“休言萬事轉(zhuǎn)頭空，未轉(zhuǎn)頭時皆夢。”

 

　　這是蘇軾提在揚(yáng)州大明寺平山堂內(nèi)的一副字，半年前毛文斌從龍湖廣佛公司離任時來到平山堂，就曾站在這里看了很久。

 

　　在歷史記載中，平山堂向來是個平心靜氣、馳目騁懷的好地方。堂前木欄石座，古藤錯節(jié)，向外望去，更可見江南諸山，拱揖檻前，平山堂之名也寓于此。從前不少文人志士都喜歡來這里憑欄眺望，寄情山水。

 

　　不知彼時剛結(jié)束與龍湖8年“友誼長跑”的毛文斌站立堂上時，可否有感受到“銜遠(yuǎn)山，吞長江”的暢快之意。只見他“消失”半年后重出江湖的動作，便可知這場大明寺之行對他影響深遠(yuǎn)。

 

　　3月8日，毛文斌正式加入合生創(chuàng)展，履新合生創(chuàng)展廣州區(qū)域董事長。

 

　　他還在朋友圈給自己誦了一首曹操的《龜雖壽》：“老驥伏櫪，志在千里；烈士暮年，壯心不已。幸甚至哉，歌以詠志！”

 

　　其心不言自明。

 

　　據(jù)了解，毛文斌1976年出生，履職龍湖之前，他先后在中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)以及金茂的前身方興地產(chǎn)有20余年的從業(yè)經(jīng)驗，是位名副其實的地產(chǎn)老將。

 

　　“老將”壯志不改，是為實現(xiàn)自己心中的抱負(fù)；而合生創(chuàng)展引入眾多“老將”，當(dāng)然也有著自己的思量。

 

 

　　深耕地產(chǎn)領(lǐng)域這么多年，業(yè)內(nèi)對于毛文斌的評價大多非常好。“膽大心細(xì)”“有戰(zhàn)略眼光”“前瞻性強(qiáng)”等，都是他在任職期間給人帶來的印象。

 

　　在毛文斌的職業(yè)生涯中，中海是他待過最久的一家地產(chǎn)公司，也是他身上最顯眼的標(biāo)簽。從2000年11月入職，到2010年離開，毛文斌在這里度過了十年的職業(yè)生涯。

 

　　任職中海時期，毛文斌曾是中海地產(chǎn)最年輕的副總，并為集團(tuán)的開疆拓土立下了赫赫戰(zhàn)功。據(jù)當(dāng)年報道稱，除了北上廣深和成都以外，中海很多城市都是由他開拓的。

 

　　也許正是中海的這段履歷引得了龍湖對毛文斌的青睞。

 

　　離開中海以后，毛文斌曾在招商地產(chǎn)和方興地產(chǎn)短暫停留過一陣，而后便被熱衷于聚攏中海人才的龍湖“挖”進(jìn)了過去，一待就是八年。

 

　　2013年初，毛文斌掛帥龍湖廣州公司總經(jīng)理，負(fù)責(zé)龍湖廣佛區(qū)域全面管理工作。作為一家“根據(jù)地”在重慶的房企，中海時期就善于開疆拓土的毛文斌，無疑給吳亞軍進(jìn)軍華南一線城市帶來了新的希望。

 

　　過往報道顯示，履新一年之后，毛文斌先是在順德大良德勝河北岸借道舊改拿下一地，曲線進(jìn)入華南腹地；而后便在廣州揮金37.8億元，以1.25萬/平和1.68萬/平的價格從華潤、金地包圍圈中搶得兩宗牛奶廠地塊，打破了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)領(lǐng)域原有的市場格局。

 

　　此后，毛文斌更是以雷霆之勢追趕，2016年11月聯(lián)合首開以32億元拿下白云新城宅地，同期再以聯(lián)合體身份拿下黃埔區(qū)科學(xué)城版塊云峰路項目。

 

　　2017年，毛文斌三盤齊發(fā)，3月份新增中新知識城項目，5月份先是拍到了深圳沙頭角地塊，隨后又以聯(lián)合體形式競得取得香港啟德地塊，加速龍湖珠三角區(qū)域布局。

　　

　　財報顯示，毛文斌在廣州拓荒的那幾年，龍湖華南區(qū)域的業(yè)績基本是呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢。

 

　　2015年，龍湖華南區(qū)域銷售額同比增長175%至48.6億元；2016年該區(qū)域簽約金額首次突破百億，銷售額同比增長121%至107.4億元；2017年該區(qū)域銷售額繼續(xù)上漲至166.2億元。此外，那兩年龍湖在廣州的首個項目“天宸原著”也是接連榮登中心五區(qū)銷冠。

 

　　然而，就在市場上都以為毛文斌會在龍湖繼續(xù)大展拳腳之時，他卻驟然離開，轉(zhuǎn)身來到了合生創(chuàng)展，這與當(dāng)時凱德羅臻毓突然加盟合生給市場帶來的遐思并無二致。

 

 

　　據(jù)觀點網(wǎng)報道，知情人士透露，毛文斌此次履新合生創(chuàng)展，是由該公司執(zhí)行總裁張帆盛情邀請，而非人力部門主導(dǎo)。

 

　　公開資料顯示，張帆在合生創(chuàng)展時曾先后任職項目附屬公司董事、集團(tuán)副總裁兼粵港澳大灣區(qū)投資發(fā)展委員會總經(jīng)理。與此同時，他還是珠江投資集團(tuán)廣東東部區(qū)域公司董事長。不管從哪方面來看，這人基本都是在粵港澳地區(qū)頗有資源的人。

 

　　作為一名常年在廣州“打野”的人，不難看出，合生的這一舉動，大概率也是看中了毛文斌在廣州地區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗與人脈資源。

 

　　“合生廣州舊改項目的體量驚人，貨值非常高，無疑是合生創(chuàng)展的糧倉。與此同時，毛文斌在此前一直在龍湖廣州，非常了解這個區(qū)域的價值，讓他來履職幾乎是如虎添翼。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

 

　　“而且此番邀請，既能體現(xiàn)合生方面對毛文斌的看重，也展現(xiàn)了合生重倉廣州的野心。”

 

　　事實上，合生創(chuàng)展與舊改的“淵源”頗深。

 

　　作為地產(chǎn)行業(yè)第一家銷售破百億的房企，合生創(chuàng)展在過去的歲月里一直有著“地產(chǎn)航母”的美稱，并與碧桂園、恒大、富力、雅居樂并稱“華南五虎”，然而開局的贏面并沒有讓合生創(chuàng)展延續(xù)此前的光環(huán)。

 

　　過去的十多年間，碧桂園、恒大等房企都逐漸突破了千億規(guī)模，成為房企中的“巨無霸”，而合生創(chuàng)展卻依然囿于原地，困在“百億”的魔咒里出不來。

 

　　2019年，合生創(chuàng)展的銷售額才剛突破200億元，達(dá)到212.58億元。此時的碧桂園，銷售額已經(jīng)是5522億元。對比過于慘淡。

 

　　IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴大公房產(chǎn)，合生創(chuàng)展發(fā)展上的痛點在于，這家企業(yè)在之前長期單邊上漲的市場環(huán)境下，沒有抓住以高周轉(zhuǎn)推動企業(yè)規(guī)模性迅速成長的行業(yè)機(jī)遇，以此停滯不前。

 

　　不過幸運(yùn)的一面是，這也使得合生創(chuàng)展在此次行業(yè)寒冬之下，以相對穩(wěn)健的財務(wù)狀況保持了比較從容的狀態(tài)。

 

　　實際上，合生創(chuàng)展的土儲75%都集中在北上廣深等一線城市，而其中有很大一部分，則是通過城市更新項目獲取來的。

 

　　好處是，與公開市場拿地相比，這些城市更新項目可以讓企業(yè)以較低的價格拿下體量更大的土地，很好的控制拿地成本，這種低成本土地也被合生創(chuàng)展視為集團(tuán)自身的核心競爭力之一。

 

　　但壞處則是，城市更新項目的開發(fā)周期比一般類型土地都要長，回報非常之慢，如合生旗下的駿景花園、帝景山莊等，項目開發(fā)周期均超過了十年；而珠江帝景，更是開發(fā)了超過18年。

 

　　大抵是現(xiàn)實的困境終于讓這家一直秉持“低周轉(zhuǎn)、多囤地、高溢價”作風(fēng)的企業(yè)意識到，自己不能再堅持固有的老舊打法。

 

　　2020年年初，合生創(chuàng)始人朱孟依將掌門人的位置讓給了自己的小女兒朱桔榕。

 

　　二代接班后，合生的步子明顯邁大了起來。先是創(chuàng)下集團(tuán)成立以來的銷售新高：2020年全年銷售額358.34億元、銷售增速68.57%。而后大舉進(jìn)軍廣東地區(qū)舊改，并激活了從前一直“沉睡”在集團(tuán)倉庫里的部分舊改項目。

 

　　2021年7月份，合生創(chuàng)展華南城市更新展廳正式開啟，包括佛山、東莞、廣州在內(nèi)的二十多個舊村舊城改造項目都被集團(tuán)提上日程。

 

　　此外去年年初，合生創(chuàng)展還接手了廣州舊改最貴的一個項目——海珠區(qū)鳳陽街鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造。據(jù)了解，該項目改造投資總金額共達(dá)346.67億元，其中復(fù)建安置資金約為250.77億元，改造范圍內(nèi)總建筑面積達(dá)335.94萬平方米。

 

　　不過截至目前，這個項目還沒有任何進(jìn)展。

 

　　柏文喜表示，舊改一般涉及到方方面面錯綜復(fù)雜的利益關(guān)系，導(dǎo)致推進(jìn)難度非常大。不過合生創(chuàng)展是一個深耕廣州市場的老牌房企，相對而言它在這里是有優(yōu)勢的。

 

　　“從實際情況分析，合生創(chuàng)展將毛文斌挖過來，主要就是想借舊改發(fā)力，做強(qiáng)做大廣州區(qū)域業(yè)務(wù)，但合生畢竟掉隊太久，能否重回頭部賽道還有待觀察。”柏文喜補(bǔ)充道。

 

 

　　值得注意的是，除了毛文斌，合生創(chuàng)展去年還從其它龍頭房企吸納了不少高管。

 

　　2021年6月，市場上曾傳出消息，原華潤置地執(zhí)行董事王宏琨，已經(jīng)接受合生珠江系老板誠邀，低調(diào)加盟合生珠江系擔(dān)任副董事長。

 

　　隨后7月，曾在凱德服務(wù)二十年的原凱德中國首席執(zhí)行官羅臻毓，也突然宣布加盟合生創(chuàng)展。

 

　　先說王宏琨入職的珠江系。

 

　　資料顯示，珠江系有珠江投資管理集團(tuán)、珠光集團(tuán)、珠江商貿(mào)物流集團(tuán)、珠江人壽，這些公司與合生創(chuàng)展一起，均是朱孟依建立起來的兄弟企業(yè)。

 

　　而合生創(chuàng)展在國內(nèi)的諸多項目，實際上也均由珠江投資和合生創(chuàng)展共同開發(fā)。兩者股權(quán)均分，內(nèi)部人才、資源、資金等方面也是互通有無，形成家族共治的局面。

 

　　據(jù)知情人士透露，此番王宏琨入職的珠江系公司，正是朱孟依在珠江和合生基礎(chǔ)之上設(shè)立的一個管控平臺，為朱桔榕在臺前的工作保駕護(hù)航。

 

　　再說羅臻毓。

 

　　與毛文斌的加入方式一樣，羅臻毓也是被人邀請至合生的。不過值得注意的是，他的邀請卻是合生創(chuàng)展現(xiàn)任董事局主席朱桔榕親自發(fā)出來的。

 

　　據(jù)了解，羅臻毓在踏入房地產(chǎn)行業(yè)之前，從事的是投資相關(guān)業(yè)務(wù)，尤其擅長資本運(yùn)作。而在凱德任職期間，他也負(fù)責(zé)過房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，包括來福士中國基金和15億美元的來福士中國投資伙伴III私募股權(quán)投資工具。

 

　　所以此番入職合生，朱桔榕正有意讓羅臻毓去主管合生創(chuàng)展的不動產(chǎn)投資及運(yùn)營業(yè)務(wù)。

 

　　官網(wǎng)信息顯示，合生創(chuàng)展的商業(yè)板塊目前已發(fā)展輕、重兩大管理平臺，逐漸形成商業(yè)不動產(chǎn)和合商科技板塊雙平臺業(yè)務(wù)。而朱桔榕也曾在去年5月份表示：“合生商業(yè)目前就是專注于商業(yè)不動產(chǎn)基金、輕資產(chǎn)項目投資等商業(yè)管理的核心業(yè)務(wù)。”

 

　　顯然，合生未來要發(fā)展的業(yè)務(wù)，正是要以凱德那種地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作的經(jīng)營模式為核心展開，而羅臻毓過去20余年在凱德的經(jīng)驗，正是合生創(chuàng)展目前所需要的。

 

　　當(dāng)集團(tuán)經(jīng)營策略由慢變快，業(yè)務(wù)也逐漸向多元化鋪開，掌門人也在極力拉攏人才，讓公司盡快步入快車道。

 

　　“幾位重量級人員的加盟，說明了合生創(chuàng)展在積極的謀求市場的發(fā)展，也顯示了其試圖重返主流的野心。”一位業(yè)內(nèi)人士說道。

 

　　不過問題是，拋開合生在舊改上存在的問題以及其目前的發(fā)展現(xiàn)狀，這些“新鮮血液”的加入，真的能讓合生重回主流嗎？

 

　　“還需要看最后的結(jié)果。”柏文喜表示。因為目前行業(yè)環(huán)境和行業(yè)底層邏輯已經(jīng)發(fā)生了實質(zhì)性改變，在行業(yè)被迫持續(xù)縮表的的情況下，要依靠老的高周轉(zhuǎn)打法實現(xiàn)對于自身規(guī)模的超越，并回歸行業(yè)主流，實際上是有著很大難度和不確定性的。

 

　　顯然，合生已經(jīng)掉隊太久，要重新回歸主賽道并非易事。而作為被合生寄予厚望的幾位高管，也是任重而道遠(yuǎn)。