“流血”上市半年后，中原建業(yè)交出了在資本市場的第一份年度成績單。

 

　　3月15日晚間，中原建業(yè)（09982.HK）發(fā)布2021年業(yè)績報(bào)告。報(bào)告顯示，去年全年，集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13.01億元，同比增加13%；剔除上市費(fèi)用及相關(guān)稅項(xiàng)影響后，實(shí)現(xiàn)核心凈利潤7.85億元，同比增加13.9%；歸屬股東凈利潤為7.7億元，同比增加13%；凈利潤率為59.2%；每股基本盈利24.39分，同比增加了1.42分。

 

　　相較于房地產(chǎn)開發(fā)商如今的窘迫，代建商們的日子無疑要好過很多。不過房地產(chǎn)行業(yè)周期動(dòng)蕩，沒有任何一家上下游企業(yè)能躲得過市場波動(dòng)帶來的影響，脫胎于建業(yè)地產(chǎn)的中原建業(yè)也不例外。

 

　　作為繼綠城之后，第二家在港交所上市的代建公司，中原建業(yè)在資本市場卻沒有和前者一樣好的待遇。自去年五月底上市遭遇破發(fā)挑戰(zhàn)后，中原建業(yè)的股價(jià)一路走低，截至3月16日收盤，跌幅已超過60%。

 

　　在今天的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，建業(yè)地產(chǎn)及中原建業(yè)董事長胡葆森特地就股價(jià)下跌一事作了說明。

 

　　“受房地產(chǎn)行業(yè)拖累，很多頭部企業(yè)的股票已經(jīng)跌去了80%~90%，建業(yè)地產(chǎn)也未能幸免。因?yàn)槟壳敖I(yè)旗下的四個(gè)上市平臺(tái)以建業(yè)地產(chǎn)的基本盤為主，城門失火殃及池魚，中原建業(yè)股價(jià)下跌主要也是因?yàn)槭袌鰮?dān)心建業(yè)地產(chǎn)。”胡葆森解釋道。

 

　　不過胡葆森也表示，建業(yè)作為一個(gè)深耕河南30年的品牌，早已成為當(dāng)?shù)氐奈幕?，是河南全省城?zhèn)化建設(shè)中不可或缺的角色。

 

　　“目前建業(yè)在河南的市場占有率已經(jīng)達(dá)到了10%左右，集團(tuán)輕重資產(chǎn)合計(jì)在建面積也已經(jīng)接近5000萬平方米，占全省市場比例近10%。此外，建業(yè)還是全河南省的納稅排名前三，每年為當(dāng)?shù)靥峁┝松习偃f的就業(yè)崗位，為河南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)。”

 

　　胡葆森強(qiáng)調(diào)：“政府不會(huì)對建業(yè)的困難視而不見，這也是我們對建業(yè)基本盤的信心和底氣所在。”

 

 

　　胡葆森的自信不無緣由，拋卻建業(yè)地產(chǎn)股價(jià)波動(dòng)帶來的影響，事實(shí)上中原建業(yè)近幾年的經(jīng)營情況還是十分穩(wěn)健的。

 

　　結(jié)合前幾年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，從2018年至2021年，中原建業(yè)每年的收入都是呈增長趨勢的，分別實(shí)現(xiàn)6.79億元、10.29億元、11.52億元及13.01億元。

 

　　而在這四年間，該公司凈利潤也從4.04億元增長至6.41億元，再從6.82億元進(jìn)一步漲至7.7億元；對應(yīng)凈利率更是基本穩(wěn)定在60%上下，分別為59.7%、62.3%、59.2%、59.2%，增長速度雖不快，但都在向好發(fā)展。

 

　　對于2021年中原建業(yè)收入增加的原因，集團(tuán)管理層在業(yè)績會(huì)上表示，主要由于在管項(xiàng)目數(shù)量及總在管合約建筑面積增加所致。

 

　　財(cái)報(bào)顯示，2021年中原建業(yè)新簽代建項(xiàng)目87個(gè)，同比增長8.8%，新增合約建筑面積約1002.19萬平方米，同比增長16.7%。其中，在管項(xiàng)目的合約銷售金額為402.75億元，同比增長17.4%；合約銷售建筑面積約為626.17萬平方米，同比增長9.8%。

 

　　此外，在債務(wù)結(jié)構(gòu)上，由于主要做輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)，中原建業(yè)也保持了良好的負(fù)債情況。

 

　　截至2021年12月底，中原建業(yè)共有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物19.76億元，相較2020年的3.85億元增加了15.91億元。而集團(tuán)負(fù)債總額共5.73億元，同比下降13.44%；合約負(fù)債為3.93億元，同比下降17.2%。

 

　　值得注意的是，雖說集團(tuán)逐年發(fā)展勢頭良好，但在2022年，中原建業(yè)同樣面臨著銷售下滑的態(tài)勢。且有業(yè)內(nèi)人士表示，房企合約負(fù)債主要反映的是預(yù)收的房款，中原建業(yè)合約負(fù)債下降，也意味著該集團(tuán)未來可結(jié)轉(zhuǎn)的銷售額下滑，或影響未來年度的收入利潤。

 

　　數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，中原建業(yè)在管項(xiàng)目合約銷售為人民幣21.77億元，同比減少40.1%；合約銷售建筑面積35.85萬平方米，同比減少43.2%。

 

　　業(yè)績會(huì)上，中原建業(yè)管理層指出，過年時(shí)期“返鄉(xiāng)置業(yè)”一直是中原建業(yè)重點(diǎn)銷售期，但是由于去年汛情及疫情影響，河南返鄉(xiāng)置業(yè)也受到影響，所以公司銷售額有所下滑。

 

　　不過他也表示：“1-2月階段性的下跌已經(jīng)過去。去年集團(tuán)積壓了很多項(xiàng)目，今年業(yè)務(wù)應(yīng)該會(huì)快速增長。”

 

 

　　與多年來始終堅(jiān)守著河南這一畝三分地的建業(yè)地產(chǎn)不同，自誕生以來，中原建業(yè)就一直承載著胡葆森“讓代建行業(yè)走出河南”的希望。

 

　　不過從目前的實(shí)際情況來看，胡葆森這一愿望要想實(shí)現(xiàn)還為時(shí)尚早，剛剛“成年單飛”不到一年的中原建業(yè)，似乎還沒能游出老家這片海。

 

　　財(cái)報(bào)顯示，在中原建業(yè)今年的收入構(gòu)成中，河南省內(nèi)項(xiàng)目貢獻(xiàn)12.08億元，河南省外項(xiàng)目貢獻(xiàn)9342萬元，支撐著集團(tuán)盈利的還是省內(nèi)根據(jù)地。

 

　　與此同時(shí)，此前中原建業(yè)發(fā)布的2月份銷售數(shù)據(jù)顯示，截至2022年2月28日，集團(tuán)在全國共擁有261個(gè)在管項(xiàng)目，總建筑面積約為3073.74萬平方米。其中，位于河南省以外的城市共擁有24個(gè)在管項(xiàng)目，包括安徽、山西、陜西、河北、新疆、海南六個(gè)省和自治區(qū)，總建筑面積約為258.59萬平方米，僅占集團(tuán)所有在管項(xiàng)目總建筑面積的8.4%。

 

　　再從過往幾年的收入數(shù)據(jù)來看，2018年到2020年，中原建業(yè)在河南管理的項(xiàng)目，收入分別占這三年收入的100%、99.4%、96.6%。

 

　　可以看出，胡葆森正在試圖改變區(qū)域布局單一的局面，但結(jié)果并不理想，集團(tuán)業(yè)務(wù)的本土依賴性依然很高。

 

　　而相較于中原建業(yè)，代建第一股綠城管理的全國化布局顯然已十分成熟。

 

　　綠城管理半年報(bào)顯示，截至2021年6月底，該公司業(yè)務(wù)已經(jīng)進(jìn)入中國28個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的89座城市，擁有296個(gè)代建項(xiàng)目。且主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域總建筑面積達(dá)64.9百萬平方米，超整體面積的85%。

 

　　據(jù)了解，中原建業(yè)的目前的業(yè)務(wù)模式基本為商業(yè)代建，客戶多為中小房企。而綠城管理的業(yè)務(wù)除了商業(yè)代建，還包含政府代建及其他服務(wù)，客戶結(jié)構(gòu)較為多元。短期來看，商業(yè)代建可以推高集團(tuán)的利潤率，但卻并不利于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

 

　　胡葆森大概也是意識(shí)到了這一點(diǎn)，在業(yè)績會(huì)上，他表示，中原建業(yè)2022年會(huì)在資本代建以及政府代建上發(fā)力，逐步提升兩種代建模式的業(yè)務(wù)占比，加強(qiáng)和政府及城投公司的合作。目前，集團(tuán)已經(jīng)接洽了不少政府單位。

 

　　對于2022年的發(fā)展計(jì)劃，中原建業(yè)管理層在業(yè)績會(huì)上強(qiáng)調(diào)，集團(tuán)將繼續(xù)實(shí)施“大中原”戰(zhàn)略，具體目標(biāo)為：完成河南省周邊7個(gè)省份的業(yè)務(wù)全覆蓋，盡快設(shè)立省外城市公司，實(shí)現(xiàn)省外業(yè)務(wù)規(guī)?？焖偬嵘?。

 

　　據(jù)胡葆森透露，為了更好地進(jìn)行省外拓展，中原建業(yè)河北公司不日即將組建。此外，集團(tuán)還與合作伙伴建立了新的合作機(jī)制，未來三年，省外業(yè)務(wù)的占比將達(dá)到20%以上。

 

　　愿景看起來是好的，不過能不能被資本市場買賬還有待觀察。

 

　　房地產(chǎn)行業(yè)正處于強(qiáng)者恒強(qiáng)的分化階段，作為蠶食上游開發(fā)企業(yè)利潤的代建行業(yè)，中小房企的不斷被淘汰也讓代建商隨時(shí)面臨著行業(yè)天花板的到來。

 

　　而且如今代建業(yè)務(wù)的賽道逐漸變得擁擠起來，強(qiáng)如萬科等龍頭房企、中交地產(chǎn)等擁有央企背景的企業(yè)紛紛入局“搶食”，中原建業(yè)未來要面對的，除了如何讓自身業(yè)務(wù)“走出去”的困境和加快尋找新的利潤增長點(diǎn)，還有不斷涌入的競爭伙伴。

 

　　不過對此，胡葆森也有自己的看法。

 

　　“就市場空間而言表示，去金融化和縮表出清對行業(yè)來說是一個(gè)轉(zhuǎn)型的過程，也是一個(gè)陣痛期。在過去的高速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了黃金時(shí)期和白銀時(shí)期，現(xiàn)在進(jìn)入黑鐵時(shí)代，走向了管理紅利的階段。在這種情況下，代建市場受到越來越多開發(fā)商的重視，所以這個(gè)行業(yè)也面臨著一些新的發(fā)展機(jī)遇。”

 

　　胡葆森表示，河南市場城鎮(zhèn)化的增長至少有15年的時(shí)間，這也為中原建業(yè)的“大中原”戰(zhàn)略及輕資產(chǎn)模式提供了一個(gè)很好的發(fā)展和增長空間。

 

　　的確，無論是在周期更替的房地產(chǎn)市場，還是在一片藍(lán)海的代建領(lǐng)域，建業(yè)這一品牌面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇都不會(huì)少。但至少目前來說，作為代建行業(yè)的“先行者”，中原建業(yè)未來可講的故事還有很多。

 

　　不過，胡葆森能不能實(shí)現(xiàn)走出河南的夢想，要且看后續(xù)發(fā)展。