大公房產(chǎn)訊 房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎重大利好。11月28日，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)時(shí)表示，證監(jiān)會(huì)在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化了5項(xiàng)措施。

 

　　其中包括，恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資。此外，證監(jiān)會(huì)還將推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，并開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。

 

　　證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示：“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局。證監(jiān)會(huì)堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，積極發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。”

 

　　“這相當(dāng)于第三支箭正式發(fā)出。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)大公房產(chǎn)稱：“股權(quán)融資除了可為房企提供增量資金之外，還可以優(yōu)化房企的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)與流動(dòng)性，有利于房企再利用財(cái)務(wù)杠桿撬動(dòng)夾層融資和債權(quán)融資來(lái)繼續(xù)加大融資力度以獲取更多的資金支持。另外，放開(kāi)股權(quán)融資，也有利于房企利用資本工具來(lái)開(kāi)展行業(yè)并購(gòu)，以促進(jìn)行業(yè)整體流動(dòng)性的恢復(fù)，推動(dòng)樓市回暖，從而讓房地產(chǎn)行業(yè)盡快進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。”

 

　　從五個(gè)措施的具體內(nèi)容來(lái)看，證監(jiān)會(huì)首先恢復(fù)了涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。也即，允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購(gòu)買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開(kāi)發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

 

　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“暴雷企業(yè)可以借此類重組上市工作理順債務(wù)關(guān)系，而對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企來(lái)說(shuō)，則有收購(gòu)或控制此類企業(yè)的機(jī)會(huì)。重組上市工作重啟，是目前房企存量債務(wù)過(guò)大下的關(guān)鍵一招，有助于真正化解去年下半年以來(lái)積壓的債務(wù)問(wèn)題。

 

　　在重組上市方面，證監(jiān)會(huì)還提及了“同行業(yè)、上下游”整合。嚴(yán)躍進(jìn)指出，這實(shí)際上也使得建筑類等企業(yè)獲得重組的機(jī)會(huì)。在此類邏輯下，房地產(chǎn)背后的資源會(huì)有加速整合的過(guò)程，同時(shí)促使債務(wù)問(wèn)題在重組中順利化解。

 

　　其二，證監(jiān)會(huì)恢復(fù)了上市房企和涉房上市公司的再融資。允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

 

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“恢復(fù)上市房企再融資，只是允許上市房企非公開(kāi)方式再融資，而非IPO。同時(shí)，這種方式募集的資金將被用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括‘保交樓、保民生’相關(guān)地產(chǎn)項(xiàng)目、保租房和拆遷安置項(xiàng)目。”不過(guò)嚴(yán)躍進(jìn)稱：“后續(xù)不排除會(huì)導(dǎo)入險(xiǎn)資和國(guó)企資金進(jìn)行持股，增強(qiáng)房企的資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”

 

　　其三，證監(jiān)會(huì)調(diào)整完善了房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策。與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復(fù)以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；恢復(fù)主業(yè)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的其他涉房H股上市公司再融資。

 

　　“過(guò)去一段時(shí)間，港股市場(chǎng)對(duì)于房企管控較為嚴(yán)厲，尤其是過(guò)去兩年一些港股房企規(guī)模偏小，引起了投資者的質(zhì)疑。”嚴(yán)躍進(jìn)坦言。不過(guò)在目前內(nèi)地融資政策放松的情況下，他表示，無(wú)論主業(yè)是房地產(chǎn)還是非房地產(chǎn)的企業(yè)，后續(xù)都可以享受此次證監(jiān)會(huì)釋放的政策紅利效應(yīng)。

 

　　值得注意的是，除了上述三點(diǎn)，證監(jiān)會(huì)還進(jìn)一步明確，要發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用和私募股權(quán)投資基金作用。

 

　　對(duì)于前者，證監(jiān)會(huì)將會(huì)同有關(guān)方面加大工作力度，推動(dòng)保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REITs市場(chǎng)的“保租房板塊”。鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，或作為已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募資產(chǎn)。

 

　　對(duì)于后者，證監(jiān)會(huì)會(huì)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式。

 

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出：“REITs產(chǎn)品運(yùn)用得好，有助于后續(xù)投資者較好地進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和退出。而明確開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，可以更快更好化解房企債務(wù)問(wèn)題，促進(jìn)房企資金狀況快速改善。”

 

　　李宇嘉也道：“盤活存量資產(chǎn)易造成開(kāi)發(fā)商、銀行資金的沉淀，導(dǎo)致資金投入產(chǎn)出不匹配，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出。而啟動(dòng)REITs，也是幫開(kāi)發(fā)生、銀行分散風(fēng)險(xiǎn)及收回投資的一種方式。”

 

　　另外李宇嘉還稱，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，事實(shí)上是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型，打造地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的局面。

 

　　此前中指研究院認(rèn)為，股權(quán)融資是化解企業(yè)層面風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)性舉措，前期地方政府參與民企混改的成功經(jīng)驗(yàn)也成為了良好的范本。

 

　　11月21日，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在金融街論壇演講時(shí)也曾表示：“當(dāng)前，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開(kāi)展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開(kāi)展股權(quán)融資。”

 

　　所以面對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，從信貸、債券、股權(quán)“三支箭”的政策組合，全方位支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資。這是新時(shí)期國(guó)家利用融資全渠道、主渠道，全面疏解民企融資困境，并將各種融資渠道分散風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)現(xiàn)價(jià)值、提高企業(yè)治理的優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來(lái)，實(shí)現(xiàn)政策組合拳效應(yīng)，從而全面落實(shí)支持民企的兩個(gè)“不動(dòng)搖”。

 

　　對(duì)于“第三支箭”發(fā)出后的效應(yīng)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，相比“第二支箭”，其優(yōu)勢(shì)在于不會(huì)直接增加房企的負(fù)債規(guī)模，同時(shí)也依然可以為房企融資提供充足的渠道。而對(duì)于“三支箭”組合發(fā)力的作用，他認(rèn)為這能夠形成資金利好的疊加效應(yīng)，從而提振貸款金融機(jī)構(gòu)、債券承購(gòu)人的積極性。

 

　　目前，房地產(chǎn)融資的“三支箭”已全部發(fā)出，第一支箭即信貸投放、第二支箭即債券融資、第三支箭即股權(quán)融資。嚴(yán)躍進(jìn)表示，三箭齊發(fā)，充分說(shuō)明“救市先救企”，為房企后續(xù)融資等創(chuàng)造了非常好的空間和機(jī)會(huì)。

 

　　據(jù)悉，上述5項(xiàng)措施自即日起開(kāi)始施行。