新一期居屋申請(qǐng)昨日截止，有市民“最后沖刺”，務(wù)求趕在落閘前遞交申請(qǐng)表。初步統(tǒng)計(jì)，錄得逾16萬(wàn)份申請(qǐng)，超額認(rèn)購(gòu)約17倍，中簽率相當(dāng)?shù)汀５啾热ツ昃游萆暾?qǐng)超標(biāo)27倍，今次的反應(yīng)踴躍度明顯較遜，有房委會(huì)資助房屋小組委員坦言“跌眼鏡”。其實(shí)，居屋吸引力下跌是多因素造成，據(jù)此判斷樓市走向?yàn)闀r(shí)尚早，而由于香港樓市供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)性狀況短期內(nèi)不會(huì)改變，為樓市“減辣”之議更要慎重。

　　新一期居屋申請(qǐng)熱情大不如前，主要有三大原因。首先，香港樓市由2003年下半年重拾升軌后，經(jīng)歷了一個(gè)漫長(zhǎng)的上升期，新冠疫情打斷了這個(gè)勢(shì)頭。去年至今，樓市下跌約15%，損手離場(chǎng)個(gè)案仍時(shí)有所聞。由于樓市存在繼續(xù)下調(diào)的可能，買(mǎi)家觀望氣氛濃。加上息口高，供樓壓力增加，市民置業(yè)趨向?qū)徤?，寧愿再等一等、看一看，這是十分正常的反應(yīng)。

　　其次，今次居屋以市場(chǎng)價(jià)62折發(fā)售，較去年的51折為高，上車(chē)成本水漲船高。再說(shuō)，計(jì)劃趕不上變化，新推出的居屋一早定價(jià)，與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)已有一些脫節(jié)，這影響了其吸引力。

　　其三，油塘一個(gè)私人樓盤(pán)最近減價(jià)發(fā)售，最低入場(chǎng)價(jià)不到300萬(wàn)元，有輿論稱(chēng)之為“私人樓居屋價(jià)”。相比居屋，私人樓在地點(diǎn)位置、建筑質(zhì)素、環(huán)境美化等方面都優(yōu)勝一籌，這會(huì)吸走一部分本來(lái)有意申請(qǐng)居屋的市民。有報(bào)道稱(chēng)，有關(guān)樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)者中，約三成是潛在的居屋申請(qǐng)者。雖然有關(guān)私樓單位只有數(shù)百個(gè)，但不少人因此相信，未來(lái)會(huì)有更多私人樓減價(jià)推出。當(dāng)私人樓與居屋在售價(jià)方面的差距不斷收縮，居屋的吸引力也會(huì)相應(yīng)減小。

　　然而，所謂“私人樓居屋價(jià)”更像是一個(gè)推廣的噱頭，而非事實(shí)。有關(guān)私樓減價(jià)一至兩成，而居屋以市場(chǎng)價(jià)六成二推出，在售價(jià)方面仍有相當(dāng)大的差距。居屋可以按揭九成，私人樓按揭的自由度較低，對(duì)于本錢(qián)不多的上樓族而言，居屋仍有其吸引力。最重要的是，今次私人樓減價(jià)推出，收到3萬(wàn)多份申請(qǐng)，場(chǎng)面“墟冚”，這足以說(shuō)明，香港的樓市仍然是“剛需”，希望上車(chē)的市民還有很多，而且香港民間仍有足夠的購(gòu)買(mǎi)力，只要大家覺(jué)得價(jià)格合適，對(duì)未來(lái)有信心，樓市就會(huì)重現(xiàn)昔日的火熱。

　　近來(lái)，不斷有聲音要求特區(qū)政府為樓市松綁“減辣”，新居屋推出后的反應(yīng)不及預(yù)期，會(huì)加大這方面的聲音。然而，香港房屋供不應(yīng)求的情況并未根本改變，且建屋的周期較長(zhǎng)，盡管特區(qū)政府在拓土建屋方面強(qiáng)調(diào)提質(zhì)、提效、提量，但在可見(jiàn)的未來(lái)，求大于供的情況仍會(huì)持續(xù)。另一方面，盡管美國(guó)加息潮進(jìn)入尾聲，但高息將持續(xù)一段時(shí)間，加上樓價(jià)累積很大升幅，現(xiàn)時(shí)的供樓負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)較20年前為重。以按揭500萬(wàn)元計(jì)，供樓支出占家庭收入的七成以上，而2003年的供樓支出是家庭收入的五成。在供應(yīng)不足之下的“減辣”，有機(jī)會(huì)導(dǎo)致樓市快速反彈，置業(yè)者的負(fù)擔(dān)會(huì)因而加重，這會(huì)壓抑消費(fèi)能力，并帶來(lái)經(jīng)濟(jì)方面的連鎖性反應(yīng)。

　　現(xiàn)時(shí)無(wú)論是外圍環(huán)境還是本地市場(chǎng)，都在變化之中?，F(xiàn)階段不“撤辣”不代表以后不“撤辣”，特區(qū)政府需要密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，采取相應(yīng)措施。就居屋而言，定價(jià)方面可以更加有彈性，與私人市場(chǎng)明顯區(qū)分開(kāi)來(lái)，維持其吸引力和應(yīng)有定位。