“由于受宏觀經(jīng)濟下行與疫情影響，新消費市場后期表現(xiàn)與期待存在較大落差。一批曾經(jīng)備受追捧的網(wǎng)紅新消費品牌相繼陷入困境，新消費投資由此也進入了理性回調(diào)周期。但是，從長期來看新消費賽道基本面依然向好。”日前，《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2021/2022年度發(fā)展報告》（以下簡稱《報告》）發(fā)布，商務(wù)部市場運行專家、全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會會長王永平如此評論。

　　 

　　《報告》由全國工商聯(lián)主管的全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)工作委員會與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)智庫RET睿意德聯(lián)合發(fā)布，盤點了2021年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的十大熱點，并展望2022年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢。

　　 

　　 

　　王永平認為，近年來，隨著Z世代晉升為新消費主流人群，帶動和激發(fā)了新品牌的迭代與創(chuàng)新，新消費品牌層出不窮，資本激進注資新消費賽道。例如，2021年7月，新中式烘焙品牌虎頭局完成A輪5000萬美元融資；9月，墨茉點心局完成新一輪過億融資。此外，品牌估值極高，Manner咖啡半年內(nèi)獲得四輪融資，不足200家門店時估值接近200億元。

　　 

　　不過，新消費市場后期表現(xiàn)有所落差。完美日記母公司逸仙電商于2020年11月20日上市，至今股價較開盤價縮水近10倍。截至2022年1月18日，奈雪的茶、泡泡瑪特的股價回落均超過一半。品牌“翻車”事件也頻繁出現(xiàn)，Ubras營銷涉嫌侮辱女性，元氣森林、鐘薛高等陷入虛假宣傳事件。

　　 

　　奢侈品消費則保持了高速增長。市場咨詢機構(gòu)貝恩發(fā)布的《2021年中國奢侈品市場報告》測算，2021年中國個人奢侈品市場預(yù)計實現(xiàn)36%的增長，達到近4710億元。在全球疫情導(dǎo)致出境游受阻、境外高端消費回流的背景下，奢侈品市場延續(xù)了2020年的高速增長。

　　 

　　一般而言，疫情下商業(yè)地產(chǎn)商普遍新拓項目的速度與意愿明顯下降。但在國民消費升級與境外高端消費回流的背景下，國內(nèi)奢侈品銷售異?；鸨莩奁蜂N售的高歌猛進推動了重奢商場逆勢擴張。近十家商場躋身百億俱樂部，還首次出現(xiàn)了年銷售破200億的商場。代表事件包括：2021年4月，寧波阪急百貨試營業(yè)；5月，SKP落戶武漢；9月，上海前灘太古里開業(yè)；12月，杭州SKP舉行開工儀式。

　　 

　　同樣受到關(guān)注的還有倉儲會員店。倉儲會員店是指會員制倉儲式量販超市，商家統(tǒng)一向生產(chǎn)廠家批量訂貨，會員能享受高性價比產(chǎn)品。眾多零售企業(yè)進入這一賽道。2021年6月，盒馬X會員店宣布全國擴張戰(zhàn)略；10月，家樂福中國首家會員店向公眾開放；12月，國內(nèi)第二家COSTCO在蘇州開業(yè)。

　　 

　　《報告》提及，這一業(yè)態(tài)進入中國市場已有數(shù)年，但由于與當(dāng)時中國消費市場水平和規(guī)模不相適應(yīng)，除了山姆會員店之外，多家外資品牌鎩羽而歸，倉儲會員店的再度興起很大程度上緣起于COSTCO在中國的示范效應(yīng)。2019年8月在上海首次開店的COSTCO受到追捧，開店37天，便擁有了20萬會員。報告認為，倉儲會員店熱背后更深層次原因是中國消費市場升級與分層。

　　 

　　 

　　受房地產(chǎn)、校外培訓(xùn)等多個行業(yè)波及，2021年商業(yè)地產(chǎn)也明顯感受到此前未有的寒意。

　　 

　　一些頭部品牌閉店事件頻發(fā)。2021年11月，海底撈發(fā)布公告稱，決定在2021年底前關(guān)停300家門店；11月，茶飲品牌茶顏悅色宣布臨時關(guān)閉87家門店。12月，輕餐品牌新元素宣布破產(chǎn)清算。

　　 

　　《報告》認為，多領(lǐng)域的頭部品牌大規(guī)模并且集中閉店是近些年行業(yè)未曾發(fā)生過的情形。品牌閉店現(xiàn)象從餐飲蔓延到了服裝、書店、教培和生鮮超市等多個業(yè)態(tài)。既有內(nèi)部因素，也有外部政策性因素影響，以及疫情所造成的經(jīng)營沖擊。報告提醒稱，品牌閉店必將影響購物中心的后期招商，同時也會波及新消費投資信心。

　　 

　　總體上看，商業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)壓力越來越大。一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)也在尋求“接盤”，例如，2021年4月，領(lǐng)展收購上海七寶萬科廣場50%股權(quán)；6月，平安人壽斥資330億收購凱德旗下六座來福士廣場部分股權(quán)；9月，武商集團發(fā)布公告33億收購南昌蘇寧廣場。

　　 

　　“即使在疫情下，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的退出通道依然通暢，而多數(shù)待售的商業(yè)資產(chǎn)則呈現(xiàn)有價無市、去化困難的局面。”《報告》分析，持續(xù)的疫情加劇商業(yè)運營的困難，再加之國家收緊房地產(chǎn)金融政策，雙重壓力之下商業(yè)地產(chǎn)商資產(chǎn)變現(xiàn)的壓力和意愿明顯加大。但是囿于資產(chǎn)價格、運營管理水平以及項目區(qū)位等客觀因素，商業(yè)資產(chǎn)的退出依然呈現(xiàn)兩極分化的狀態(tài)。

　　 

　　在王永平看來，種種變化跡象，也在逐漸塑造商業(yè)地產(chǎn)模式之變。“繼恒大暴雷事件之后，又一批地產(chǎn)企業(yè)相繼陷入債務(wù)危機，他們的共同特質(zhì)都是單一的住宅開發(fā)模式。”王永平指出，與此形成對照的是，以龍湖、華潤、萬達、萬科、大悅城、寶龍、新城為代表的住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動地產(chǎn)商，則在金融收縮背景下總體經(jīng)營良好、表現(xiàn)穩(wěn)健，旗下優(yōu)質(zhì)的商業(yè)不動產(chǎn)不僅為企業(yè)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流與避險工具，而且在項目取得過程中商業(yè)的品牌效應(yīng)更具競爭優(yōu)勢。

　　 

　　隨著REITs等國家金融、稅收政策的不斷完善，商業(yè)地產(chǎn)將更趨專業(yè)化發(fā)展，住宅+商業(yè)協(xié)同模式價值將會突顯 。