2022年3月11日，第十三屆全國人民代表大會第五次會議在北京人民大會堂舉行閉幕會。在經(jīng)歷了2021年的“行業(yè)寒冬”后，房地產(chǎn)政策風(fēng)向也受到了極大關(guān)注。

 

　　今年的全國兩會，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報告中提到：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

 

　　而房地產(chǎn)行業(yè)的代表委員也在積極建言獻(xiàn)策。近兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)從白銀時代邁向“黑鐵時代”，大公網(wǎng)房產(chǎn)頻道盤點(diǎn)了五年政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)內(nèi)容，以及部分地產(chǎn)代表委員三年來的建言獻(xiàn)策，從這些信息中，可以觀察中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變遷。

 

 

　　2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，此后，房地產(chǎn)相關(guān)部門陸續(xù)出臺與之相配套的政策，購房信貸、房企融資、集中供地等方面更是進(jìn)行了一步步的細(xì)化。

 

　　作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)，“房住不炒”、“租購并舉”、“保障性住房”等相關(guān)詞匯，近兩年中的政府工作報告中被頻頻提起。

 

 

　　2018年的政府工作報告中，除了提到“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”、“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”、“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”等，還宣布啟動“新三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃”，計(jì)劃于2018年開工580萬套。

 

　　2019年伊始，陸續(xù)有城市宣布進(jìn)行“一城一策”試點(diǎn)，部分城市開始對中央政策進(jìn)行微調(diào)。也是這一年，政府工作報告中再次提及關(guān)于“房地產(chǎn)稅立法”一事。

 

　　2020年，政府工作報告延續(xù)“房住不炒”定位、“因城施策”、改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”等方面也被提及。

 

　　2021年，政府工作報告中房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，仍然貫徹了“房住不炒”，還新增了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的表述，此外，還提到了大城市住房突出問題。提出通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)達(dá)到53萬個。

 

　　在經(jīng)歷了2021年嚴(yán)峻的行業(yè)形勢后，2022年的政府工作報告也為房地產(chǎn)今年的發(fā)展走向定下了主基調(diào)。其中所體現(xiàn)出來的政策導(dǎo)向是也所有房企極為關(guān)注的。

 

　　中指研究院分析稱，今年"房住不炒"總方針不變，"三穩(wěn)"目標(biāo)不變。在"穩(wěn)"的目標(biāo)下，中央對以往過度執(zhí)行的政策進(jìn)行糾偏，強(qiáng)調(diào)對合理住房需求以及合理資金需求的支持。

 

　　同時，地方全面落實(shí)因城施策，今年以來超40城出臺穩(wěn)樓市新政，其中不乏鄭州、青島、廣州等一二線城市，促進(jìn)剛需和改善需求釋放。預(yù)計(jì)兩會后各地全面落實(shí)因城施策節(jié)奏將加快，尤其是改善需求端政策，促進(jìn)市場信心恢復(fù)。

 

　　IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也表示，今年的兩會是在房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，和將房地產(chǎn)行業(yè)首次定義為“國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)”的大背景下，試圖讓房地產(chǎn)市場盡快回暖，以及讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展盡快納入良性循環(huán)的情況下召開的。

 

　　因此，配合逆周期調(diào)節(jié)和應(yīng)對宏觀預(yù)期下行的趨勢，在堅(jiān)持化解涉房風(fēng)險和著眼于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的“房住不炒”定位不變的前提下，圍繞著“穩(wěn)低價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”、“因城施策”、“租購并舉”等來一并探討解決宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與國民住房保障之間的關(guān)系平衡問題，可謂恰到其時與恰如其分。

 

　　目前看來，房地產(chǎn)行業(yè)信心尚待恢復(fù)，樓市尚未回暖，因此如何讓房地產(chǎn)行業(yè)盡快恢復(fù)健康與平穩(wěn)發(fā)展，是當(dāng)前的主要矛盾所在，也是行業(yè)未來的主流方向與趨勢。柏文喜分析稱，所以今年將暫時不利于這一主要方向的“房地產(chǎn)稅”、“棚改”等也關(guān)鍵詞，就消失在政策排序之中了。而這一方面有利于房企流動性和市場活力的盡快恢復(fù)，另一方面也意味著“房地產(chǎn)稅試點(diǎn)”的可能的暫緩實(shí)施。

 

 

　　大公房產(chǎn)注意到，2022年兩會期間，房地產(chǎn)行業(yè)代表委員們的關(guān)注點(diǎn)發(fā)生了一些變化，其關(guān)注領(lǐng)域不僅包含房地產(chǎn)、住房、租賃、REITs等方向，還有一些代表委員提出了超出行業(yè)范圍的建議，延伸至生育政策、農(nóng)村建設(shè)、糧食安全等多個領(lǐng)域。

 

 

 

　　三年來，楊國強(qiáng)的提案都重點(diǎn)聚焦建筑機(jī)器人和智能建造領(lǐng)域。

 

　　2022年兩會，楊國強(qiáng)提出，目前國內(nèi)已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)建筑機(jī)器人、建筑信息模型（BIM）、新型裝配式建筑等產(chǎn)品和技術(shù)在工程項(xiàng)目的協(xié)同作業(yè)，能夠很好地提高建筑工程的安全、質(zhì)量和效率，也能夠大幅減少工地上的建筑垃圾和廢棄物，減少碳排放，助力國家實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)。

 

　　對此，他建議大力支持建筑機(jī)器人及智能施工設(shè)備推廣應(yīng)用、加快建立和完善智能建造創(chuàng)新監(jiān)管機(jī)制與評定體系。加快建立智能建造相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)體系，推動智能建造大規(guī)模應(yīng)用。

 

　　2021年，楊國強(qiáng)也提到，加快研發(fā)應(yīng)用智能建造產(chǎn)品技術(shù)，推動建筑業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。同時還建議要積極布局海外大農(nóng)業(yè)，全面提升農(nóng)業(yè)科技水平。2020年，楊國強(qiáng)同樣提到“建立完善建筑機(jī)器人政策標(biāo)準(zhǔn)體系，加快建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級”，表示我國建筑行業(yè)要加速應(yīng)用建筑機(jī)器人產(chǎn)品和技術(shù)，亟須解決當(dāng)前政策體系不完善、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系未建立、監(jiān)管機(jī)制不健全等主要問題。

 

 

 

　　2022年，林龍安提出推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施智慧化，提升城市數(shù)字化水平。提出加強(qiáng)與香港互利合作，提升國家數(shù)字經(jīng)濟(jì)國際影響力。

 

　　2021年，他提到以后只有一個目標(biāo)，就是讓全體人民住有所居，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，是以人為本解決實(shí)際需求的體現(xiàn)，也符合國家深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

 

　　2019年，林龍安建議放寬港人內(nèi)地置業(yè)條件，表示可以考慮開放內(nèi)地金融機(jī)構(gòu)和香港金融機(jī)構(gòu)合作，成立合資或獨(dú)資公司，協(xié)助內(nèi)地企業(yè)開展境外發(fā)債、融資擔(dān)保等不同業(yè)務(wù)。

 

 

 

　　2022年，陳錦石提出，在調(diào)研鄉(xiāng)村基層實(shí)際情況時發(fā)現(xiàn)，鄉(xiāng)村建設(shè)用地浪費(fèi)與耕地限制現(xiàn)象堪憂，應(yīng)該加強(qiáng)鄉(xiāng)村土地集約利用，保障18億畝耕地紅線和國家糧食安全。優(yōu)化綠色建筑相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，大力推進(jìn)裝配式建筑技術(shù)革新，鼓勵地產(chǎn)和建筑企業(yè)走EPC、裝配化道路等方向。

 

　　在此之前，陳錦石就低碳住宅、高層建筑強(qiáng)制使用鋼結(jié)構(gòu)等方面提出建議。陳錦石近三年提案，都與“環(huán)保”、“節(jié)能”關(guān)鍵詞等密不可分。他認(rèn)為，我國想要實(shí)現(xiàn)“雙碳目標(biāo)”，降低建筑能耗和碳排放量、大力發(fā)展綠色建筑刻不容緩。

 

 

 

　　2022年兩會，姚勁波建議加快落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”；住房租金年度漲幅不超過5%；穩(wěn)步推動租購?fù)瑱?quán)；建立租務(wù)法庭，加強(qiáng)司法保障等方向，受到了廣泛關(guān)注。

 

　　在此之前，姚勁波關(guān)注的焦點(diǎn)是就業(yè)問題。2020年，他提交的三份建議均與就業(yè)息息相關(guān)。其中，職業(yè)技能培訓(xùn)是他在提案中首次提到的關(guān)鍵詞。他還建議，進(jìn)一步降低公積金和社保繳納比例，減輕企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)，適當(dāng)下調(diào)住房公積金的繳存比例，由最低繳納5%降至3%，切實(shí)減輕企業(yè)用工壓力等。

 

 

 

　　2022年兩會，王填建議將商業(yè)地產(chǎn)從住宅調(diào)控中“解放”，并提供金融政策支持；建議商業(yè)不動產(chǎn)納入公募REITs；實(shí)體企業(yè)自持商業(yè)不動產(chǎn)融資不計(jì)入房地產(chǎn)調(diào)控范疇。并提出調(diào)控政策需要將商業(yè)不動產(chǎn)與房地產(chǎn)住宅區(qū)別開來，有效鼓勵和引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)項(xiàng)目打造和可持續(xù)發(fā)展等。

 

　　2020年王填曾提交過有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)方面的建議。他認(rèn)為新冠疫情影響下，要更加關(guān)注商業(yè)不動產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定等方面的作用。也是這一年，他提到“將商業(yè)不動產(chǎn)從住宅調(diào)控中解放出來”，應(yīng)將“房地產(chǎn)調(diào)控”改為“住宅市場調(diào)控”。

 

　　他還曾建議商業(yè)不動產(chǎn)貸款額度從房地產(chǎn)總額控制中脫離出來，支持與實(shí)體密切相關(guān)的商業(yè)不動產(chǎn)貸款審批，鼓勵商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)的并購，并商業(yè)不動產(chǎn)一定的稅收優(yōu)惠政策等方面。

 

 

 

　　2022年，寧高寧向全國兩會提出加快產(chǎn)業(yè)升級需完善碳交易市場建設(shè)。這也是近三年寧高寧首次提到“碳交易市場建設(shè)”。對于企業(yè)自身的高質(zhì)量發(fā)展而言，寧高寧再次強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新是企業(yè)的唯一出路。

 

　　寧高寧在2021年兩會中建議，國企改革的目標(biāo)必須回歸于企業(yè)的本質(zhì)和根本使命，必須聚焦于提升企業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)造能力，目標(biāo)不宜過于多重、復(fù)雜。2020年兩會中，寧高寧也表示創(chuàng)新能力不強(qiáng)已成為制約國企發(fā)展關(guān)鍵。應(yīng)該調(diào)整戰(zhàn)略模式，適當(dāng)修正供應(yīng)鏈和企業(yè)的市場定位。

 

 

 

　　2022年，許健康向兩會建言要鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)積極參與鄉(xiāng)村振興實(shí)現(xiàn)雙贏，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與集農(nóng)村、文旅、康養(yǎng)等多產(chǎn)業(yè)的“農(nóng)村田園綜合體”建設(shè)等。

 

　　在此之前，許健康也曾著眼于房地產(chǎn)營商環(huán)境、人才建設(shè)等方面提出自己的建議。2021年，他建議著力推進(jìn)營商環(huán)境法治化進(jìn)程，保證我國國民經(jīng)濟(jì)健康、有序、高質(zhì)量發(fā)展的根基所在。2020年，他從人才建設(shè)著手解決科技成果轉(zhuǎn)化難題。

 

 

 

　　2022年兩會中，翟美卿的部分建言也受到廣泛關(guān)注，她建議“為三孩家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)”、“適度超前開展基礎(chǔ)設(shè)施投資”，以解決因家庭人口增加導(dǎo)致的住房壓力。

 

　　而事實(shí)上，近期已有吉林、寧波和四川資中等7個城市或地區(qū)頒布了對于“二孩”、“三孩”家庭購房給予支持和補(bǔ)貼、公租房配租等政策優(yōu)待，而此類政策同時也促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的良性循壞。

 

　　在此之前，翟美卿在兩會中還曾提到簡化增值稅稅制，將三檔稅率、一檔征收率歸并為兩檔，即取消目前執(zhí)行的13%、6%稅率和3%的征收率，統(tǒng)一采用9%和5%高低兩檔稅率，取消針對小規(guī)模納稅人的特殊稅收制度等建議，以降低稅企雙方的稅收征納成本，提高稅收管理效率。

 

 

 

　　2022年兩會上，莫天全提出了根據(jù)家庭生孩數(shù)量適度調(diào)整首付比例；堅(jiān)持市場體系和保障體系并行發(fā)展，建立人-房-地聯(lián)動機(jī)制；堅(jiān)持租購并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利；堅(jiān)持盤活房地產(chǎn)存量，健全配套服務(wù)等建議。

 

　　在2020年，莫天全就比較關(guān)注中介市場的集中度越來越高的問題。莫天全曾提到，一些中介機(jī)構(gòu)以壟斷市場為目的，賺取超額利潤，讓市場更不透明，建議相關(guān)部門建立國家住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)、防止和打破住房市場壟斷機(jī)構(gòu)出現(xiàn)。2021年，他再次建議組建國家住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)組建國家住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)，因城施策，監(jiān)督、管理、調(diào)控各地房地產(chǎn)市場，預(yù)防部分城市逐漸形成的開發(fā)及中介機(jī)構(gòu)高市場占有率的壟斷格局，并加強(qiáng)對寡頭企業(yè)的監(jiān)管，保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來。

 

 

 

　　全國政協(xié)委員、民革安徽省委會副主委周世虹向2022年提交的建議中寫到，徹底廢除商品房預(yù)售制度，在全國范圍內(nèi)全面實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售，引起媒體爭相報道。

 

　　其實(shí)，周世虹已連續(xù)4年提交“實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售”建議。2021年，他建議實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售制度，同時以套內(nèi)建筑面積計(jì)價銷售商品房。在2020年，他還提到改革完善住宅專項(xiàng)維修資金制度，考慮實(shí)行分期交付等。

 

　　他認(rèn)為，商品房預(yù)售制度已弊大于利，改商品房預(yù)售為現(xiàn)售已經(jīng)水到渠成。并且以套內(nèi)建筑面積計(jì)算售房價格，讓購房人看得清楚，買得明白，既能避免購房人利益受到損害，又能促進(jìn)房地產(chǎn)市場交易公平、公正。