2020年被稱(chēng)作"物業(yè)公司上市元年"。乘著資本東風(fēng)，不少房企選擇在這一年將物業(yè)板塊分拆上市。
彼時(shí)，資本市場(chǎng)也是十分看好物業(yè)板塊，物業(yè)公司股價(jià)更是一度飄紅，物管行業(yè)迅速發(fā)展，上市物企隊(duì)伍不斷擴(kuò)大。
睿信咨詢(xún)總裁郝炬認(rèn)為，對(duì)于物業(yè)行業(yè)而言，2019年、2020年和2021年是高速的、資本化的階段，資本市場(chǎng)的看好也助推了物管行業(yè)的加速發(fā)展。從營(yíng)收、凈利潤(rùn)等多個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，前三十強(qiáng)上市物企的平均增速在40%-50%之間。在2020年底至2021年初，物業(yè)股市盈率達(dá)到最高點(diǎn)。
IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜亦認(rèn)為，近幾年物業(yè)板塊較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流和盈利能力被房企母公司和資本市場(chǎng)發(fā)掘出來(lái)，作為放棄母公司資本運(yùn)作的策應(yīng)，自然也就獲得了迅速的發(fā)展。而在資本的助推之下，無(wú)論是行業(yè)規(guī)模還是營(yíng)收能力、創(chuàng)新能力也都有了非常明顯的進(jìn)步，行業(yè)整合與并購(gòu)、上市的速度也進(jìn)一步加快，并形成了與房企并行的泛房地產(chǎn)股中的物業(yè)管理概念板塊。
18家物企"順流"上市
兩年后行業(yè)迎大考
據(jù)大公房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年共有18家新上市物企，其中17家港股上市物企為燁星集團(tuán)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)、金融街物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)、世茂服務(wù)、合景悠活、卓越商企服務(wù)、第一服務(wù)、金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、佳源服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、建發(fā)服務(wù)、正榮服務(wù)，一家A股上市物企為特發(fā)服務(wù)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)的"2020年的物業(yè)企業(yè)市值排行榜"中顯示，市值最高的兩家物企是碧桂園服務(wù)和恒大物業(yè)，分別以1538億港元、960.5億港元位居前兩位。
彼時(shí)，多位業(yè)內(nèi)人士表示，隨著物業(yè)板塊遠(yuǎn)高于房企母公司的估值吸引力不斷加強(qiáng)，和"三道紅線"對(duì)房企的融資壓力持續(xù)加劇，物企上市的需求將更加迫切。
2021年開(kāi)年，物管市場(chǎng)依舊火熱。
一月份，榮萬(wàn)家服務(wù)、宋都服務(wù)兩家物企成功赴港上市，新希望服務(wù)、德信服務(wù)等5家物企向港交所遞交招股書(shū)，二月份越秀服務(wù)、康橋悅生活等3家物企又集中向港交所遞表。
不過(guò)，隨著物業(yè)賽道的競(jìng)爭(zhēng)日漸白熱化，資本市場(chǎng)逐漸恢復(fù)冷靜，待上市物企的路途亦變得更加艱難。柏文喜認(rèn)為，就資本市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，目前能上市的物業(yè)管理公司基本都已經(jīng)上市，而且之前物管板塊過(guò)高的估值也實(shí)現(xiàn)了理性回歸而大大下降，但是依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房企的估值。
據(jù)了解，2020年11月27日，聯(lián)交所香港聯(lián)交所刊發(fā)有關(guān)主板盈利規(guī)定的咨詢(xún)文件，擬提高上市企業(yè)的盈利標(biāo)準(zhǔn)，并將在2021年7月1日起實(shí)施新的上市盈利方案。
但是，這并沒(méi)有影響上市物企的資本擴(kuò)張計(jì)劃。
據(jù)柏文喜介紹，物業(yè)行業(yè)內(nèi)部也出現(xiàn)了明顯分化，呈現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)，而且行業(yè)整合速度也在加快，集中度進(jìn)一步提高，并出現(xiàn)了"大吃大"的并購(gòu)現(xiàn)象。企業(yè)也依然以拓展邊界和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)改善、科技應(yīng)用推動(dòng)管理提升等來(lái)手段來(lái)推動(dòng)自身與市值的成長(zhǎng)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年行業(yè)遞表物企數(shù)達(dá)34家，同時(shí)物管行業(yè)共發(fā)生了53起并購(gòu)，交易總額達(dá)到355億元，是2020年同期交易金額的3.77倍。其中最為著名的"百億并購(gòu)案"，更是創(chuàng)下歷史新高。
例如2021年9月碧桂園服務(wù)的"百億收購(gòu)案"，以不超過(guò)100億元的代價(jià)收購(gòu)正在上市路上的富力物業(yè)旗下的富良環(huán)球。收購(gòu)?fù)瓿珊螅坦饒@服務(wù)將持有富良環(huán)球100%股權(quán)，并間接收購(gòu)富良環(huán)球所持之各目標(biāo)公司100%股權(quán)，其業(yè)績(jī)、資產(chǎn)及負(fù)債也將同時(shí)與碧桂園服務(wù)并表。
可是盡管物業(yè)服務(wù)概念極好，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入"寒冬"，資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)股的態(tài)度也越來(lái)越審慎。
在大公房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的18家上市物企中，除建發(fā)物業(yè)通過(guò)介紹上市未披露發(fā)行價(jià)，以及恒大物業(yè)至今仍在停盤(pán)外，僅有華潤(rùn)萬(wàn)象生活、特發(fā)服務(wù)兩家公司股價(jià)呈上漲趨勢(shì)，其余14家股價(jià)均有不同程度下降。
事實(shí)上，自2021年7月份到今年7月份，短短一年時(shí)間內(nèi)，已上市物業(yè)公司股價(jià)跌幅普遍超過(guò)50%，部分物業(yè)公司股價(jià)跌幅一度超過(guò)70%。
據(jù)東方財(cái)富等平臺(tái)公開(kāi)信息，2021年以來(lái)，物管企業(yè)IPO發(fā)市盈率的平均水平下降至約20倍，較2020年年末46.8倍下降了超50%。
其中，碧桂園服務(wù)在2021年6月份股價(jià)曾漲到每股85港元，后來(lái)逐漸降至每股20港元左右，市值也從最高時(shí)近3000億港元下降到了760億港元。
碧桂園服務(wù)K線圖
無(wú)獨(dú)有偶，融創(chuàng)服務(wù)在上市首日曾創(chuàng)下138倍的超高市盈率，但是在2021年6月份股價(jià)最高時(shí)漲到每股29港元后，如今已經(jīng)跌到3.4港元每股。
融創(chuàng)服務(wù)K線圖
到2022年，資本市場(chǎng)也未能重拾對(duì)物業(yè)板塊的熱情。今年以來(lái)上市的物企中，連一些央企背景的物業(yè)企業(yè)都遭遇了"開(kāi)門(mén)黑"，上市首日即遭遇破發(fā)，此后連跌數(shù)日，股價(jià)慘遭腰斬。
據(jù)郝炬介紹，2021年年尾開(kāi)始，受整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)影響，再加上資本市場(chǎng)對(duì)物管行業(yè)愈加冷靜的看待，物業(yè)板塊的快速增長(zhǎng)基本告一段落。不過(guò)，物管行業(yè)還是有很大投資空間，未來(lái)還是可持續(xù)發(fā)展的、細(xì)分的領(lǐng)域。
但大公房產(chǎn)也注意到，就是在如此逆勢(shì)之下，萬(wàn)科卻正式宣布，擬分拆萬(wàn)物云赴港交所上市。
萬(wàn)物云啟動(dòng)IPO是逆流而上？
就在2022年4月1日，在郁亮因萬(wàn)科凈利潤(rùn)下滑45%而向股東道歉的第二天，萬(wàn)物云就向港交所遞交了招股書(shū)，正式啟動(dòng)IPO。
7月19日，萬(wàn)科發(fā)布關(guān)于分拆萬(wàn)物云境外上市獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)的公告。7月18日，萬(wàn)物云收到中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)出具的《關(guān)于核準(zhǔn)萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司首次公開(kāi)發(fā)行境外上市外資股（H股）的批復(fù)》。批復(fù)包括核準(zhǔn)萬(wàn)物云發(fā)行不超過(guò)約1.805億股境外上市外資股，每股面值人民幣1元，全部為普通股。完成本次發(fā)行后，萬(wàn)物云可到香港聯(lián)交所主板上市。
事實(shí)上，在人們紛紛感嘆萬(wàn)科為何沒(méi)在物企上市元年這個(gè)好時(shí)機(jī)分拆萬(wàn)物云上市時(shí)，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮就解釋過(guò)，他表示："萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)在適當(dāng)時(shí)一定會(huì)上市。"
對(duì)于萬(wàn)物云為何選擇在此時(shí)上市，郁亮也曾公開(kāi)表示，"孩子長(zhǎng)大，胃口變大了，家里不夠吃了，所以需要獨(dú)立去發(fā)展。如果還放在萬(wàn)科內(nèi)部，獨(dú)立融資的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。父母應(yīng)該鼓勵(lì)孩子長(zhǎng)大成人。"
對(duì)此，柏文喜分析稱(chēng)，萬(wàn)物云選擇在此時(shí)上市，一方面是企業(yè)出于自身獨(dú)立發(fā)展的需要，另一方面也是母公司萬(wàn)科此時(shí)需要分拆萬(wàn)物云上市來(lái)為萬(wàn)科自身的市值與股價(jià)平穩(wěn)發(fā)展提供動(dòng)力，同時(shí)也為萬(wàn)科自身的融資和資金面提供策應(yīng)性支持。
公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)物云前身萬(wàn)科物業(yè)成立于2001年2月，是萬(wàn)科旗下較為賺錢(qián)的公司之一。截至2021年末，萬(wàn)科直接持有萬(wàn)物云6億股內(nèi)資股，占比57.12%，另外通過(guò)其全資附屬公司萬(wàn)傾、萬(wàn)斛、萬(wàn)馬爭(zhēng)先、盈達(dá)投資基金、萬(wàn)殊之妙及萬(wàn)斛泉源持有6060萬(wàn)股股內(nèi)資股，實(shí)際控制約62.89%的股權(quán)。
招股書(shū)顯示，萬(wàn)物云收入來(lái)自社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)及AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。于2019年、2020年及2021年，總收入分別為139.27億元、181.46億元及237.05億元；利潤(rùn)分別為10.4億元、15.19億元、17.14億元；非《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則》利潤(rùn)分別為11.53億元、15.92億元、18.88億元。
截至2021年12月31日，萬(wàn)物云住宅物業(yè)服務(wù)管理2823個(gè)住宅物業(yè)，總建筑面積6.6億平方米；在管住宅及商企物業(yè)建筑面積約7.85億平方米。于2021年，萬(wàn)物云的物業(yè)及設(shè)施管理項(xiàng)目留存率為97.2%，在管小區(qū)項(xiàng)目的平均物業(yè)管理費(fèi)為3.13元/平方米/月。2019年、2020年及2021年，萬(wàn)物云新獲取由第三方開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目合約面積分別為6500萬(wàn)平方米、6300萬(wàn)平方米和9480萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)飽和收入分別為24億元、23億元和44億元。
大公房產(chǎn)注意到，在萬(wàn)物云轟轟烈烈籌備上市的時(shí)候，也在市場(chǎng)上傳出一些質(zhì)疑的聲音，例如萬(wàn)物云是否充當(dāng)了為股東們"輸血"的角色，而這些說(shuō)法似乎也被財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)印證著。
數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，萬(wàn)物云分別派息2.47億元、3.18億元及35.37億元，3年共計(jì)派息41.02億元，而這三年萬(wàn)物云利潤(rùn)合計(jì)也只有42.73億元，有市場(chǎng)聲音質(zhì)疑萬(wàn)物云，幾乎把近三年的利潤(rùn)都用來(lái)分紅了。
不過(guò)，對(duì)于這種說(shuō)法，郝炬告訴大公房產(chǎn)，無(wú)論是哪家地產(chǎn)公司，公司在操作模式上考慮的要素較多，還包括未來(lái)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)的布局和發(fā)展。而在看清自身發(fā)展思路和模式后，萬(wàn)科選擇了分拆萬(wàn)物云上市。雖然這直接導(dǎo)致其在與其他公司相比，上市進(jìn)程較緩，但其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、增長(zhǎng)速度等方面，增長(zhǎng)速度相對(duì)合理、穩(wěn)健，也沒(méi)有大規(guī)模收購(gòu)動(dòng)作。因?yàn)槭召?gòu)并不一定會(huì)之帶來(lái)收益，收購(gòu)后的整合、以及是否會(huì)提升自身在市場(chǎng)上的核心競(jìng)爭(zhēng)力都是物企、房企應(yīng)該考慮的因素，而這些問(wèn)題，目前應(yīng)該還是企業(yè)們正在探索的事。
至于坊間所說(shuō)的"為股東輸血"的說(shuō)法，郝炬并不認(rèn)同。他認(rèn)為，目前市場(chǎng)應(yīng)該處于物企上市的尾聲的階段了，萬(wàn)物云的上市或許更應(yīng)該說(shuō)是為了謀求更合理的發(fā)展，因?yàn)閺脑鲩L(zhǎng)的角度和整合運(yùn)作的角度看，萬(wàn)物云選擇的上市時(shí)間稍微有點(diǎn)晚了。
但是，柏文喜對(duì)此有著不同的看法，他認(rèn)為以上說(shuō)法也是有一定道理的。因?yàn)樽鳛楠?dú)立主體，萬(wàn)物云IPO是不可能直接給大股東萬(wàn)科輸血的，但是無(wú)論從推動(dòng)萬(wàn)科的市值成長(zhǎng)還是資本市場(chǎng)策應(yīng)方面，甚至通過(guò)股東往來(lái)和關(guān)聯(lián)交易而對(duì)萬(wàn)科進(jìn)行必要的資金自持則是不言而喻的。
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