10個(gè)月前的物企上市浪潮中，劉永好打了一場港股IPO閃電戰(zhàn)，如今，正好到了收割戰(zhàn)績的時(shí)候。

　　3月21日，新希望服務(wù)(03658.hk)發(fā)布2021年業(yè)績報(bào)告，這也是這家公司上市以來發(fā)布的第一份年度成績單。



　　
       報(bào)告顯示，2021年全年，新希望服務(wù)共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入9.25億元，同比增加57.2%；實(shí)現(xiàn)毛利3.77億元，同比增加52.3%；剔同權(quán)益股東應(yīng)占溢利為1.66億元，同比增加51.1%；每股盈利0.23元，派末期股息每股0.071元。

　　對(duì)比近期披露業(yè)績的多家物企，劉永好的物業(yè)公司表現(xiàn)并不算差，盈利情況十分良好。只是相比正向增長的收入和利潤，新希望服務(wù)的毛利率在2021年卻呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。


　　財(cái)報(bào)顯示，2018年至2020年，新希望服務(wù)的毛利率分別為42.6%、41.9%、42.1%，而在2021年，這一數(shù)據(jù)卻創(chuàng)下四年來最低值，同比下降1.4個(gè)百分比至40.7%。

　　對(duì)于毛利率下滑的原因，新希望服務(wù)管理層表示，這是由于不同收入結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的。

　　財(cái)報(bào)顯示，于2021年，新希望服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)收入為3.17億元，占總收入的34.3%，占比同比增長了2個(gè)百分點(diǎn)；非業(yè)主增值服務(wù)收入為2.34億元，占總收入的25.3%，占比同比下降了3.3個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的收入為1.2億元，占總收入的13%，占比同比下降了6.2個(gè)百分點(diǎn)；生活服務(wù)的收入為2.53億元，占總收入的27.4%，占比同比增長了7.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　“非業(yè)主增值服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)等毛利率較高的業(yè)務(wù)板塊的收入，較2020年出現(xiàn)了不同程度的下降，而毛利率相對(duì)較低的生活服務(wù)業(yè)務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)，均實(shí)現(xiàn)了高速增長。”

　　對(duì)于公司短期內(nèi)的毛利率情況，新希望服務(wù)管理層表示：“預(yù)計(jì)整體毛利率水平將維持在40%上下浮動(dòng)，未來業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的變化將對(duì)毛利率有一定挑戰(zhàn)。”

　　不過該公司管理層同時(shí)稱：“對(duì)于公司在規(guī)模發(fā)展過程中利潤和規(guī)模的持續(xù)增長，有信心。”

　　自信是好事，但底氣何來？

　　值得注意的是，從新希望服務(wù)的財(cái)報(bào)中可以看到，高毛利率業(yè)務(wù)收入的減少雖然導(dǎo)致了公司整體毛利率水平下降，但如物業(yè)管理服務(wù)等低毛利率業(yè)務(wù)收入的增加，也是公司整體收入上漲的關(guān)鍵因素。

　　數(shù)據(jù)顯示，在新希望服務(wù)的四大業(yè)務(wù)板塊中，生活服務(wù)是增長速度最快的板塊，年內(nèi)漲幅高達(dá)116.2%；其次是物業(yè)管理服務(wù)，漲幅為63.2%。

　　集團(tuán)管理層在業(yè)績會(huì)上表示，于2021年，得益于在管社區(qū)面積增加以及服務(wù)內(nèi)容增加，新希望服務(wù)的社區(qū)生活服務(wù)及社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)的收入大幅提升，最后實(shí)現(xiàn)生活服務(wù)業(yè)務(wù)的收入整體上漲。

　　根據(jù)過往報(bào)道，大公房產(chǎn)了解到，生活服務(wù)已被集團(tuán)計(jì)劃為未來在社區(qū)增值業(yè)務(wù)中重要的盈利點(diǎn)，其主要的業(yè)務(wù)線有三條，分別是社區(qū)生活服務(wù)、社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)和線上線下零售及餐飲業(yè)務(wù)。

　　財(cái)報(bào)顯示，上述三條細(xì)分業(yè)務(wù)線于2021年分別實(shí)現(xiàn)了1.6億元、4300萬元、5060萬元的收入，同比漲幅分別達(dá)到149.4%、107.6%、56.1%。

　　而對(duì)于生活服務(wù)未來的發(fā)展，新希望服務(wù)管理層透露，目前集團(tuán)已形成自營團(tuán)餐團(tuán)隊(duì)，且正服務(wù)于四川省腫瘤醫(yī)院、農(nóng)行等企業(yè)，未來計(jì)劃逐漸完善線上線下零售及餐飲業(yè)務(wù)的體系，將其打造為促進(jìn)生活服務(wù)業(yè)務(wù)快速增長的內(nèi)生動(dòng)力。

　　“新零售及團(tuán)餐業(yè)務(wù)將成為這一板塊最有潛力的增長部分。”該公司管理層補(bǔ)充道。

　　此外，在生活服務(wù)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)上，據(jù)悉，新希望服務(wù)已與貝殼達(dá)成合作。當(dāng)初前者在港交所上市時(shí)，后者曾以基石投資人的身份出現(xiàn)在招股書中，而在貝殼過往的D輪融資上，劉永好的新希望集團(tuán)也參與其中。

　　公開資料顯示，今年的2月16日，新希望服務(wù)與貝殼共同打造的合作品牌“新貝”，曾開業(yè)第一家名為“紐扣選鄰”的物業(yè)租售中心門店。不過截止目前，該品牌以及該門店都暫未有任何發(fā)展動(dòng)態(tài)。


　　分析物業(yè)公司，自然離不開規(guī)模論，新希望服務(wù)也不例外。

　　作為2021年第一家奔赴港股的物企，脫胎于新希望地產(chǎn)的新希望服務(wù)，和其他有母公司依賴癥的物業(yè)子公司一樣，都急于通過擴(kuò)張“證明自己”。

　　過往報(bào)道顯示，彼時(shí)新希望服務(wù)掛牌上市時(shí)，共募得資金凈額7.9億港元。而這些資金的用途，招股書顯示，70%將被用于戰(zhàn)略收購及投資；15%將被用于升級(jí)信息系統(tǒng)及設(shè)備；10%將被用于營運(yùn)資金及一般企業(yè)用途；5%將被用在人才招募及團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

　　七成資金用于收并購，可見其規(guī)模擴(kuò)張壓力之大。

　　但從實(shí)際情況來看，過去一年，新希望服務(wù)在企業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理支持系統(tǒng)升級(jí)、生活服務(wù)支持系統(tǒng)升級(jí)等方面均有著不同程度的投資，唯獨(dú)在收并購上沒有絲毫動(dòng)作。

　　對(duì)于這一點(diǎn)，集團(tuán)管理層也在業(yè)績會(huì)上作出解釋：“公司一直在持續(xù)尋找合適標(biāo)的，很遺憾2021年沒有斬獲。”

　　不過對(duì)于此方面未來的計(jì)劃，集團(tuán)管理層進(jìn)一步指出，收并購依然是公司持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模的方法，但在另一個(gè)層面，公司比較審慎，希望能將第三方市場外拓作為公司規(guī)模發(fā)展最為重要的方式，而收并購作為一個(gè)補(bǔ)充手段。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，新希望服務(wù)共進(jìn)軍了全國23個(gè)城市，簽約160個(gè)項(xiàng)目，擁有合約樓面面積為2638萬平方米，同比增長約72.2%；在管項(xiàng)目數(shù)量為104個(gè)，在管樓面面積約為1620萬平方米，同比增長約58.3%。

　　其中，來自第三方開發(fā)商的在管樓面面積為738.3萬平方米，占總在管樓面面積的45.5%；新希望地產(chǎn)來自母公司的在管樓面面積為856.5萬平方米，同比增長約18.3%，占總在管樓面面積的52.9%。

　　結(jié)合過往的數(shù)據(jù)來看，事實(shí)上，在2019年以前，新希望服務(wù)的在管項(xiàng)目都是完全來源于母公司，直到2020年，集團(tuán)才自己拓展了兩個(gè)來自獨(dú)立第三方的項(xiàng)目。

　　一年內(nèi)第三方在管項(xiàng)目增加了兩倍之多，可以看出新希望服務(wù)在擺脫母公司方面所作出的努力，只不過從實(shí)際情況來看，這部分收入的份額占比依然較小，仍不及來自其母公司的在管項(xiàng)目收入的二分之一。

　　而這也不得不令人疑惑，不打算靠收并購手段，而將擴(kuò)張希望寄托于第三方資源外拓方面的新希望服務(wù)，究竟要用何種方式才能加快獨(dú)立之路？

　　知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)指出，新希望服務(wù)未來面臨的挑戰(zhàn)還是在于行業(yè)本身，如果沒有過硬的物業(yè)把控能力，單純擴(kuò)大規(guī)模，可能也只是提高了運(yùn)營成本，于效益或效果是并不大的。

　　不過對(duì)于集團(tuán)收并購計(jì)劃，新希望服務(wù)的管理層表示：“在區(qū)域相對(duì)比較趨同的項(xiàng)目，或者說對(duì)品質(zhì)服務(wù)相對(duì)有共識(shí)的標(biāo)的，同時(shí)在估值方面又相對(duì)理性的合作伙伴，新希望服務(wù)非常歡迎，接下來將持續(xù)尊重市場價(jià)格倍數(shù)，也更加關(guān)注潛在伙伴在管理和運(yùn)營理念方面的契合度，希望說進(jìn)一步可以用好募集資金，能夠獲得良好的標(biāo)的。”

　　對(duì)地產(chǎn)公司而言，2022年可以說是不良資產(chǎn)“豐收”大年，有所求的新希望服務(wù)或許會(huì)在這一年收獲到自己想要的項(xiàng)目，但是需要注意的是，在努力實(shí)現(xiàn)“單飛”之前，其還是要先改善下自己在業(yè)務(wù)上的區(qū)域局限性。

　　翻閱招股書可以發(fā)現(xiàn)，在新希望服務(wù)的在管面積區(qū)域分布上，西南和華東地區(qū)幾乎占據(jù)了集團(tuán)的半壁江山。從2018年到2020年，新希望服務(wù)在西南區(qū)域的在管面積比例就一直高達(dá)67.3%、52.1%及50.7%，來到2021年，這一占比雖有下降，但仍達(dá)到49.6%；而華東區(qū)域也一直是集團(tuán)的業(yè)務(wù)倚重高地，今年的占比更是同比增加了6.8個(gè)百分點(diǎn)至35.7%。

　　對(duì)于集團(tuán)未來是否還會(huì)局限于這兩個(gè)區(qū)域發(fā)展，新希望服務(wù)管理層在業(yè)績會(huì)上表示：“未來除了成渝和華東將持續(xù)保持深耕之外，目前也在看整個(gè)大灣區(qū)，這也是我們整個(gè)華南片區(qū)將重點(diǎn)選擇的區(qū)域。”

　　當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)加速重構(gòu)，資源豐厚的粵港澳大灣區(qū)便逐漸成為各路開發(fā)商新的掘金地。只是目前來說，新希望服務(wù)的全國化布局仍未完成，區(qū)域局限性明顯，偏安西南的它，真的能在遙遠(yuǎn)的南方分得一杯羹嗎？