěn)定，一旦遭遇市場波動，其投資的公司股價勢必也將承受壓力，最終拖累公司業(yè)績。
前路未明：信托和投資專家雙管齊下
2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，而合生創(chuàng)展重倉買入的中概股和港股股價更是隨著市場波動急轉(zhuǎn)直下。
以合生參與投資的小米為例，數(shù)據(jù)顯示，從今年1月27日跌破17港元之后，該公司股價已在發(fā)行價之下徘徊近兩個月。年初至今，小米股價跌幅超過23%，下跌幅度超過同期恒生科技指數(shù)。
惠譽在3月份的一份評級報告中曾指出，合生創(chuàng)展集團的信用狀況受到股權(quán)投資的負面影響，原因是股權(quán)投資可能出現(xiàn)波動且合生創(chuàng)展集團的股權(quán)投資業(yè)績記錄有限。若合生創(chuàng)展集團上市證券投資組合的波動加劇或流動性減弱，則惠譽可能調(diào)整對該投資組合適用的變現(xiàn)率。
由于合生2021年的財報并沒有過多關(guān)于投資業(yè)務的數(shù)據(jù)，故根據(jù)2021年中報可以發(fā)現(xiàn)，集團投資板塊的收益基本占到了當時凈利潤的一半，顯然這一部分在2021年全年的占比也不會太少。
種種跡象表明，合生的股權(quán)投資業(yè)務尚處于不被看好的未成熟發(fā)展階段，而關(guān)于這一業(yè)務存在的問題，也爆發(fā)在了此前1月份合生宣布與合作了十八年的普華永道“一刀兩斷”一事上。
對于雙方結(jié)束合作的原因，合生創(chuàng)展當時表述為“未能就2021財年審計費用達成共識”。
而普華永道給出的信息則是“包括其股權(quán)投資在內(nèi)的會計處理和投資物業(yè)的估值等方面，截至目前普華永道尚未收到要求合生創(chuàng)展補充的詳細資料，導致無法執(zhí)行相應審計程序。”
然而迷霧還未散開，合生卻已表示“時不我待”，加速了投資業(yè)務中地產(chǎn)和商業(yè)不動產(chǎn)方向的進度。
2021年6月，合生創(chuàng)展旗下的公司曾出現(xiàn)過引援信托的動作：轉(zhuǎn)讓北京盛宏辰悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%股權(quán)予中融國際信托有限公司，前者持有北京大興舊宮地塊。
股權(quán)變更前，北京盛宏辰悅房地產(chǎn)由北京合生綠洲房地產(chǎn)持股100%，后者由合生集團全資控股。股權(quán)變更后，該公司由中融信托持股70%，北京合生綠洲持股30%。
據(jù)了解，2021年1月26日，合生創(chuàng)展曾以“觸頂”價46.57億元+21%的自持比例競得大興舊宮地塊，溢價率為10.88%，成交樓面價接近3.5萬元/平米。而在4月份，該項目案名被確定為“合生me悅”，年報顯示，正是為合生創(chuàng)展2021年北京與天津地區(qū)合約銷售額增長作出貢獻的項目之一。
除此之外，商業(yè)不動產(chǎn)方面，2021年7月朱桔榕還邀請了曾在凱德任職過的投資“能人”羅臻毓加入合生。
據(jù)了解，羅臻毓在踏入房地產(chǎn)行業(yè)之前，從事的是投資相關(guān)業(yè)務，尤其擅長資本運作。而在凱德任職期間，他也負責過房地產(chǎn)金融業(yè)務，包括來福士中國基金和15億美元的來福士中國投資伙伴III私募股權(quán)投資工具。
顯然，此番邀請其入職，朱桔榕正是意在讓羅臻毓去主管投資業(yè)務中的商業(yè)不動產(chǎn)投資及運營。合生商業(yè)未來要發(fā)展的業(yè)務，大概就是要以凱德那種地產(chǎn)開發(fā)+資本運作的經(jīng)營模式為核心展開，而羅臻毓過去20余年在凱德的經(jīng)驗，正是合生創(chuàng)展目前所需要的。
地產(chǎn)引入信托，商業(yè)不動產(chǎn)交給專業(yè)投資人，似乎給合生創(chuàng)展未來的投資業(yè)務注入了一絲新的希望。
舊改突圍：現(xiàn)金流壓力較大
回顧合生創(chuàng)展過去的歲月：“該擴張時選擇保守囤地，該慢下來時又決定大跨步擴張”，合生的發(fā)展踏錯了節(jié)奏？
但從某種程度上來說，從前的“慢周轉(zhuǎn)”也使得合生創(chuàng)展在如今行業(yè)下行的大環(huán)境中保持了比較從容的企業(yè)狀態(tài)，便于作風較為凌厲的新一代掌門人實施大規(guī)模轉(zhuǎn)型動作。
從朱桔榕上任后合生的發(fā)展動向來看，除了押寶投資業(yè)務，集團還在大舉進軍廣東地區(qū)舊改，并激活了從前一直“沉睡”在集團倉庫里的部分舊改項目。
年報顯示，截至2021年底，合成創(chuàng)展的土地儲備共達2944萬平方米，同比減少3.2%。其中一線城市(北京、上海、廣州、深圳和臨深區(qū)域)土儲占比高達75%，而實際上，這里面有很大一部分都是通過城市更新項目獲取而來的。
好處是，與公開市場拿地相比，這些城市更新項目可以讓企業(yè)以較低的價格拿下體量更大的土地，很好的控制拿地成本，這種低成本土地也被合生創(chuàng)展視為集團自身的核心競爭力之一。
但壞處則是，城市更新項目的開發(fā)周期比一般類型土地都要長，回報非常之慢；例如合生旗下的駿景花園、帝景山莊等，項目開發(fā)周期均超過了十年；而位于珠江新城核心商圈的珠江帝景，更是開發(fā)了超過18年。
2021年7月份，合生創(chuàng)展華南城市更新展廳正式開啟，包括佛山、東莞、廣州在內(nèi)的二十多個舊村舊城改造項目都被集團提上日程。
此外去年年初，合生創(chuàng)展還接手了廣州舊改最貴的一個項目——海珠區(qū)鳳陽街鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造。據(jù)了解，該項目改造投資總金額共達346.67億元，其中復建安置資金約為250.77億元，改造范圍內(nèi)總建筑面積達335.94萬平方米。
不過截至目前，這個項目還沒有任何進展。
柏文喜表示，舊改一般涉及到方方面面錯綜復雜的利益關(guān)系，導致推進難度非常大。不過合生創(chuàng)展是一個深耕廣州市場的老牌房企，相對而言，它在這里應該有著比較大的優(yōu)勢。
“目前行業(yè)環(huán)境和行業(yè)底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了實質(zhì)性改變，在行業(yè)被迫持續(xù)縮表的的情況下，要依靠老的高周轉(zhuǎn)打法實現(xiàn)對于自身規(guī)模的超越，并回歸行業(yè)主流，實際上是有著很大難度和不確定性的。”柏文喜補充道。
與此同時，值得注意的是，股權(quán)投資實際對企業(yè)持續(xù)性的盈利能力作出了更加嚴格的要求，這也需要合生創(chuàng)展未來能交出更多的答卷來證明自己。
截至2021年年底，合生創(chuàng)展的有息負債為941億元，其中一年內(nèi)到期有息負債233億元，占比24%。而在有息負債品種配置上，公司信用債共占有息負債余額的8%，信托貸款共占有息負債余額的7%。
此外，截至2021年12月底，合生創(chuàng)展的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為245.65億港元，較2020年增多了10.78億港元；受限制存款及現(xiàn)金為51.2億港元，較2020年增多了36.58億港元。
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