五年時間，時代中國從不足200億元銷售額沖到千億，頗為不易。然而，剛剛突破千億目標(biāo)的時代中國尚未在“千億戰(zhàn)隊”里站穩(wěn)腳跟，其銷售額就又從千億陣營跌回了百億陣營。

 

　　3月30日晚間，時代中國發(fā)布2021年業(yè)績報告。年報顯示，2021年公司年度合同銷售955.9億元，同比下降4.8%；合同銷售均價18590元/每平方米，同比增長24.7%。

 

　　報告期內(nèi)，時代中國實現(xiàn)營業(yè)收入436.4億元，同比下降13.1%；年度利潤47.5億元，同比下降11.4%；核心凈利潤48.02億元，同比下降10.9%；毛利率及凈利率分別為27.6%及10.9%，與去年基本持平。

 

　　作為老牌粵系房企，時代中國的土地儲備主要集中在大灣區(qū)。年報顯示，截至2021年末，時代中國總土地儲備約為1990萬平方米，約有九成集中在大灣區(qū)。

 

　　較為集中的土地儲備雖然有利于時代中國在大灣區(qū)深耕，降低盲目擴(kuò)張、踩錯節(jié)奏的風(fēng)險，但也從根本上限制了企業(yè)的發(fā)展規(guī)模。

 

　　近幾年來，從時代中國的拿地動向來看，其有向其他地區(qū)發(fā)展的態(tài)勢。2021年，時代中國在廣州、佛山、長沙、惠州、東莞、肇慶及南京地區(qū)購入8幅地塊，土地收購成本總額約為45.53億元。

 

　　時代中國董事會主席岑釗雄在年報中也表示，將繼續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)，繼續(xù)投資長三角、長江中游、成渝城市群等高增長潛力區(qū)域。

 

　　他信心滿滿地說：“我希望，通過未來兩到三年的努力，我們能夠打造出全新的時代中國，為公司能成為一家百年企業(yè)、世界500強企業(yè)，奠定堅實的基礎(chǔ)！”

 

　　有目標(biāo)固然好。然而，行業(yè)變局之下，時代中國的日子似乎也并不好過。

 

 

　　2月中旬以來，時代中國接連被兩大評級機構(gòu)下調(diào)了評級。

 

　　3月10日，惠譽將時代中國的長期外幣發(fā)行人違約評級(IDR)從“BB-”下調(diào)至“B+”，展望為“負(fù)面”，同時，還將高級無抵押評級從“BB-”下調(diào)至“B+”。

 

　　惠譽表示，評級被下調(diào)反映了時代中國由于2021年下半年現(xiàn)金回款有所放緩以及進(jìn)入資本市場的機會有限而導(dǎo)致其財務(wù)靈活性有所減弱。

 

　　“負(fù)面的展望反映了惠譽認(rèn)為其在2023年到期的資本市場再融資能力的不確定性，因為該公司仍然無法進(jìn)入離岸債券市場。”

 

　　這是時代中國一個月之內(nèi)第二次被下調(diào)評級，且操作方都是國際知名評級機構(gòu)。

 

　　2月17日，穆迪將時代中國的公司家族評級(CFR)從“Ba3”下調(diào)至“B1”，將其高級無抵押評級從“B1”下調(diào)至“B2”。評級展望仍為“負(fù)面”。

 

　　穆迪表示：“評級下調(diào)反映了時代中國的流動性緩沖能力下降，原因是融資渠道收窄，以及城市再開發(fā)項目(URPs)的現(xiàn)金支出持續(xù)增加。”

 

　　此外，穆迪還指出，時代中國的合同銷售額將下降，并進(jìn)一步對其關(guān)鍵信用指標(biāo)構(gòu)成壓力，這將不再對其原來“Ba3”的公司家族評級提供支撐。

 

　　“負(fù)面的展望反映了穆迪的預(yù)期，即在商業(yè)環(huán)境承壓的背景下，時代中國的運營和財務(wù)業(yè)績將在未來12-18個月惡化。”

 

　　結(jié)合穆迪與惠譽的評級觀點不難看出，時代中國目前存在銷售額下滑及再融資風(fēng)險加大的危機。

 

　　這些也可以在年報中看出一些端倪。

 

　　年報顯示，2021年時代中國年度合同銷售955.9億元，同比下降4.8%。而進(jìn)入2022年，時代中國的銷售額下滑更為顯著。

 

　　資料顯示，2022年1-2月，時代中國實現(xiàn)合同銷售(連合營項目銷售)金額共計約為96.04億元，同比下降19.23%；簽約建筑面積約為57.9萬平方米，同比下滑4.6%。

 

　　與此同時，截止2021年末，公司利潤也降至47.54億元，同比下降11.4%；公司擁有人應(yīng)占利潤降至32.60億元，同比下降34.0%；毛利率和凈利率為27.6%和10.9%，較上一年分別降低1.1個百分點和3個百分點。

 

　　雖然2021年時代中國的營收有所增長，但由此也不難看出，其陷入“增收不增利”的境地。

 

　　此外，截止2021年末，時代中國的現(xiàn)金及銀行結(jié)存賬面結(jié)余約為206.57億元（2020年12月31日：379.6億元），較2020年末減少45.6%。然而，其計息銀行貸款及其他借款(不包括應(yīng)付利息)總額卻達(dá)到約533.941億元，一年內(nèi)到期借款約110.2億元。

 

　　穆迪在下調(diào)評級時指出，截至2021年底，時代中國現(xiàn)金余額顯著下降，原因是其在城市再開發(fā)項目方面的持續(xù)支出，以及從房地產(chǎn)銷售中回收現(xiàn)金的速度放緩，導(dǎo)致流動性緩沖減少。“其部分現(xiàn)金留存在項目層面，無法在需要時及時調(diào)集用于償還公司債務(wù)。”

 

 

　　實際上，為了提升銷售能力，時代中國早在2019年就在內(nèi)部推行“全民賣房”。

 

　　報道稱，公司還曾下達(dá)賣房指標(biāo)，要求在2020年1月15日前，普通員工須每人賣出1套，經(jīng)理及普通總監(jiān)每人2套，普通總監(jiān)以上每人4套，副總裁每人6套。甚至，在規(guī)定時間內(nèi)完成不了賣房指標(biāo)，員工將會被裁。

 

　　此消息在當(dāng)時一度被傳得沸沸揚揚，并引發(fā)廣泛關(guān)注。

 

　　媒體后來求證時代中國，其回應(yīng)并未諱言“全員賣房“一事，但否認(rèn)公司下達(dá)相應(yīng)指標(biāo)及懲罰措施。

 

　　事實上，即便全員參與賣房，時代中國在2021年的銷售額仍沒能達(dá)標(biāo)。

 

　　此前，時代中國定下2021年1100億元的銷售目標(biāo)，截止報告期末，時代中國年度合同銷售955.9億元，完成既定目標(biāo)的87%。

 

　　受限于各項壓力，時代中國董事會主席岑釗雄在2021年業(yè)績會上透露，預(yù)計今年銷售目標(biāo)約為650億元左右。“我們不傾向于用極端的方法，比如以價換量以及非常短期的行為實現(xiàn)銷售目標(biāo)的達(dá)成，所以主動做了銷售規(guī)模的管控，讓我們銷售的安排更加從容一點。”

 

　　這與時代中國前些年動輒超額完成銷售目標(biāo)的發(fā)展態(tài)勢有著強烈反差。資料顯示，2019年和2020年，時代中國分別實現(xiàn)合同銷售額783.6億元和1003.8億元，分別完成年度業(yè)績目標(biāo)的104%和122%。

 

　　實際上，時代中國如今的“保守”不僅體現(xiàn)在銷售目標(biāo)的制定上，還體現(xiàn)在其對拿地的把控上。

 

　　自2021年，時代中國就已經(jīng)放緩了拿地節(jié)奏。年報顯示，2021年時代中國僅在廣州、佛山、長沙、惠州、東莞、肇慶及南京地區(qū)購入8幅地塊，土地收購成本總額約為45.53億元。而在2020年，時代中國的拿地金額高達(dá)225.09億元。

 

　　針對2021年放緩拿地節(jié)奏，管理層表示，從目前來看，措施是對的。未來將通過合適的時間擴(kuò)充土儲，增加高質(zhì)量土儲，利用產(chǎn)品的品質(zhì)，帶來有質(zhì)量的增長。

 

　　不過，就拿地金額結(jié)構(gòu)來看，2020年-2021年，時代中國拿地仍以大灣區(qū)為主，雖然其有“走出大本營，開辟新戰(zhàn)場”的念頭，但是其在大本營外拿地較為分散且單一，并沒有形成深耕城市。

 

　　除此之外，時代中國的另一主營業(yè)務(wù)－－城市更新方面，在2021年也出現(xiàn)了收入大減的情況。年報顯示，截止2021年末，時代中國城市更新業(yè)務(wù)收入44.07億元，同比降幅約19.2%。

 

　　而在備受關(guān)注的三道紅線方面，時代中國仍踩一道紅線，為黃檔房企。截止2021年末，時代中國的凈負(fù)債比率及現(xiàn)金短債比符合要求，分別為76.7%和1.9，但其剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負(fù)債率74.6%，距離目標(biāo)還有一定距離。

 

　　或許正是因為存在這些潛在的發(fā)展挑戰(zhàn)，時代中國的發(fā)展目標(biāo)開始逐漸趨于保守。

 

　　不過，對于行業(yè)未來的發(fā)展，時代中國董事會主席岑釗雄還是給出了樂觀的判斷，他表示，今年房地產(chǎn)市場隨著行業(yè)調(diào)控政策逐步放開，行業(yè)最為糟糕的時刻逐步消去，從二、三季度開始，市場會逐步走向平穩(wěn)。

 

　　“相信中國市場的韌性以及容量，經(jīng)歷行業(yè)的不確定后，還會帶來一些新的機會。”