“河南王”建業(yè)，正式“躺倒”。

 

　　6月23日晚間，河南本地房企建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）發(fā)布一則內(nèi)幕消息公告稱，未能在寬限期結(jié)束之前支付到期票據(jù)的利息，將暫停向所有境外債權(quán)人進行支付。

 

 

　　在資金面持續(xù)緊張近兩年后，建業(yè)地產(chǎn)依然難逃此次債務危機。期間，盡管董事長胡葆森一直在努力引入國資并出售項目“自救”，公司旗下項目甚至通過“以價換量”保銷售，但到最后，建業(yè)的經(jīng)營頹勢仍難挽回。

 

　　于本次公告中，建業(yè)地產(chǎn)方面表示，今年2季度以來，中國房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)疲弱，每月銷售逐漸惡化，銷售不及預期，集團流動資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續(xù)增加。即使竭盡全力，資金可能持續(xù)受壓，現(xiàn)金無法滿足履行當前和之后義務所需。因此，未能在今年6月23日寬限期結(jié)束之前支付2024年到期的7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息。

 

　　“經(jīng)公司審慎考慮，將暫停向所有境外債權(quán)人進行支付，以確保公平對待所有境外債權(quán)人。”建業(yè)地產(chǎn)方面稱。

 

 

　　建業(yè)地產(chǎn)的債務危機始于2021年下半年。

 

　　2021年8月，一份來自建業(yè)地產(chǎn)母公司建業(yè)集團的求救信《關于企業(yè)出現(xiàn)重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》廣泛流傳，后來被當事方證實。

 

　　該求救信稱，因汛情疫情影響，建業(yè)總損失超過50億元，已出現(xiàn)重大風險和危機；目前集團已經(jīng)進入緊急狀態(tài)，正在制定應對預案，采取了一系列優(yōu)化管理、降本提質(zhì)、減員減薪等自救舉措。因此，建業(yè)集團吁請河南省委、省政府采取相關措施，幫助建業(yè)渡過難關。

 

　　彼時，建業(yè)集團的這封求救信猶如平地驚雷，在震驚行業(yè)之余，也讓集團的危機首次暴露在公眾面前。

 

　　畢竟在2020年，建業(yè)地產(chǎn)就曾逆勢拿地，致使公司土地儲備建筑面積達到7年來的最高點5411萬平方米，權(quán)益建筑面積4029萬平方米。而這一年，建業(yè)地產(chǎn)的營收也創(chuàng)新高，達到433億元，同比增長41%。

 

　　只是到2021年，建業(yè)地產(chǎn)的業(yè)績就出現(xiàn)下滑，營收同比下降3.1%至419.59億元；凈利潤同比下降66.42%至6.05億元；營業(yè)成本同比上升1.27%至59.02億元；在手現(xiàn)金較2020年末減少73.91%至226.19億元。

 

　　進入2022年，建業(yè)地產(chǎn)迎來成立30周年，但受困于樓市大調(diào)整，公司出現(xiàn)了第一次年度虧損，且虧損金額達到78.19億元，超出管理層預期，這也是建業(yè)最艱難的一年。

 

　　截至2022年底，建業(yè)地產(chǎn)的總負債達到1356.29億元，流動負債高達1232.53億元。流動負債中，銀行及其他借款為66.50億元，境外優(yōu)先票據(jù)為62.35億元，此次爆雷的正是該優(yōu)先票據(jù)。

 

　　為了緩解債務壓力，過去一年，建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森一直在來回奔走。

 

　　先是4月，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將其2023年4月到期的3億美元高級票據(jù)、2023年11月到期的1.973億美元票據(jù)、2023年6月到期的4億美元票據(jù)，以及2025年到期的高級票據(jù)啟動交換要約。同時，建業(yè)地產(chǎn)還宣布與萬達集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，用旗下7個項目的10年運營權(quán)交換7億元的現(xiàn)金流。

 

　　5月，建業(yè)集團將建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)和只有河南·戲劇幻城兩大文旅項目的部分股權(quán)出售給河南老家文旅。6月，公司還引入國資作為投資方，用建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股份，換得了6.48億港元現(xiàn)金流。

 

　　8月，鄭州地產(chǎn)集團有限公司和河南資產(chǎn)聯(lián)合設立的鄭州市地產(chǎn)紓困基金落地，建業(yè)集團旗下的北龍湖金融島寫字樓，更是成了受助的首個項目。

 

　　在一系列“自救”動作后，建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森一度向市場傳遞信心，表示公司正穩(wěn)中向好。2023年3月，在中原建業(yè)2022年業(yè)績交流會上，其就曾頗為樂觀地判斷：“整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)見底了，谷底的時間在2022年12月份。”

 

　　只是沒想到，就在董事長胡葆森放下這話三個月后，建業(yè)地產(chǎn)就正式宣布在公開市場違約。而此時距離建業(yè)公開“求救”，已過去22個月。

 

 

　　針對此次全面停止境外債務支付，據(jù)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》報道，一位建業(yè)內(nèi)部人士稱：“2020年，我們出現(xiàn)了債務壓力，這兩年雖然一直在還債，但從公開市場融資基本都斷了，之所以停止支付美元債，就是公司情況不太好。銀行貸款抵押率特別低，可貸的款特別少，解決不了根本問題。”

 

　　值得注意的是，停止所有境外債支付，有可能導致債權(quán)人根據(jù)相關融資安排的相應條款要求加快償還債務。不過建業(yè)地產(chǎn)方面透露，截至本公告日期，集團尚未收到有關加快境外還款的任何通知。

 

　　建業(yè)地產(chǎn)方面表示，目前正在探討全面解決方案，以維護所有利益相關者的權(quán)益。

 

　　建業(yè)地產(chǎn)方面還稱：“本集團預計將聘請中介機構(gòu)，并盡快出臺境外債務的整體解決方案，公平公正地對待所有境外債權(quán)人。同時將持續(xù)與境外債權(quán)人溝通，提供整體解決方案，緩解目前的流動性問題。”

 

　　香頌資本董事沈萌指出：“停止兌付境外債是一個很冒險的決定，會嚴重影響企業(yè)信用、影響未來融資，所以要么是建業(yè)目前財務壓力非常大、難以周轉(zhuǎn)，要么是一種策略，需要以違約的方式迫使債權(quán)人與自己談判，減輕負擔，或是與政府磋商救助機制不順利，需要以違約的面子壓力迫使對方合作。”

 

　　最新數(shù)據(jù)顯示，2023年前5個月，建業(yè)地產(chǎn)的銷售始終不暢。其中，公司物業(yè)合同銷售總額為87.64億元，同比減少20.8%；總合同銷售建筑面積125.96萬平方米，同比減少14.6%。

 

　　不過在償債方面，據(jù)了解，自2021年7月1日至今，該集團已向境外債權(quán)人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

 

　　對于現(xiàn)階段的目標，建業(yè)地產(chǎn)方面表示：“將全力保交付、保經(jīng)營，集中一切資源保證現(xiàn)有項目交付，加快在建物業(yè)及已竣工物業(yè)的銷售，并且穩(wěn)定業(yè)務經(jīng)營，以保障購房者、集團合作伙伴和所有利益相關者的權(quán)益。此外，在不影響交付和正常營運的前提下，集團正厲行節(jié)約，采取降本增效的措施，縮減非核心、非必要的營運和支出。”

 

　　另外，建業(yè)地產(chǎn)方面稱：“截至本公告之日，本集團仍保持正常商業(yè)運營。”

 

　　建業(yè)地產(chǎn)方面重申：“我們有決心實現(xiàn)一個全面解決方案，以確保本集團的長遠發(fā)展，維護所有利益相關者的權(quán)益，并確保公平對待所有境外債權(quán)人。同時，本集團將堅持不懈地保交付、保運營。本公司期待與境外債權(quán)人交流和合作，并呼吁境外債權(quán)人給予耐心、理解和支持，與本公司同心協(xié)力，尋求全面解決方案，克服行業(yè)困難。”

 

　　值得一提的是，東方金誠研究報告認為，今年5至9月是房企償債高峰，在外部融資渠道難以打開的情況下，二季度樓市回暖情況將成為展期房企能否平穩(wěn)度過償債高峰、逐步恢復融資能力的關鍵。