3月12日，“華夏金茂購物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”（以下簡稱：華夏金茂商業(yè)REIT，交易代碼：508017）在上海證券交易所正式掛牌上市，項目基金管理人為華夏基金管理有限公司，基金托管人為中國銀行股份有限公司，基金份額總額為4億份，該基金采用封閉式運作方式，存續(xù)期為30年，為國內(nèi)首批上市的消費基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。

　　優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，前景受市場看好

　　從資本市場看，高成長性的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，更受投資者青睞。

　　華夏金茂商業(yè)REIT的首發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為長沙覽秀城項目，坐落于中部地區(qū)首個國家級新區(qū)湘江新區(qū)梅溪湖板塊核心商圈，建筑面積約10萬平方米，2016年底開業(yè)至今已持續(xù)穩(wěn)定運營7年，為消費者提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗和豐富的消費樂趣。作為中國金茂傾力打造的首個覽秀城項目，長沙覽秀城是金茂商業(yè)覽秀城產(chǎn)品體系內(nèi)運營最為成熟的標桿購物中心。

　　據(jù)基金招募說明書顯示，截至2023年6月末長沙覽秀城出租率均高于競品物業(yè)，且為梅溪湖商圈出租率最高的商業(yè)物業(yè)。同時，標的資產(chǎn)中的諸多商戶如星聚匯KTV、費大廚、海底撈、沃爾瑪?shù)仍趨^(qū)域內(nèi)業(yè)績領(lǐng)先。2020-2022年及2023年1-6月，長沙覽秀城實現(xiàn)商品銷售額分別為4.89億元、5.86億元、7.23億元及4.29億元，在梅溪湖板塊排名前列，租售比分別為9.75%、10.13%、8.31%及9.04%，月銷售坪效近1,200元/平方米。

　　占位高能級稀缺商圈，長沙覽秀城擁有堅實而強勁的消費基礎(chǔ)。基金招募說明書顯示，長沙覽秀城年度客流逾1,000余萬人次。2020-2023年1-6月，長沙覽秀城日均銷售額年復合增長率為25.47%，日均客流量年復合增長率為15.57%，處于高速增長期。此外，在優(yōu)勢區(qū)位、優(yōu)質(zhì)客群以及堅實消費基礎(chǔ)的加持下，長沙覽秀城7年來保持了接近滿租的高速發(fā)展態(tài)勢。

　　這表明，項目保持著高速增長態(tài)勢的同時具備優(yōu)秀的扛波動能力和經(jīng)營韌性，有能力實現(xiàn)跨周期增長，為投資人提供了穩(wěn)定和具有增長潛力的收益想象空間。

　　隨著公募REITs市場趨于成熟，長沙覽秀城這類兼?zhèn)?ldquo;運營前景明朗、投資回報長期穩(wěn)定、管理團隊專業(yè)”等特點的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，長期配置價值正日益顯現(xiàn)。

　　優(yōu)質(zhì)底盤，為未來擴募提供更多可能

　　華夏金茂商業(yè)REIT的原始權(quán)益人上海興秀茂商業(yè)管理有限公司，為中國金茂推進公募REITs過程中新設(shè)立的商業(yè)資產(chǎn)獨立持有平臺。

　　作為資本市場高信譽度央企、國內(nèi)領(lǐng)先的城市運營商，中國金茂依靠豐富的資產(chǎn)儲備、扎實的運營能力，重點打造了“覽秀城”“金茂匯”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆蓋上海、南京、長沙、青島、天津、蘇州等多個核心城市，此外，金茂商業(yè)在武漢、杭州等高能級城市均有覽秀城項目籌備在建，本次華夏金茂商業(yè)REIT的凈回收資金也將繼續(xù)用于消費基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)工作，表明中國金茂持續(xù)致力于為“促消費，穩(wěn)增長”的工作，通過金融創(chuàng)新，積極踐行金融服務(wù)實體經(jīng)濟，擔負起為消費者提供更為優(yōu)質(zhì)的消費場景和消費條件的重要任務(wù)。

　　值得一提的是，此次華夏金茂商業(yè)REIT的上市，處在市場良性發(fā)展、彰顯韌性的節(jié)點之上。從2022年至今，市場從初期的非理性上漲到震蕩下行，再到近期的企穩(wěn)回升，基本走過了一個完整的市場化過程。市場各方經(jīng)歷了再教育、再認識的過程，均衡機制的韌性得到增強，為后續(xù)市場的建設(shè)創(chuàng)造了有利環(huán)境。

　　從理念和認識層面來看，市場對于REITs的權(quán)益屬性、證券定位、完善投資端生態(tài)、信息披露等基本問題，逐步形成共識，市場化機制逐步建立。在融資端，市場開始從重融資向投融資并重轉(zhuǎn)變，企業(yè)方更為重視項目質(zhì)量，資產(chǎn)估值更為謹慎。同時，投資端的過熱打新趨勢退去，正向理性投資積極轉(zhuǎn)變。打新投資者比例明顯下降，投資者更為關(guān)注新券質(zhì)地和價值，新券定價更加合理均衡。REITs產(chǎn)品權(quán)益屬性已初步形成共識，主要投資者已調(diào)整了止損線等風控指標安排、持有策略。此外，運行端也出現(xiàn)了諸多積極變化，并逐步從傳統(tǒng)基金管理到產(chǎn)融結(jié)合轉(zhuǎn)變，更加發(fā)揮企業(yè)方主導作用，更加重視信息披露和運營效率提升，更加重視投資者關(guān)系維護。監(jiān)管各方也更加重視一二級市場聯(lián)東和投融資協(xié)同發(fā)展，堅持推動項目常態(tài)化發(fā)行，同時聚焦長期資金引入、加強對資產(chǎn)質(zhì)量、運營管理的穿透式監(jiān)管。

　　因此，隨著REITs市場的不斷完善和常態(tài)化發(fā)行，公募REITs正迎來新的發(fā)展良機。未來，中國金茂將繼續(xù)通過精細化的運營管理和豐富的底層資產(chǎn)儲備進一步打造和完善公募REITs平臺，持續(xù)做好基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運營管理工作，挖掘資產(chǎn)潛力，為投資者創(chuàng)造更多價值，助力公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。