作為承載著民生之“夢”和商業(yè)之“利”的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在過去二十多年里經(jīng)歷了一系列更迭，歷經(jīng)周期變化。

 

　　回首過去那些年，房改開啟了中國歷史上最大規(guī)模的城鄉(xiāng)居民遷徙進(jìn)程，并讓中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入蓬勃發(fā)展的黃金時代；而在2009年，伴隨著國家推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，棚改的全面開始也令這一行業(yè)逐漸走向城鄉(xiāng)居民住房條件改天換地的白銀十年。

 

　　在過去的十年間，中國樓市有太多值得訴說的故事。

 

　　今年是國家“十四五”規(guī)劃實(shí)施的第二年，也是第二個百年奮斗目標(biāo)穩(wěn)步推進(jìn)之年。面對新時期、新形勢、新格局和新發(fā)展理念，本文將從政策、市場、房企、人物出發(fā)，回顧“白銀十年”里中國房地產(chǎn)的風(fēng)云變幻。

 

 

　　從2010年開始，為了遏制房價的攀升，國家對房地產(chǎn)市場實(shí)施嚴(yán)厲的調(diào)控，到2013年調(diào)控仍在繼續(xù)。2013年2月，國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施（史稱“國五條”），提出堅決抑制投機(jī)性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施。在這一主旋律下，“深八條”“京七條”“穗六條”相繼出臺，全國樓市短暫呈現(xiàn)量跌價滯，但隨后又繼續(xù)高漲。

 

　　2013年上半年，房企掀起一陣“出海熱”，以萬科、碧桂園、綠地、富力為代表的的知名房企，紛紛加入海外擴(kuò)張的大軍。下半年，北京、天津、上海等地高價地頻現(xiàn)，“地王”現(xiàn)象愈演愈烈。與此同時，全國各地“日光盤”屢見不鮮，杭州、溫州等城市銷售額再創(chuàng)新高。在新盤供應(yīng)量和成交量雙雙上漲的背景下，新一輪去庫存大戰(zhàn)即將拉開序幕。

 

　　香港樓市方面，為響應(yīng)內(nèi)地對樓市的調(diào)控，港府于當(dāng)年2月推出“雙倍印花稅率”，全面提高樓宇買賣印花稅的稅率。新政出臺后，2013年全年，香港所有種類樓宇買賣合約共70503份，較2012年下跌39%；而樓宇買賣合約總值4562.8億港元，較2012年下跌30.2%。

 

 

　　2014年，內(nèi)地樓市高開低走，房地產(chǎn)業(yè)總體出現(xiàn)顯著降溫。基于此，7月，住建部提出庫存量較大的城市要千方百計消化商品房待售面積，隨后濟(jì)南、武漢、蘇州、杭州等地限購令應(yīng)聲“松綁”。9月30日，央行修改首套房房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，凡是還清貸款的客戶再次申請貸款依舊可以享受到首套房首付三成和基準(zhǔn)房貸利率最低7折標(biāo)準(zhǔn)。一系列利好政策的出臺，令原本沉寂的樓市在年底又被重新激活。

 

　　行業(yè)內(nèi)，2014年房企格局出現(xiàn)新的變化。10月，雅居樂遭遇“危情75天”，多家投行發(fā)布報告建議沽出雅居樂股票；12月，融創(chuàng)與綠城簽署協(xié)議終止收購，結(jié)束了兩家長達(dá)幾十天的“離婚”拉鋸戰(zhàn)；與此同時，彼時的萬達(dá)商業(yè)在香港成功上市，成為當(dāng)時市值最大的房企，而萬科、綠地強(qiáng)者恒強(qiáng)。

 

　　這一年，房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏，“互聯(lián)網(wǎng)思維”的攪局更讓這個傳統(tǒng)行業(yè)被注入了很多新的元素。8月，萬達(dá)和騰訊、百度合作在香港創(chuàng)立萬達(dá)電商公司，試圖進(jìn)軍電商領(lǐng)域；隨后，以房多多為代表的房產(chǎn)O2O平臺更是猛烈沖擊中介市場，一場中介O2O大戰(zhàn)一觸即發(fā)。后來包括鏈家在內(nèi)的眾多傳統(tǒng)中介公司，均開始向O2O轉(zhuǎn)型，而這些創(chuàng)新嘗試帶來的變革，也引領(lǐng)地產(chǎn)行業(yè)走走一個全新的時代。

 

 

　　2015年注定是不同凡響的一年。這一年，央行連續(xù)5次降息降準(zhǔn)，越來越多城市取消限購限貸，全國樓市持續(xù)火熱。與此同時，二胎政策全面開啟，改善性需求凸顯。此外在11月，中央工作經(jīng)濟(jì)會議核心定調(diào)“去庫存”，業(yè)內(nèi)眼中的新一輪房地產(chǎn)牛市正式開啟。

 

　　在去化的主旋律下，2015年全國土地市場成交活躍，地價也不斷攀升。其中，土地供應(yīng)稀缺的北京城區(qū)成為頂豪廝殺的主戰(zhàn)場，一大批基于金融、互聯(lián)網(wǎng)等平臺的“New Money”圈層涌現(xiàn)，并成為頂豪的新晉買主。而這一年，也被業(yè)內(nèi)稱為北京樓市的“豪宅元年”。

 

　　樓市的火熱，再加上“互聯(lián)網(wǎng)+”催生房地產(chǎn)業(yè)新機(jī)遇，令險資盯上了房地產(chǎn)這塊“蛋糕”。2015年，險資橫掃地產(chǎn)股，以萬科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金融街為代表的房企頻遭險資舉牌。而其中，寶能系旗下的鉅盛華及前海人壽頻頻對萬科股起的進(jìn)攻，更令“寶萬之爭”成為那一年的焦點(diǎn)，硝股權(quán)的煙始終在行業(yè)內(nèi)彌漫……

 

 

　　2016年，可謂是跌宕起伏的一年。這一年，中國樓市全年成交量創(chuàng)歷史新高，各大房企馳騁逐鹿，千億房企增至12位，恒大更超越萬科成為全國房企新霸主。但也是這一年，國慶前夕，北京、天津、成都、廈門等16個城市密集重啟購政限貸商，“金九銀十”不再，行業(yè)首次出現(xiàn)地方政府集中出臺調(diào)控政策，“一城一策”開始成為主流。

 

　　回顧行業(yè)內(nèi)當(dāng)年的大事件，從3月份開始，政府就嚴(yán)查“首付貸”，北上廣深多個P2P平臺的“首付貸”產(chǎn)品被叫停下架；8月，以五礦地產(chǎn)為代表的內(nèi)房企進(jìn)入香港土拍市場；9月，恒大以總代價27億元賣掉糧油、乳制品以及礦泉水業(yè)務(wù)，專注于房地產(chǎn)，同月萬達(dá)商業(yè)退市，鄭裕彤去世；11月，“70年產(chǎn)權(quán)到期”成為當(dāng)時熱議的話題；與此同時，寶萬之爭還在持續(xù)……

 

　　這一年，房地產(chǎn)行業(yè)掀起并購潮。恒大收購萬科14.07%股權(quán)、中海并購中信地產(chǎn)、保利收購中航地產(chǎn)、綠地收購協(xié)信40%股權(quán)、融創(chuàng)收購融科、萬科并購印力96.55%股權(quán)等等事件，令房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)日益加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)局面日漸凸顯。同時也是這一年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，“房住不炒”成為房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)影響至今。

 

 

　　2017年，越來越多三四線城市加入調(diào)控行列，“限售”成為當(dāng)年房地產(chǎn)調(diào)控的一大重點(diǎn)。而隨著“因城施策”愈加深入和擴(kuò)大，各能級城市之間的市場分化也愈演愈烈。年底，中央出臺住房租賃市場管理?xiàng)l例征求意見稿，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

 

　　這一年，中國房地產(chǎn)幾乎每月都在上演一幕幕大戲。從年初孫宏斌收購樂視，到3月份已停牌長達(dá)2年之久的佳兆業(yè)在港交所主板復(fù)牌；6月，深鐵成為萬科第一大股東，令“寶萬之爭”終于告一段落，而此事結(jié)束不久，王石宣告退位，萬科也開啟郁亮?xí)r代；7月，萬達(dá)分別以438.44億元和199.06億元的價格向融創(chuàng)和富力“甩賣”了一批資產(chǎn)包；10月，互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里和京東先后宣布進(jìn)入租房市場，住房租賃正成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的下一個關(guān)鍵詞。

 

　　值得注意的是，2017年，“粵港澳大灣區(qū)”也被寫入了政府工作報告。而在這一年，隨著內(nèi)房企逐漸南下高價搶地，原本已降溫的香港住宅市場再次回到上升軌道。11月，李嘉誠以402億港元出售香港中環(huán)中心，創(chuàng)下香港商辦樓轉(zhuǎn)讓的最高紀(jì)錄。與此同時，中資來港帶動上環(huán)租金強(qiáng)勁上升，香港寫字樓市場持續(xù)升溫，租金售價齊升，共享辦公更是成為那年寫字樓的新賣點(diǎn)。

 

 

　　2018年，在多重內(nèi)外因素的共同影響下，宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期?；诖耍康禺a(chǎn)行業(yè)也越來越趨向于穩(wěn)定。無論是房價、地價、成交量，還是購房者的心理預(yù)期，均在樓市降溫通道中變得更加理性。

 

　　這一年，受調(diào)控影響，金融監(jiān)管加強(qiáng)，房地產(chǎn)融資環(huán)境持續(xù)收緊。與此同時，行業(yè)深度調(diào)整也導(dǎo)致多家房企開始收縮業(yè)務(wù)。而恒大、保利、龍湖、萬達(dá)為代表的多家Top房企，更是紛紛改名“去地產(chǎn)化”。同樣在這一年，李嘉誠退休；恒大開始造車；姚勁波則在北京發(fā)起一場“全行業(yè)真房源誓約大會”；9月，郁亮也在萬科南方區(qū)域月度例會上高喊“活下去”。

 

　　2018年年底，住建部指出明年要以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這三個“穩(wěn)”字，既總結(jié)了2018年房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，也確立了2019年樓市的基本格局。

 

 

　　

　　2019年，房地產(chǎn)金融抑制政策貫穿全年。一方面，中央始終堅持住房居住屬性，明確“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，房地產(chǎn)行業(yè)資金定向監(jiān)管全年保持從緊態(tài)勢；另一方面，樓市調(diào)控更加精準(zhǔn)化，地方因城、因勢施策，一定程度上保障了房地產(chǎn)市場的整體穩(wěn)定。

 

　　這一年，人才成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗口。從年初到年尾，全國至少有170個城市都發(fā)布了不同力度的人才政策，“搶人”成為各城市調(diào)控的主旋律之一。也是這一年，“反腐”成為房企年度工作內(nèi)容的重點(diǎn)。以萬達(dá)、保利、雅居樂、美地置業(yè)、中糧置地為代表的的數(shù)10家房企在內(nèi)，均掀起一陣“反貪風(fēng)暴”，其中萬達(dá)更是查實(shí)了4名高管向商戶、供方及員工索賄，涉案金額近億元。

 

　　2019年的中國房地產(chǎn)行業(yè)，同樣也充斥著“離別”。這年的香港，李兆基正式宣布退休，職業(yè)生涯定格在91歲。而伴隨著他的退居幕后，香港地產(chǎn)“四大天王時代”也正式落幕。與此同時對岸的內(nèi)地，除了新城控股的“黑天鵝事件”，這一年，共有超過25家房企的總裁職位發(fā)生變動，包括華潤置地前董事會主席唐勇調(diào)任至華潤電力，高級副總裁遲峰出任藍(lán)光發(fā)展CEO；天潤集團(tuán)原總裁張晉元入職金地商置，出任高級副總裁等。

 

 

　　2020年對各行各業(yè)來說都是十分意外的一年。突然來臨的疫情“黑天鵝”，令整個房地產(chǎn)行業(yè)靜默了一整個春天。而當(dāng)疫情逐漸消退，在“房住不炒”主基調(diào)下，樓市調(diào)控開始側(cè)重于放松和紓困，地方政策重點(diǎn)則圍繞為企業(yè)減壓展開，幫助房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)信心，整體核心在于“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)財政”。

 

　　這一年，由于多地處于靜默狀態(tài)，“直播經(jīng)濟(jì)”興起，多名中介察覺到機(jī)遇也隨之切入賽道，并利用“直播賣房”幫助房企找到新的破局思路。一時間。眾多企業(yè)紛紛接軌互聯(lián)網(wǎng)，擁抱線上。2020年的“雙十一”，不少房企高管相繼來到直播間，通過特價房源秒殺、發(fā)放購房優(yōu)惠券等活動吸引公眾。

 

　　企業(yè)經(jīng)營模式在轉(zhuǎn)變，行業(yè)的發(fā)展機(jī)會也變。隨著存量時代的來臨，舊改加速，大批房企轉(zhuǎn)型成為城市運(yùn)營商，并開始將工作重點(diǎn)放在城市更新上面。而在這一年，物業(yè)行業(yè)也迎來它的“價值元年”，多家房企分拆旗下物業(yè)板塊上市，物企IPO數(shù)量達(dá)到頂峰。數(shù)據(jù)顯示，2020年全年共有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市，包括華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、恒大物業(yè)、世茂服務(wù)等。

 

 

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程中，2021年是極為特殊的一年。因?yàn)樗仁欠康禺a(chǎn)行業(yè)分化轉(zhuǎn)折的一年，也是行業(yè)回歸本質(zhì)的一年。這一年，“三道紅線”正式施行，房企開始進(jìn)入降杠桿測試期；土地“兩集中”政策落地，土拍市場迎來新的規(guī)則；“十四五規(guī)劃”全面開啟，“房住不炒”被再次重申，且中央政治局會議也首提“良性循環(huán)”，明確要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

 

　　這一年，深圳七部門聯(lián)手調(diào)查深房理，多地紛紛出臺新政抑制高價“學(xué)區(qū)房”；房地產(chǎn)貸款集中管理制度正式生效，房企被迫放緩狂奔的步伐。同一年，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)巨頭鏈家創(chuàng)始人左暉去世，而左暉創(chuàng)立的貝殼同時也遭渾水做空。除此之外，這一年華夏幸福債務(wù)重組也已經(jīng)通過；郁亮再發(fā)文倡導(dǎo)萬科員工“節(jié)衣縮食”；潘石屹后來也接連賣掉包括soho中國在內(nèi)的眾多資產(chǎn)；萬達(dá)更是“牽手”一汽計劃跨界賣車。

 

　　2021年，房地產(chǎn)行業(yè)全面去杠桿貫穿始終，從控制風(fēng)險到產(chǎn)生風(fēng)險再到定調(diào)良性循環(huán)，調(diào)控政策持續(xù)加碼并精細(xì)化。伴隨著房地產(chǎn)高增至紅利逐漸退去，新周期下，產(chǎn)品力開始成為房企能否長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。

 

 

　　在中央政治局會議定調(diào)后，“良性循環(huán)”無疑成為2022年房地產(chǎn)行業(yè)政策不容忽視的關(guān)鍵詞。這一年，行業(yè)重新洗牌，“馬太效應(yīng)”在房企間越來越凸顯，越來越多“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的房企證明，只有堅持長期主義和高質(zhì)量發(fā)展道路的房企才能在市場競爭中持續(xù)應(yīng)對挑戰(zhàn)。

 

　　2022年也是“交付力之年”。經(jīng)過2021年監(jiān)管持續(xù)深化，房企交付力越來越成為衡量企業(yè)發(fā)展良好與否和住宅品質(zhì)的關(guān)鍵。7月末，中央政治局會議更是強(qiáng)調(diào)“保交樓、穩(wěn)民生”。8月，住建部、銀保監(jiān)會和央行又提出將通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付?；诖?，各地陸續(xù)出臺“保交樓”相關(guān)舉措，具體內(nèi)容包括“一對一幫扶”、設(shè)立紓困基金、鼓勵收購滯銷房作為保障安置用房等，這在一定程度提振了市場信心。

 

　　從政策上看，2022年以來，共有超過180個城市共發(fā)布超400次房地產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整政策，內(nèi)容涉及放松限購限貸限售、下調(diào)公積金貸款首付比例、支持多孩家庭買房、降低交易稅費(fèi)、發(fā)放購房補(bǔ)貼等。隨著這些穩(wěn)樓市政策的出臺，一些合理需求得到釋放，市場有所回暖，房價也出現(xiàn)漲跌波動。鳳凰涅盤是為了重生，對整個中國房地產(chǎn)而言，當(dāng)下短暫的陣痛也是為了未來更健康、更高質(zhì)量的發(fā)展。

 

 

　　回顧過去十年的樓市發(fā)展，可以發(fā)現(xiàn)我國城鄉(xiāng)面貌發(fā)生巨變，人民群眾居住條件顯著改善，房地產(chǎn)市場正進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，住房公益規(guī)模持續(xù)增加，住房保障體系也在不斷健全和完善。

 

　　展望未來，從增量看，我國還處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬人口，對城市的住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施仍將帶來大量的需求；從存量看，我國已進(jìn)入城市更新的重要時期，老舊小區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、更新改造等方面的任務(wù)量也很大。城市住房以及基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)的增量和存量加在一起，再加上鄉(xiāng)村建設(shè)，仍將保持相當(dāng)大的規(guī)模。