這個財報季和以往不同，不少房企似乎"躺平"了。而在這種行業(yè)大洗牌的關(guān)鍵時刻，有的房企在變賣資產(chǎn)以解近渴，有的房企卻在到處充當(dāng)"白衣騎士"，比如美的置業(yè)。
　　
　　3月25日，這家熱衷于收并購的企業(yè)發(fā)布了2021年度報告。
　　
　　報告顯示，去年全年，美的置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入737億元，同比增長40.4%；實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤37.44億元，同比下降13.47%；毛利潤為134.95億元，同比增長15.8%；核心凈利潤為54.57億元，同比增長13.6%。
　　
　　幾乎全面增長的業(yè)績，似乎也是這家公司一直在"買買買"的底氣。

　　
　　銷售成本超600億元
　　將逐漸退出低能級城市

　　作為家電巨頭美的集團旗下的地產(chǎn)公司，美的置業(yè)在資本市場也是混得風(fēng)生水起。
　　
　　過去幾個月，該公司接連逆市接盤多個房地產(chǎn)項目。
　　
　　先是2月8日，美的置業(yè)從金科手上收購了重慶美科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%的股權(quán)，至此100%持有"美的金科郡"項目；
　　
　　再是2月23日，美的置業(yè)從正榮地產(chǎn)手里一下子接過3個項目的股權(quán)，至此"美的正榮濱河苑"、"和筑梅江"、"正榮美的云樾"三個項目均為美的置業(yè)全資持有。
　　
　　最近的是3月11日，美的置業(yè)再次以9.07億元的收購代價，向金科地產(chǎn)收購了兩家南京公司的股權(quán)，其中收購價合共8.32億元，轉(zhuǎn)讓貸款本金7560萬元。
　　
　　而除了正榮和金科，去年十月，美的置業(yè)還先后接下了與花樣年、雅居樂等公司合作的多個項目。
　　
　　將時間線拉長看，不難發(fā)現(xiàn)，自2021年下半年開始，美的置業(yè)便開始了頻繁的收并購動作。
　　
　　截止目前，美的置業(yè)已經(jīng)并購了不下于9家公司。
　　
　　房地產(chǎn)行業(yè)如今的發(fā)展情形外界都有目共睹，美的置業(yè)選擇此時大舉收并購，想必也是對自己的財務(wù)狀況有著充足的信心。
　　
　　2021年年報顯示，美的置業(yè)的營收增速在行業(yè)內(nèi)頗為亮眼，而對于集團收入的增加，公司也在年報中指出主要由于確認銷售面積的增長及銷售單價的提高。
　　
　　數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，美的置業(yè)連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司共實現(xiàn)合約銷售金額約1371.4億元，較2020年同期增長8.7%；相應(yīng)已售建筑面積約1176.4萬平方米，較2020年同期增長了5.8%。
　　
　　不過按照美的置業(yè)于去年年初定下的1500億元銷售目標，2021年全年，該公司也并未完成年度銷售目標，全年完成率為91.4%。

　　美的置業(yè)在年報中稱，當(dāng)前市場環(huán)境下，公司更關(guān)注現(xiàn)金回款進度，而不是單純追求銷售額的高增長。數(shù)據(jù)顯示，過去一年，美的置業(yè)的銷售回款率為78%，去化率為65%，在民企開發(fā)商中處于中等偏上水平。
　　
　　與此同時，截至報告期末，美的置業(yè)持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余341.97億元，同比增長28%；尚未動用的銀行授信額度增長至1001億元。
　　
　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)精細化管理時代到來，現(xiàn)金流已經(jīng)逐漸成為企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵。
　　
　　彼時美的置業(yè)在收購金科旗下項目時曾表示，收并購主要是配合公司的城市升級戰(zhàn)略："以一二線、強三線為主，逐漸退出低能級城市。"
　　
　　而在本次業(yè)績會上，公司管理層也再次強調(diào)，在收并購方面美的置業(yè)將傾向于在高量級的城市收購，例如南京、長沙、重慶、天津等；與此同時在低量級的城市退出，例如柳州、岳陽等，逐漸提高權(quán)益占比。

　　而銷售成本的飆升，也是美的置業(yè)近年來屢次提出向高能級城市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的重要原因。

　　數(shù)據(jù)顯示，2021年美的置業(yè)的銷售成本高達602.08億元，比2020年多出了近兩百億元，營銷成本的增速也遠遠大于銷售額8.7%的增速。

　　對此，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜分析稱，因為美的置業(yè)之前主要布局于低線位城市，而這些城市的產(chǎn)品溢價能力和溢價空間都比較差，也就意味著先手成本占比較高和毛利空間受限。這也是美的置業(yè)目前向一、二線城市等高線位市場和區(qū)域戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移的主要原因，只有向高線位地區(qū)轉(zhuǎn)移才能提高產(chǎn)品溢價能力和毛利空間，也就是相對降低銷售成本占比。

　　于2021年，年報顯示，美的置業(yè)在一二線城市的土儲進一步提升至了60%。截至去年12月底，公司共有354個物業(yè)開發(fā)項目，覆蓋全國61個城市，擁有土地儲備總建筑面積達4952萬平方米。其中，新增權(quán)益總建筑面積約471萬平方米，權(quán)益拿地金額為權(quán)益銷售額的38%。
　　
　　此外，2021年美的置業(yè)二級及以上城市的銷售金額占比為78%，其中當(dāng)?shù)嘏琶笆某鞘袛?shù)量有20個。截至11月，集團位于佛山的銷售額突破130億元，無錫、徐州、金華、邯鄲等多個城市銷售額均超50億元。

　　美的置業(yè)管理層表示，受到經(jīng)濟下行、疫情反復(fù)以及有效政策落地時間等因素影響，公司對區(qū)域市場很難預(yù)判。不過，在長三角、大灣區(qū)，去年下半年以來大量的壓抑性需求一直在積累，預(yù)估會在今年二季度或下半年釋放一部分。

　　"華中區(qū)域會出現(xiàn)分化，武漢、長沙基本面還不錯，下半年有望復(fù)蘇，鄭州、南昌土地供應(yīng)量比較大，且需求不振，可能會使市場修復(fù)的時間略微長一些。"

　　凈利潤創(chuàng)三年最低，
　　拿地成本逐漸走高
　　
　　不過雖然營收和銷售增速兇猛，但從過往幾年的數(shù)據(jù)來看，美的置業(yè)的利潤增速依然相對緩慢。
　　
　　2021年美的置業(yè)的毛利潤為134.95億元，相比2020年增長了15.8%。但值得注意的是，2020年的數(shù)據(jù)已經(jīng)是美的置業(yè)增速下滑后的結(jié)果，而2019年這一數(shù)據(jù)為130.06億元，同比增長32%
　　
　　此外，梳理過去幾年的財務(wù)數(shù)據(jù)可以看到，美的置業(yè)的毛利率一直在逐年下降。從2018到2021年，其毛利率分別為32.72%、31.62%、22.21%及18.3%，直接從三字頭降到一字頭。
　　
　　而在2021年，美的置業(yè)的凈利潤約為37.43億元，同比下降13.5%。對比2019年的43.05億元和2020年的43.26億元，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下三年以來的最低值。

　　值得注意的是，參考"三道紅線"監(jiān)管標準，截至2021年底，美的置業(yè)凈負債率大幅下降到46.3%，現(xiàn)金短債比提升到1.7倍，但剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率雖下降到72.1%，但依然高于70%紅線。

　　業(yè)績會上，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戈說，"去年下半年行業(yè)危機時，銀行資源緊張，但美的置業(yè)開發(fā)貸一直充裕，我們最早恢復(fù)到按揭額度上來。境外融資渠道主要依靠銀團和雙邊貸，沒發(fā)美元債。"

　　事實上，作為依托于母公司美的集團的品牌布局成長起來的地產(chǎn)公司，美的置業(yè)在業(yè)務(wù)上也存在一定的區(qū)域局限性。
　　
　　公開資料顯示，美的置業(yè)成立于2004年。最開始，公司業(yè)務(wù)主要是遵循著美的集團的發(fā)展軌跡，聚焦于珠三角地區(qū)。到2010年起，美的置業(yè)才開始進入貴陽、株洲、邯鄲、寧波等城市，向全國布局。
　　
　　2013年，美的創(chuàng)始人何享健將美的置業(yè)的全部股權(quán)轉(zhuǎn)至兒媳盧德燕名下，地產(chǎn)業(yè)務(wù)自此獨立發(fā)展。

　　不過，一開始美的置業(yè)拿地還是偏向于低線城市，一方面是因為有母公司的先天優(yōu)勢，另一方面也是由于土地成本較低，便于其攻池掠地。
　　
　　數(shù)據(jù)顯示，從2016年到2018年，美的置業(yè)的合同銷售規(guī)模先后突破200億元、500億元及790億元，增速十分迅猛，2017年更是達到過146.12%的峰值。
　　
　　2018年10月美的置業(yè)登陸港交所，第二年，該公司的銷售金額就達到1012.3億元，提前完成了4年內(nèi)沖進千億的目標。此后，美的置業(yè)便一直待在千億陣營中。
　　
　　不過，時代迅疾轉(zhuǎn)變，行業(yè)風(fēng)向更是在不停地發(fā)生變化，從前靠三四線城市的火爆行情崛起的美的置業(yè)，在迎來銷售低迷的時期后，終究還是要將這些地給"吃"下去。
　　
　　猶記2020年，美的置業(yè)曾對肇慶、遵義、寧波、鎮(zhèn)江、重慶、株洲、江門、長沙等區(qū)域內(nèi)項目計提了11.19億元存貨跌價損失。
　　
　　而存貨跌價損失指的是企業(yè)因為存貨遭受毀壞或銷售價格低于成本等原因而產(chǎn)生的損失。期末核算時，存貨成本高于可變現(xiàn)凈值的，計提存貨跌價準備，同時計入存貨跌價損失科目。

　　這也意味著，無論是公司出于回款壓力主動降價，亦或當(dāng)?shù)厥袌龅兔灾率狗績r下跌。這在一定程度上，都反映了美的置業(yè)在低線城市的銷售壓力。

　　柏文喜也告訴大公房產(chǎn)，這說明這些城市存在跌價風(fēng)險，同時也表明美的置業(yè)在這些城市中可能存在去化困難的問題。
　　
　　或許也是意識到了這一點，近年來，美的置業(yè)一直在往一二線拿地。不過相較于低線城市，一二線城市的拿地成本肯定會高出許多，這也就為集團帶來另一個現(xiàn)實問題，那就是成本上升帶來的資金壓力。
　　
　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，美的置業(yè)在拿地上共花費了297億元，排名22；拿地面積為313萬平米，排名28。

　　柏文喜對大公房產(chǎn)表示，像美的置業(yè)這種以區(qū)域業(yè)務(wù)為主的房企，如果想往高能級城市擴張，最大的難點一方面是公司的資金實力局限，另一方面還有操盤能力的不足。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，美的置業(yè)的操盤金額共約1295.3億元，排名23；操盤面積為1136.6億元，排名20。

　　在業(yè)績會上，美的置業(yè)管理層也對今年的拿地情況作出了指示："公司會根據(jù)經(jīng)營性現(xiàn)金流的狀況，控制投資節(jié)奏，土地獲取絕對不會突破回款的40%。同時，提升拿地權(quán)益比，減少合作，控制1+1不能大于二的這種合作，慎重選擇合作對象，提升自操盤的比例。"

　　美的置業(yè)管理層認為，房地產(chǎn)競爭格局已發(fā)生顛覆性的變化，行業(yè)也正在快速出清，未來房地產(chǎn)行業(yè)的參與者與玩家會越來越少，能夠留下來的無論是國企還是信用狀況良好的民企，大家會更加理性，也會減少內(nèi)卷，未來的供需結(jié)構(gòu)會更加合理。

　　他們樂觀地表示，對于美的置業(yè)來說，未來的機會大于挑戰(zhàn)、大于風(fēng)險。