近日，有多家擬上市港股物管企業(yè)的招股書失效，市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)股的熱情似乎正在減弱。

　　據(jù)大公房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，僅10月中下旬，就有6家物管企業(yè)招股書失效，包括東原仁知、中梁百悅、明宇商服、富力物業(yè)、海悅生活和中國(guó)文旅。

　　這一態(tài)勢(shì)，與一年前截然不同。

　　數(shù)據(jù)顯示，截止2021年9月末，累計(jì)共有47家物管企業(yè)登陸港股市場(chǎng)。僅2020年就有17家物企在港交所成功上市，且多數(shù)為一次性通關(guān)。

　　今年上半年，物管企業(yè)也經(jīng)歷了一波港股上市熱潮，共有10家物企成功在港IPO。不過，這股熱潮僅僅持續(xù)到7月中旬。此后，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的熱情似潮水退去一般，戛然而止。

　　截止日前，已數(shù)月未有新的物業(yè)股成功掛牌，最近一次物管企業(yè)在港交所成功掛牌的時(shí)間還要追溯到今年7月16日。

　　不過，即便如此，物管企業(yè)赴港上市的積極性卻并未消減。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月30日，共有23家物管企業(yè)申報(bào)交表。其中，京城佳業(yè)已通過聆訊，將于10月底登上港交所。

　　值得注意的是，就在今年5月份，港交所發(fā)布新規(guī)，計(jì)劃于2022年1月1日起，將上市申請(qǐng)人主板盈利規(guī)定調(diào)高60%，并修訂盈利分布規(guī)定。

　　港交所提高了上市門檻，意味著規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的小型企業(yè)或?qū)⒈恢苯訑r在資本大門之外。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于一些收入規(guī)模在2、3個(gè)億左右的中小企業(yè)來說，未來上市難度會(huì)越來越大。一旦過了這個(gè)窗口期，后續(xù)基本就很難單獨(dú)上市了。

　　市場(chǎng)熱情漸退，理性重歸主導(dǎo)。

　　距離2022年元旦僅剩兩個(gè)月的時(shí)間，這些已經(jīng)遞表的物企還有機(jī)會(huì)趕在新規(guī)實(shí)施之前成功上市嗎？

       三個(gè)月無新股掛牌

       物管企業(yè)遭遇上市“滑鐵盧”？

　　港交所的鐘聲已經(jīng)90天不曾為物管企業(yè)敲響。

　　截止日前，最近一次物管企業(yè)敲響上市鐘聲的時(shí)間還是在7月16日，康橋悅生活和融信服務(wù)在這一天同時(shí)上市。

　　此后，鐘聲沉寂，物管企業(yè)上市的進(jìn)程也自此一蹶不振。

　　港交所數(shù)據(jù)顯示，在今年遞表的物管企業(yè)中，新力服務(wù)和天譽(yù)智聯(lián)服務(wù)的招股書已經(jīng)分別于9月初和9月底失效；東原仁知、中梁百悅、明宇商服、富力物業(yè)、海悅生活和中國(guó)文旅的招股書也于10月末失效，其中不乏多次遞表企業(yè)。

　　對(duì)于眾多遞表排隊(duì)的物管企業(yè)而言，這幾個(gè)月的資本市場(chǎng)如同大海一般，深不見底，物企濺落的石子并未在資本市場(chǎng)激起半點(diǎn)水花。

　　在此情形之下，市場(chǎng)上也傳出消息——一些中小型物企，在悄悄地為自己另尋出路。

　　今年9月初有傳聞稱，招股書失效的新力服務(wù)打算放棄上市，并已經(jīng)找好買家，買家就是龍湖智慧服務(wù)或金科服務(wù)。不過，據(jù)新力服務(wù)方面回應(yīng)，其并未終止上市計(jì)劃，已經(jīng)更新數(shù)據(jù)，只是暫時(shí)未在港交所更新。

　　截止日前，新力服務(wù)招股書并未在港交所更新，天譽(yù)智聯(lián)服務(wù)也尚未重新向港交所遞表。

　　而在10月末失效的幾家物管企業(yè)中，東原仁知的母公司迪馬股份于10月15日發(fā)布公告稱，其子公司東原仁知發(fā)行境外上市外資股獲中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。

　　富力物業(yè)則被碧桂園服務(wù)以100億元的代價(jià)收購(gòu)，終止了上市之旅。不過，收購(gòu)后，富力物業(yè)也并未撤回上市申請(qǐng)，直至10月26日，招股書正式失效。

　　其他幾家物管企業(yè)，則需面臨二次遞表或直接放棄上市的選擇。

　　實(shí)際上，招股書失效并不是特別罕見的事，很多企業(yè)都是經(jīng)歷了二次遞表才成功上市的，比如宋都服務(wù)、融信服務(wù)等。招股書失效后，企業(yè)只需更新資料，再次激活上市流程。

　　此前，世紀(jì)金源服務(wù)的招股書于7月份失效，成為今年首家IPO折戟的物管企業(yè)。不過，其在六天之后再次遞交了招股書，重新提交上市。

　　招股書于10月23日失效的中國(guó)文旅也曾三戰(zhàn)港股IPO，每一次都以失敗告終。但是，三度折戟的中國(guó)文旅并沒有放棄，于10月24日更名為大灣區(qū)文旅康居股份有限公司后，第四次向港交所遞交了招股書。

　　此外，海悅生活、明宇商服、中梁百悅的招股書分別于10月23日、10月28日、10月29日失效，截止日前，上述三家企業(yè)均未再次遞交招股書。

　　對(duì)于物企招股書接連失效卻未能成功上市的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人、匯生國(guó)際資本總裁黃文沖對(duì)大公房產(chǎn)表示，聯(lián)交所會(huì)更加關(guān)注地產(chǎn)母公司的資金占用問題，可能要求母公司不能占用物業(yè)公司的資金，這種要求可能讓物業(yè)管理公司難以滿足，從而導(dǎo)致上市申請(qǐng)延誤。

　　另外一個(gè)難點(diǎn)，是港交所和大陸企業(yè)因疫情原因?qū)е聹贤P(guān)口延誤，這段時(shí)間所有的上市工作都會(huì)后延。因?yàn)槠髽I(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)效、投行和中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查速度都放緩了，從而導(dǎo)致信息更新速度跟不上時(shí)間表。

　　
       上市失敗物企存在“通病”

　　往前追溯，今年第一家物管企業(yè)上市失敗的案例出現(xiàn)在7月20日。

　　據(jù)大公房產(chǎn)了解，今年7月20日，世紀(jì)金源服務(wù)招股書失效，成為2021年首家上市折戟的物管企業(yè)。

　　不過，在招股書失效后的第6天，也就是7月26日，世紀(jì)金源服務(wù)再次遞交了招股書，繼續(xù)沖刺港股IPO。

　　即便二次遞表，世紀(jì)金源服務(wù)依舊存在一些“老”問題沒有得到解決。招股書顯示，截至2021年4月末，公司物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)收入4.48億元，占總營(yíng)收比重達(dá)78.3%，與2020年79.4%的占比相比，僅下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。



　　值得注意的是，其物業(yè)管理服務(wù)收入的八成皆是由母公司世紀(jì)金源集團(tuán)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)。過度依賴母公司，或許也是影響其上市進(jìn)程的一個(gè)因素。

　　實(shí)際上，世紀(jì)金源服務(wù)的情況并不是個(gè)例。招股書于10月24日失效的海悅生活也存在業(yè)務(wù)嚴(yán)重依賴母公司現(xiàn)象。

　　據(jù)海悅生活此前招股書顯示，截止2020年末，公司在57座城市合計(jì)管理約150個(gè)項(xiàng)目，在管面積2430萬平方米，簽約建筑面積約為4230萬平方米。

　　據(jù)了解，海悅生活幾乎管理著母公司海倫堡所有的物業(yè)。其4230萬平方米的簽約面積中，來自第三方開發(fā)商項(xiàng)目的僅有8.34萬平方米，占比約0.19%。此外，海倫生活在過去三年內(nèi)，僅簽約了一個(gè)第三方項(xiàng)目，并且還未產(chǎn)生收益。

　　與海悅生活前后腳遞表、前后腳失效的中梁百悅也是未能擺脫對(duì)關(guān)聯(lián)方的依賴。



　　據(jù)招股書顯示，截至2020年12月31日，中梁百悅在管項(xiàng)目178個(gè)，在管總建筑面積約2010萬平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為769.3%。其中，中梁百悅66.3%的在管面積是由母公司中梁控股開發(fā)，如果加之其他關(guān)聯(lián)方開發(fā)項(xiàng)目，這個(gè)比例則達(dá)到了72.5%。

　　此外，上述世紀(jì)金源服務(wù)和海悅生活還面臨股權(quán)高度集中的問題，這對(duì)其IPO是極為不利的。

　　據(jù)了解，世紀(jì)金源集團(tuán)董事局主席黃如論之子黃濤和黃世熒合計(jì)持有世紀(jì)金源服務(wù)92%股權(quán)，投資人馬濤持股3%。

　　海悅生活也是如此。此前，海倫堡創(chuàng)始人黃熾恒和其子黃博文間接持有海倫生活97%和3%的股權(quán)，引入投資人后，由黃熾恒和投資人殷明間接持有海悅生活97%和3%的股權(quán)。

　　值得注意的是，海悅生活的母公司海倫堡也曾兩次向港交所遞交招股書，但最終都以失敗告終。

　　相較于上述三家物企而言，在管面積僅290萬平方米的明宇商服更像一家“蚊”型企業(yè)。受限于規(guī)模的限制，明宇商服的營(yíng)收在目前已上市的物業(yè)公司中，或也處于墊底位置。

　　2020年，明宇商服的收益首次實(shí)現(xiàn)破億，達(dá)到了1.05億元，年內(nèi)溢利則為3150萬元，雖然較之前有所增長(zhǎng)，不過，在眾多上市物企中，似乎仍是很不起眼。

　　目前，據(jù)港交所提高上市盈利門檻的期限僅剩兩個(gè)月，倘若明宇商服未能如期過會(huì)，其上市之路或?qū)⒏永щy。

　　近兩年來，調(diào)控下的地產(chǎn)板塊陷入沉寂，而與之密不可分的物管企業(yè)卻倍受資本關(guān)注，上市熱度不減。

　　不過，狂熱情緒終究是短暫的，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)股的情緒也在似火熱情的慢慢消退中回歸理性。

　　在招股書失效后，一些物管企業(yè)仍再次遞交招股書，以謀求上市；而另一些，已經(jīng)打了退堂鼓，做出變賣身家的選擇；還有一些，正在觀望徘徊，似乎在等待資本的回應(yīng)。

　　近期出現(xiàn)的物管行業(yè)并購(gòu)潮態(tài)勢(shì)，似乎也在暗示著行業(yè)變局的到來。敬請(qǐng)關(guān)注大公房產(chǎn)系列報(bào)道。