剛剛過去的8月8日，恰逢龍湖集團(tuán)創(chuàng)立三十周年。十天后，8月18日，龍湖集團(tuán)迎來了而立之年后的第一份中報(bào)。

　　波動(dòng)的市場環(huán)境中，龍湖的自律已經(jīng)成為行業(yè)樣本?？恐€(wěn)健的財(cái)務(wù)水平，當(dāng)行業(yè)內(nèi)多數(shù)房企都處于轉(zhuǎn)型陣痛期時(shí)，龍湖始終能實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)向上發(fā)展。而在“一個(gè)龍湖”生態(tài)體系下，龍湖開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)力，更是在行業(yè)轉(zhuǎn)折之際為龍湖建立起堅(jiān)固的護(hù)城河。

　　2023年上半年，龍湖集團(tuán)繼續(xù)迎來正向增長，剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應(yīng)占核心溢利達(dá)65.9億元，歸母凈利潤80.6億元，歸屬于股東的核心凈利潤同比增長0.6%，毛利額139億元，毛利率為22.4%。其中，龍湖集團(tuán)由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入達(dá)到122億元（不含稅），同比增長10.4%。 　　截至今年6月底，龍湖集團(tuán)的經(jīng)營性利潤占比過半。談及戰(zhàn)略變化，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼執(zhí)行官陳序平表示：“龍湖不再依靠負(fù)債規(guī)模的增加，去驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)規(guī)模的增加和銷售的增長，將更加看重運(yùn)營及服務(wù)航道的利潤占比。”

　　增長引擎換軌，商業(yè)航道開始貢獻(xiàn)正向現(xiàn)金流

　　目前，龍湖集團(tuán)的運(yùn)營板塊包括包括商業(yè)投資、長租公寓兩大業(yè)務(wù)，服務(wù)板塊則包括由物業(yè)管理和智慧營造兩大業(yè)務(wù)。過去，在龍湖集團(tuán)的營收結(jié)構(gòu)中，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是絕對(duì)的主力。如今隨著房地產(chǎn)逐漸告別規(guī)模驅(qū)動(dòng)時(shí)代，走向精耕細(xì)作，運(yùn)營和服務(wù)業(yè)務(wù)所取得的凈利潤已經(jīng)超過50%，利潤結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

　　財(cái)報(bào)顯示，2023年上半年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)租金收入63.3億元（不含稅）。其中，商業(yè)投資、租賃住房、長租公寓及其他收入的占比分別為77.0%、19.4%和3.6%。

　　商業(yè)是保持城市活力的動(dòng)力之源，而作為龍湖旗下亮眼的商業(yè)品牌，“天街”早已深入人心。

　　眾所周知，在商業(yè)地產(chǎn)界有句響亮的口號(hào)，就是“一座天街，改變一座城。”龍湖商業(yè)通過精細(xì)化的運(yùn)營思維和管理水平，構(gòu)成其獨(dú)有的品牌氣質(zhì)，讓天街成了許多城市商業(yè)氛圍不可或缺的發(fā)展新動(dòng)能。

　　據(jù)了解，龍湖自2015年開始商業(yè)的網(wǎng)格化布局，截至2023年上半年，已獲取141座商業(yè)項(xiàng)目，其中含超30個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，在北京、杭州、重慶等一二線高能級(jí)城市實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)格化布局。

　　從重慶北城天街出發(fā)，龍湖商業(yè)的商業(yè)運(yùn)營能力日臻成熟，已經(jīng)具備從空間場景營造、空間創(chuàng)新運(yùn)營，到空間價(jià)值賦能的全鏈條能力。正是基于過往的這些投入，龍湖已在高能級(jí)城市儲(chǔ)備了豐富的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)投資航道開始貢獻(xiàn)正向現(xiàn)金流。

　　早在今年3月龍湖舉辦的2022年業(yè)績會(huì)上，陳序平就曾說過：“經(jīng)過這波周期，龍湖應(yīng)該是僅有的‘開發(fā)+運(yùn)營+服務(wù)’格局沒有被稀釋的頭部房企。”而對(duì)于商業(yè)板塊，陳序平更是堅(jiān)定表示：“龍湖的‘空間即服務(wù)’底色不會(huì)變，即使在行業(yè)最困難的時(shí)候也沒有變。”

　　當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)展的底層邏輯發(fā)展變化，伴隨著龍湖商業(yè)在運(yùn)營方面的持續(xù)精進(jìn)，如今，非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已在龍湖集團(tuán)的業(yè)務(wù)板塊中成為新的增長引擎。

　　7月27日，中金公司曾發(fā)布研報(bào)指出，龍湖集團(tuán)較早跑通“開發(fā)+持有”模型，在此基礎(chǔ)上衍生出空間運(yùn)營管理業(yè)務(wù)。中金認(rèn)為，在穩(wěn)健財(cái)務(wù)加持下，龍湖多元業(yè)務(wù)多點(diǎn)開花，有助于提振集團(tuán)利潤與現(xiàn)金流，助力估值釋放。

　　面對(duì)未來，陳序平也在業(yè)績會(huì)上表示：“堅(jiān)信經(jīng)歷了風(fēng)雨考驗(yàn)的龍湖，短期內(nèi)已具有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，中期保持高質(zhì)量增長的動(dòng)力，長期具備可持續(xù)發(fā)展、穿越周期的內(nèi)力。”

　　上半年開業(yè)5座商場，輕重并舉深化網(wǎng)格化布局

　　在走向高質(zhì)量發(fā)展的道路上，龍湖的商業(yè)項(xiàng)目也一直在堅(jiān)持有質(zhì)量的增長。

　　繼2022年開出首個(gè)輕資產(chǎn)天街及首個(gè)輕資產(chǎn)星悅薈項(xiàng)目，2023年上半年，龍湖集團(tuán)如期新增運(yùn)營5座商場，布局城市包括杭州、長沙、寧波、蘇州等地，其中2座為輕資產(chǎn)。

　　4月29日，龍湖杭州國芳天街亮相，這是龍湖在浙江網(wǎng)格化布局的第9座天街，同樣是個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目集購物、休閑、Loft商務(wù)辦公及酒店等多功能為一體，商業(yè)體量7.5萬平米。

　　5月20日，龍湖長沙天街順利開業(yè)，這是龍湖商業(yè)在長沙落地的第2座天街，商業(yè)面積約10.5萬㎡。開業(yè)兩日，長沙芙蓉天街總客流量達(dá)33.5萬人次，總銷售額破2362萬元，整體出租率達(dá)99%，開業(yè)率達(dá)98%。城市及區(qū)域首進(jìn)品牌、旗艦店超60%。

　　6月的最后一天，首開龍湖蘇州胥江天街和寧波海曙天街同步開業(yè)。據(jù)悉，這是龍湖商業(yè)分別在蘇州的第4座天街和在寧波的第2座天街。其中胥江天街典型的超級(jí)TOD綜合體項(xiàng)目，總商業(yè)體量達(dá)10萬㎡，以“家庭消費(fèi)”為主題，打造蘇州古城區(qū)高品質(zhì)精致生活新地標(biāo)；海曙天街以“城市靈感煥新空間”為定位，帶來30%首進(jìn)品牌，以強(qiáng)大的品牌矩陣煥新城市靈感生活新方式。

　　數(shù)據(jù)顯示，開業(yè)三天，海曙天街總客流就突破43萬，總銷售突破2700萬，會(huì)員消費(fèi)占比達(dá)65%，且物美超市、星光嘉映影院、CAMEL等12個(gè)品牌全國銷售第一，優(yōu)衣庫、NITORI、UR、KKV等超20個(gè)品牌銷售位居浙江第一。

　　隨著5座新商業(yè)項(xiàng)目的啟幕，龍湖商業(yè)的網(wǎng)格化布局進(jìn)一步加深。而每個(gè)新開業(yè)的商場都順應(yīng)一二線核心城市發(fā)展軌跡，落子于城市發(fā)展的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，以天然的空間運(yùn)營稟賦，助力城市新興商業(yè)區(qū)塊發(fā)展。

　　截至2023年6月底，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國32座城市，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營商場達(dá)81座，運(yùn)營總建面為762萬平方米（含車位總建筑面積為980萬平方米），整體出租率95.4%，合作品牌超6500家，戰(zhàn)略合作品牌超400家。

　　展望2023年下半年，據(jù)陳序平透露，約有6座天街將于2023年下半年在北京、上海、重慶等城市開業(yè)。其中9月1日，龍湖商業(yè)在北京打造的第八座天街、朝陽第二座天街——龍湖北苑天街將正式亮相。

　　商業(yè)場景煥新升級(jí)，一店一策制定經(jīng)營戰(zhàn)略

　　作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的頭部玩家，龍湖商業(yè)在延續(xù)輕重并舉戰(zhàn)略，完善一二線核心城市網(wǎng)格化布局的同時(shí)，也在不斷修煉運(yùn)營“內(nèi)功”。

　　據(jù)龍湖集團(tuán)透介紹，從今年年初開始，龍湖集團(tuán)便結(jié)合當(dāng)下消費(fèi)場景，對(duì)全國多個(gè)商場進(jìn)行從空間品質(zhì)到品牌矩陣進(jìn)行改造升級(jí)，持續(xù)引領(lǐng)都市生活新風(fēng)尚。

　　陳序平表示：“經(jīng)過一段高速發(fā)展之后，結(jié)合當(dāng)下的消費(fèi)場景，重新梳理商業(yè)戰(zhàn)略，洞察整個(gè)形勢(shì)，我們發(fā)現(xiàn)不同城市、不同位置、不同能級(jí)，表現(xiàn)是不一樣的，所以今年初我們對(duì)商業(yè)項(xiàng)目重新做了產(chǎn)品的分級(jí)，更加匹配空間場景的創(chuàng)新表達(dá)和內(nèi)容運(yùn)營差異化打造，更好與商家、消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)鏈接，一店一策實(shí)現(xiàn)經(jīng)營策略。”

　　比如一些能級(jí)比較高的項(xiàng)目，陳序平認(rèn)為，客戶對(duì)消費(fèi)升級(jí)、零售升級(jí)的要求是比較高的，企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)調(diào)整提升這些高能級(jí)城市的零售定位品牌。

　　據(jù)悉，2016年開業(yè)的上海虹橋天街，是龍湖集團(tuán)開業(yè)比較早的商場之一，隨著大虹橋板塊熱度的持續(xù)提升，龍湖也乘勢(shì)啟動(dòng)了虹橋天街新一輪的煥新升級(jí)。目前，該商業(yè)體已啟動(dòng)分階段改造，最早啟動(dòng)升級(jí)的為負(fù)一、負(fù)二樓與虹橋TOD的特色街區(qū)“一里九巷”，集團(tuán)圍繞定位升級(jí)為“城市靈感策源地”，將場景煥新打造為可供citywalk、夜游的新潮空間。

　　在龍湖看來，無論是大虹橋迅速重啟帶來的高人氣，或是疫情后大家消費(fèi)需求的變化，都在呼喚新的資源、服務(wù)適配。

　　陳序平指出：“類似這樣的項(xiàng)目還有很多，龍湖從籌備期支持的項(xiàng)目優(yōu)中選優(yōu)，打造標(biāo)桿精品，持續(xù)推動(dòng)存量資產(chǎn)的改造，煥新我們的天街品牌。同時(shí)，我們也聯(lián)動(dòng)合作伙伴輕重并舉，為城市網(wǎng)格化布局，為整個(gè)天街實(shí)現(xiàn)更好的業(yè)績。”

　　受益于消費(fèi)復(fù)蘇，龍湖商業(yè)持續(xù)在空間布局、品牌招商等方面精進(jìn)創(chuàng)新，陳序平透露：“龍湖也關(guān)注到疫情后餐飲業(yè)復(fù)蘇快于零售業(yè)，上半年很多項(xiàng)目主動(dòng)提升餐飲比例，從20%比例提升到25%，最高提升到30%。”

　　如上海虹橋天街引入了原間小酒館和炙牛焰上海首店；上海閔行星悅薈迎來了區(qū)域首店斑馬精釀的進(jìn)駐；南京龍灣天街進(jìn)駐了豪德亨江蘇首店、傣云邊江寧首店、二元牛江寧首店、食牛獣江寧首店；南京江北天街引入了許府牛、花鵝記南京首店以及李想大蝦、蘇小主等江北首店；合肥瑤海天街則吸引了禧熊烤肉、喜茶等瑤海首店的入駐。

　　基于上述改變，龍湖商業(yè)的出租率穩(wěn)步修復(fù)，同店?duì)I業(yè)額和同店日均客流相較去年同期均實(shí)現(xiàn)超20%的增幅。相信在多種場景和業(yè)態(tài)的煥新升級(jí)下，龍湖集團(tuán)將進(jìn)一步激活商業(yè)內(nèi)生動(dòng)力，為消費(fèi)者締造更多美好生活空間。