如去年許諾的一般，3月21日下午，招商蛇口2022年業(yè)績發(fā)布會如期在深圳國際會展中心舉行。自上市以來，招商蛇董事長許永軍八年如一日煥新公司業(yè)績會地點，今年也如約來到全國最大的會展中心。

 

　　在行業(yè)規(guī)模見頂?shù)哪攴堇铮_拓創(chuàng)新并不容易，但憑借著綜合發(fā)展優(yōu)勢，招商蛇口依然交出了一份充滿韌性的成績單。

 

　　根據(jù)公司同步披露的年報，2022年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)總收入1830.03億元，同比增長13.9%；實現(xiàn)歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.9%。每股收益為0.41元。

 

　　“2022年，招商蛇口業(yè)績突出的就是一個‘穩(wěn)’字。”業(yè)績會上，招商蛇口董事長許永軍表示。他認為，對于公司而言，“穩(wěn)”是未來發(fā)展的基礎，也是這幾年公司業(yè)績優(yōu)于行業(yè)、跑贏大勢的本質。

 

　　年報發(fā)布后，多家券商看好招商蛇口，其中國金證券、國聯(lián)證券、開源證券均給出“買入”評級，中泰證券還給予招商積余“買入”評級。

 

 

　　2022年的房地產(chǎn)依然充滿不確定性，受行業(yè)整體下行影響，能夠穩(wěn)住基本盤的企業(yè)是鳳毛麟角，招商蛇口便是其中之一。盡管遭遇巨變，去年全年招商蛇口依舊站穩(wěn)行業(yè)前十，銷售規(guī)模提升至第六位。

 

　　根據(jù)年報，2022年公司累計實現(xiàn)銷售面積1193.65萬平方米，累計實現(xiàn)銷售金額2926.02億元。

 

　　當前，開發(fā)業(yè)務仍是招商蛇口的基本盤，是公司利潤的保證，為第二增長曲線的培育提供增長支持。2022年土地市場大幅下滑，但招商蛇口仍保持合理的擴張態(tài)勢，并積極布局高能級城市。

 

　　年報顯示，過去一年，招商蛇口分別在上海、深圳、合肥獲取10宗、5宗、5宗地塊。其中在“強心30城”和“深耕6+10城”，公司的投資金額占比分別達94%和90%，單城投放權益地價高達31億元。截至2022年末，公司累計獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，需支付地價為766億元。

 

　　持續(xù)重投核心城市為公司帶來了極大收益。2022年，招商蛇口在全國12個城市進入當?shù)劁N售金額前五位，其中上海、蘇州、合肥、南通排名TOP1，深圳、南京、徐州進入TOP3；溫州、西安、無錫、重慶、金華位居TOP5。在上海，招商蛇口單城銷售金額突破740億元。

 

　　此外在去年新增項目中，有22個項目實現(xiàn)當年拿地當年開盤，首開當天平均去化率77%，為報告期貢獻銷售金額約300億元。

 

　　基于此，招商蛇口對2023年的銷售目標信心滿滿。根據(jù)年報，公司計劃實現(xiàn)簽約銷售金額3300億元，計劃新開工計容面積約1000萬平方米，計劃竣工計容面積約1600萬平方米。

 

　　對于這一全年銷售目標的達成，招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰在業(yè)績會上給出了自己的判斷：“今年1至2月，公司項目銷售增長很快，尤其在2月份春節(jié)后，招商蛇口增長率比去年同期增長了50%到100%左右。進入3月份，由于需求短期的集中釋放，監(jiān)測到的指標有一定下滑，但這是一個很正常的現(xiàn)象。”在他看來，公司一些續(xù)銷項目的流速和去化速度遠遠高于去年平均速度，有的甚至高達50%以上，這是完成銷售目標的保證。

 

　　蔣鐵峰稱，招商蛇口去年在上海、合肥和蘇州拿的地，今年會陸續(xù)有項目上市。“我們有相當多的樓盤是紅盤或者準紅盤，基本上開盤可以秒光，因為存在著價格倒掛，這也是公司有信心完成銷售目標的底氣之一。”

 

　　此外，2023年招商蛇口預計還會繼續(xù)拿地。“除了新獲取的土地，今年上市會有6000億存貨，按平均55%的去化率，我們就能實現(xiàn)3300億的銷售額，我相信這個目標是很有機會達成的。”蔣鐵峰說道。

 

 

　　受行業(yè)整體下行影響，招商蛇口去年的凈利潤有所下降，對此公司解釋稱，主要包括房地產(chǎn)項目結轉毛利率下降、計提減值準備比2021年多了20.29億元、落實租金減免政策帶來的收入減少以及轉讓子公司帶來的投資收益減少等。

 

　　但報告期內，公司主動布局，持續(xù)優(yōu)夯實化資產(chǎn)負債表。資產(chǎn)端通過投資聚焦核心城市，實現(xiàn)項目儲備有序換倉至高能級城市；債務端通過拉長債務久期及調整融資品種，有效降低融資成本，為實現(xiàn)財務穩(wěn)健、推進招商蛇口高質量發(fā)展發(fā)揮了積極作用。

 

　　據(jù)悉，在債務方面，招商蛇口“三道紅線”始終處于綠檔并持續(xù)優(yōu)化。報告期末，公司剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率62.42%、凈負債率48.09%、現(xiàn)金短債比為1.30。

 

　　在融資方面，于2022全年，招商蛇口新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊；完成市場首單并購中票、綠色中票等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開市場融資327.2億元，票面利率多次創(chuàng)下同期內房企債券利率新低。

 

　　與此同時，招商蛇口還緊抓外幣融資低利率窗口，在滿足自然對沖前提下，適度增加外幣融資，實現(xiàn)融資成本壓降。2022年末，公司綜合資金成本3.89%，較年初大幅下降59BP。

 

　　業(yè)績會上，對于今年的融資策略，招商蛇口財務總監(jiān)黃均隆透露：“我們會抓住非常難得的窗口期發(fā)行股份、購買資產(chǎn)，同時會持續(xù)降低融資成本。”

 

　　今年2月份，招商蛇口曾以89.28億元的交易對價購買了深投控持有的南油集團24%股權、招商局投資發(fā)展持有的招商前海實業(yè)2.89%股權，從而獲得深圳前海片區(qū)的開發(fā)和建設權。

 

　　針對此事，蔣鐵峰還在業(yè)績會上透露，目前前海片區(qū)只開發(fā)了很小一部分，但卻已經(jīng)給招商蛇口帶來了80億的利潤規(guī)模。“待到整個片區(qū)規(guī)劃完成后，對整個前海的價值提升會更有幫助。今年首開區(qū)已經(jīng)啟動了，預計年內新的一批項目就能夠銷售。”

 

　　另一方面，黃鈞隆指出，今年行業(yè)融資環(huán)境在不斷寬松，而為了刺激經(jīng)濟，央行還于3月17日降準，這也會釋放流動性。去年隨著房貸利率不斷下調，招商蛇口便抓住機會把成本降到了59BP，因此公司今年也會努力抓住窗口期，使融資成本再度下降。“公司現(xiàn)在開發(fā)貸的利率做到了2.1%，在行業(yè)內算是比較低的，我們會抓住窗口期最大化的把融資成本壓下來。”他稱。

 

　　基于上述策略，黃鈞隆表示，招商蛇口會抓住機會，繼續(xù)優(yōu)化債務結構。他稱：“即使將來國家取消了三道紅線的要求，我們還是按照三道紅線來進行控制和管理。”

 

 

　　2022年被視為招商蛇口的“品質年”。在做強主賽道、夯實開發(fā)業(yè)務基本盤的同時，公司持續(xù)推動資產(chǎn)運營和城市服務業(yè)務的發(fā)展，推動公司轉型發(fā)展。

 

　　年報顯示，招商蛇口資產(chǎn)運營業(yè)務涉及集中商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、公寓酒店等6種業(yè)態(tài)的物業(yè)運營及資產(chǎn)管理。2022年，招商蛇口管理范圍內全口徑資產(chǎn)運營收入(未扣除租金減免金額)同比增長6.2%至57.1億元，EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤，企業(yè)經(jīng)濟效益指標)為30.4億元，同比增長6.9%。

 

　　此外，公司城市服務業(yè)務則包括物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運營平臺招商積余以及郵輪、康養(yǎng)、會展等新業(yè)務線。截至2022年末，招商積余物業(yè)在管項目達到1884個，覆蓋全國127個城市，管理面積3.11億平方米。全年實現(xiàn)營業(yè)收入130.24億元，同比增長22.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.94億元，同比增長15.72%。

 

　　許永軍指出，隨著房地產(chǎn)市場的“四個紅利”消失和減弱，房地產(chǎn)行業(yè)的運行邏輯已經(jīng)發(fā)生根本的變化。中央提出“三個新”和“一個高”，也即在新發(fā)展階段、新發(fā)展理念、新發(fā)展格局，推進行業(yè)高質量發(fā)展，這也是招商蛇口未來五年乃至十年基本發(fā)展決策的依據(jù)。

 

　　基于對行業(yè)變化和發(fā)展趨勢的研判，招商蛇口明確了“三個轉變”的戰(zhàn)略轉型要求，即從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉變，從重資產(chǎn)為主向輕重結合轉變，從同質化競爭向差異化發(fā)展轉變。

 

　　“招商蛇口會持續(xù)推動“133341”的戰(zhàn)略落地，做強開發(fā)業(yè)務的基本盤，為非開發(fā)業(yè)務轉型培育爭取時間，提供資源支持，充分利用REITS盤活存量資產(chǎn)，形成商業(yè)邏輯的閉環(huán)，助力資產(chǎn)運營業(yè)務和城市服務業(yè)務發(fā)展壯大，引領行業(yè)新發(fā)展模式。”許永軍稱。

 

　　據(jù)了解，對于時下大熱的REITS業(yè)務，招商蛇口已形成蛇口產(chǎn)園 REIT（180101.SZ）和招商局商業(yè)房托（1503.HK）境內外雙 REITs 平臺。

 

　　招商蛇口董事會秘書余志良也在業(yè)績會上指出：“在REITs方面，公司應該是行業(yè)里較先實現(xiàn)盈利的，基于招商蛇口自身的優(yōu)質資源稟賦，8800億的資產(chǎn)里有1200億為資產(chǎn)經(jīng)營類資產(chǎn)。”

 

　　據(jù)余志良透露，未來在資產(chǎn)經(jīng)營方面，招商蛇口會將重心撲在集中商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及長租公寓等重點配置的賽道。

 

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，許永軍表示，整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯和方法已經(jīng)發(fā)生變化，但是以美好生活作為需求，尤其是空間生活需求的市場砥望仍然不變，需求量非常大。

 

　　“我在很多場合說過，上千年來，‘安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏’這種訴求一直沒有變過。所以以‘美好發(fā)展承載者’為使命的招商蛇口，依然有向上的巨大空間。”他說道。

 

　　展望2023年，蔣鐵峰表達了對行業(yè)的信心。“2023年充滿希望的一年，我們對行業(yè)和公司發(fā)展充滿信心。”據(jù)他透露，今年行業(yè)重塑之后，穩(wěn)健型企業(yè)、綜合發(fā)展的企業(yè)又迎來了新的機遇。因此在新的三年開始時，招商蛇口提出了新的目標，那就是要躋身前五強。

 

　　蔣鐵峰稱：“五強并不僅僅是一個規(guī)模的指標，更多的是利潤、質量、效益和轉型、經(jīng)營、收入、品質等多維度，我們內部有一系列的指標在落地分解，包括我們還要繼續(xù)穩(wěn)健地投資，我們要在保證持續(xù)經(jīng)營現(xiàn)金流為正的前提下，選擇五好項目進行投資、聚焦發(fā)展。”