在"業(yè)績(jī)變臉"的質(zhì)疑聲中，中南建設(shè)迎來了2021年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。相比去年業(yè)績(jī)會(huì)上的輕松氣氛，這一次陳錦石、陳昱含父女倆面色略顯沉重。

　　"2021年我們交出一份歷史上最差的答卷，實(shí)際的業(yè)績(jī)也跟預(yù)告出現(xiàn)了巨大的偏差，辜負(fù)了大家的期待，我們深感汗顏。"二代掌門人陳昱含以道歉開場(chǎng)。

　　年報(bào)顯示，2021年，中南建設(shè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入792.1億元，同比微增0.8%；綜合毛利率10.03%，下降7.26個(gè)百分點(diǎn)；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損33.83億元，同比下降147.78%。

　　可以看到，中南建設(shè)2021年度凈利潤(rùn)的數(shù)據(jù)，與公司2022年1月29日發(fā)布的《2021年度業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)下降的公告》中所披露的盈利7.08-21.23億元相比，有重大偏差。

　　對(duì)此中南建設(shè)發(fā)布公告解釋稱，由于公司在業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不夠充分，對(duì)市場(chǎng)估計(jì)偏樂觀，導(dǎo)致大幅增加了對(duì)各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)和存貨計(jì)提的減值準(zhǔn)備38.6億元，由此帶來的凈利潤(rùn)影響約28億元。此外，由于疫情和市場(chǎng)調(diào)整的原因，部分項(xiàng)目的實(shí)際交付延遲，由此帶來的凈利潤(rùn)影響約4億元。以上調(diào)整帶來的費(fèi)用確認(rèn)及所得稅影響約4.5億元。

　　中南建設(shè)二代掌門人陳昱含在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，公司業(yè)績(jī)預(yù)告的偏差與外部的關(guān)系不大，無(wú)論是樂觀的業(yè)績(jī)預(yù)判，還是對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理解上的偏差，亦或者是實(shí)際上交付的延后等問題都是表象，更深層的問題是公司管理和能力上的明顯短板。

　　"我本人也好，還是我們的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，都負(fù)有主要責(zé)任。"但是陳昱含的自省，并沒有打動(dòng)資本市場(chǎng)。4月26日，中南建設(shè)股價(jià)直接跌停，報(bào)3.58元，總市值136.99億元。一日內(nèi)市值蒸發(fā)了約15.43億元。

　　34年來首迎業(yè)績(jī)虧損，管理層反思

　　財(cái)報(bào)顯示，從收入結(jié)構(gòu)上來看，2021年中南建設(shè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)收560.4億元，同比下降4.3%；結(jié)算毛利率為10.69%，同比減少8.45個(gè)百分點(diǎn)。

　　中南建設(shè)表示，這是由于公司第四季度加大了現(xiàn)房庫(kù)存的去化，當(dāng)期銷售當(dāng)期確認(rèn)收入的資源帶來了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的虧損。

　　而由于房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展，2021年中南建設(shè)的建筑業(yè)務(wù)綜合毛利率也同比下降了2.22個(gè)百分點(diǎn)至6.43%。

　　面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，2021年中南建設(shè)的銷售費(fèi)用率同比增加了0.71個(gè)百分點(diǎn)至2.91%；管理費(fèi)用率同比增加0.80個(gè)百分點(diǎn)至4.39%；財(cái)務(wù)費(fèi)用率同比增加0.84個(gè)百分點(diǎn)至1.54%。

　　此外由于竣工項(xiàng)目的減少，2021年公司非并表項(xiàng)目結(jié)算下降帶來的投資收益亦減少55.3%。

　　"從宏觀形勢(shì)和外部的壓力來說，中南地產(chǎn)+建筑雙主業(yè)在融資和回款方面都是困難重重，經(jīng)營(yíng)性和融資性的現(xiàn)金流同步縮短。"陳昱含在業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

　　截至2021年末，中南建設(shè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入為1446.7億元，同比增加了12%。

　　對(duì)此，陳昱含稱："為了保證現(xiàn)金流安全，公司在2021年不得已對(duì)利潤(rùn)做出了犧牲，這也說明中南建設(shè)當(dāng)前的規(guī)模與自身能力和安全要求仍有錯(cuò)配，內(nèi)外部壓力下的縮表出清力度仍然不夠。"

　　此外，對(duì)于2021年度計(jì)提資產(chǎn)減值的情況，陳昱含認(rèn)為，主要原因是公司在高增長(zhǎng)階段由于缺乏審慎經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，導(dǎo)致一些項(xiàng)目地價(jià)偏高，從而形成了大額虧損和減值計(jì)提。

　　年報(bào)顯示，2021年中南建設(shè)的合同銷售金額為1973.7億元，同比減少11.8%；銷售面積為1468.7萬(wàn)平方米，同比減少12.9%。由于銷售面積跌幅超過銷售金額跌幅，所以2021年公司平均銷售價(jià)格同比上升了1.2%，達(dá)13439元/平方米。

　　在此背景下，2021年下半年中南建設(shè)逐步放慢了投資和施工的腳步。前三季度公司新增項(xiàng)目45個(gè)，而第四季度則基本沒有拿地。此外，2021年度公司新增項(xiàng)目平均地價(jià)約3837元/平方米，同比下降23.5%；規(guī)劃建筑面積合計(jì)752.0萬(wàn)平方米，同比減少50.6%。

　　據(jù)悉，截至2022年一季度末，中南建設(shè)地產(chǎn)和建筑業(yè)務(wù)復(fù)工率分別為83％和54％。

　　陳昱含指出，公司以往重規(guī)模、輕利潤(rùn)、輕資金的經(jīng)營(yíng)取向還未得到根本扭轉(zhuǎn)，利潤(rùn)和現(xiàn)金流管理亟待加強(qiáng)，審慎經(jīng)營(yíng)任重道遠(yuǎn)。

　　猶記2020年業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)，陳昱含曾豪言："或早或晚，中南建設(shè)一定會(huì)達(dá)到5000億的規(guī)模。"如今才過去一年，這位年輕的領(lǐng)導(dǎo)人便已改口承認(rèn)，規(guī)模不再是公司未來的發(fā)展目標(biāo)，活下去才是第一要義。

　　"直到今天，公司仍在為過去的失誤買單。有句老話說出來混總是要還的，我們的教訓(xùn)十分慘痛。"陳昱含感慨道。

　　三道紅線數(shù)據(jù)倒退，瘦身出清加速度

　　對(duì)于中南建設(shè)未來的經(jīng)營(yíng)思路，陳昱含用了八個(gè)字概括：安全至上，做我所能。具體實(shí)踐可概括為穩(wěn)定融資、瘦身出清、穩(wěn)定生產(chǎn)、精簡(jiǎn)高效和政府幫扶"五大舉措"。

　　行業(yè)下行的環(huán)境中，除了現(xiàn)金流穩(wěn)定，負(fù)債指標(biāo)健康也是企業(yè)渡過難關(guān)的關(guān)鍵。

　　值得注意的是，雖然2021年中南建設(shè)的盈利大幅度下滑，但在負(fù)債指標(biāo)上仍控制在一個(gè)安全的范圍內(nèi)。

　　年報(bào)顯示，截止2021年末，中南建設(shè)的有息負(fù)債總量為622.8億元，比2020年末減少176.3億元。具體包括：銀行貸款為335.7億元，占比約54%；非銀金融機(jī)構(gòu)借款為216.9億元，占比約35%；債券為70.2億元，占比11%。

　　此外，公司一年內(nèi)有息負(fù)債為242.4億元，其中銀行借款為110億元；非銀行機(jī)構(gòu)借款為115億元；公開市場(chǎng)債券為17.2億元，主要為六月份的兩筆美元債。

　　陳昱含表示："非銀行機(jī)構(gòu)這塊的借款，到期后可以申請(qǐng)開發(fā)貸替換；110億的銀行借款，其中一半可以用開發(fā)貸申請(qǐng)新的借款，剩余的開發(fā)貸可以根據(jù)國(guó)家給到的不盲目借債的政策，去減少償還的金額。目前真正面臨償還的不超過30億，壓力較小。"

　　不過，盡管有息負(fù)債數(shù)據(jù)有所下降，但中南建設(shè)"三道紅線"指標(biāo)仍然出現(xiàn)了倒退，由"黃檔"降到"橙檔"。

　　截至2021年末，中南建設(shè)凈負(fù)債率93.16%，同比下降4.11個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率80.52%，同比增加0.76個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比(扣除受限資金)為0.6，均未達(dá)標(biāo)監(jiān)管要求。

　　針對(duì)現(xiàn)金短債比降至1以下的狀況，中南建設(shè)副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總監(jiān)辛琦指出："受市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整帶來的銷售回款減少、預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行趨嚴(yán)、融資環(huán)境收緊等多重因素影響，中南建設(shè)動(dòng)用非受限資金償還借款，導(dǎo)致可動(dòng)用現(xiàn)金占比下降。"

　　陳昱含也在會(huì)上解釋稱，一是因融資巨幅下降和經(jīng)營(yíng)回款持續(xù)承壓，導(dǎo)致非受限資金總量并未得到根本好轉(zhuǎn)；二是受低周轉(zhuǎn)高負(fù)債PPP工程拖累，以及非核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)未能出表影響，導(dǎo)致有息負(fù)債相對(duì)于凈資產(chǎn)及賬面資金并未明顯下降。

　　據(jù)陳昱含介紹，2021年中南建設(shè)的PPP工程有息負(fù)債超150億元，非主業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)有息負(fù)債近80億元，這些負(fù)債大大壓縮了公司的兩大主業(yè)的發(fā)展空間。

　　由此她認(rèn)為："這也從另一方面說明了出清瘦身的必要性。"

　　她同時(shí)強(qiáng)調(diào)了安全的重要性，公司要把現(xiàn)金流管理放在首要位置，同時(shí)結(jié)合自身的能力和現(xiàn)狀，對(duì)業(yè)務(wù)、資源進(jìn)行合理排序，保障核心業(yè)務(wù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。

　　在未來，中南建設(shè)將通過關(guān)停并轉(zhuǎn)、去粗取精等方式，裁汰冗員，優(yōu)化管理，壓降管費(fèi)；同時(shí)由管理團(tuán)隊(duì)帶頭厲行過冬文化，預(yù)計(jì)2022年公司管費(fèi)預(yù)算同比降幅達(dá)47％。與此同時(shí)向政府尋求最大的理解和支持。

　　正如陳昱含反省所言："草蛇灰線，伏脈千里，業(yè)績(jī)真正映射出來的還是公司長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的問題。"

　　對(duì)于公司未來發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，陳錦石也感慨道："在當(dāng)前形勢(shì)下，我們沒有辦法準(zhǔn)確預(yù)計(jì)未來2-3年的規(guī)模，但為了好好地活下去，我們也無(wú)法再容忍速度快、管理粗的積弊，更無(wú)法承受由此帶來的經(jīng)營(yíng)上的損失。我們必須去接受規(guī)模上的調(diào)整，以此夯實(shí)我們的能力基礎(chǔ)，確保長(zhǎng)期穩(wěn)健。"

　　同時(shí)他強(qiáng)調(diào)："我們這一次沒有躺下，肯定能繼續(xù)活著。"

　　"變臉"的業(yè)績(jī)?cè)馍罱凰?quot;靈魂拷問"

　　值得注意的是，就在管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上加油打氣的第二天，中南建設(shè)就收到了深交所發(fā)來的問詢函，要求其說明年報(bào)"變臉"情況核查并發(fā)表意見。

　　其中包括逐項(xiàng)說明計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備可變現(xiàn)凈值的具體測(cè)算過程、本次計(jì)提大額信用減值損失的欠款方的具體情況、公司報(bào)告期未對(duì)相關(guān)長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提減值的合理性合規(guī)性等具體問題。

　　深交所指出，中南建設(shè)于2022年1月29日披露的《2021年度業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)下降的公告》顯示，公司歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)7.08億元至21.23億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)5.65億元至19.78億元，與年報(bào)顯示的-33.82億元和-40.36億元差異較大。

　　就這種業(yè)績(jī)變臉情況，深交所表示，中南建設(shè)需詳細(xì)列示年報(bào)補(bǔ)充計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目所處位置、業(yè)態(tài)、開發(fā)建設(shè)情況等。

　　此外，公司還需結(jié)合相關(guān)項(xiàng)目所處區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)及周邊可比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格或預(yù)計(jì)價(jià)格、項(xiàng)目平均銷售價(jià)格、銷售量的變化趨勢(shì)、變化時(shí)點(diǎn)等信息，逐項(xiàng)說明計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備可變現(xiàn)凈值的具體測(cè)算過程，是否借鑒獨(dú)立第三方的評(píng)估工作，相關(guān)測(cè)試方式、測(cè)試過程、重要參數(shù)選取等與以前年度以及2021年業(yè)績(jī)預(yù)告的具體差異情況及其合理性、合規(guī)性。

　　IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為："這種由預(yù)盈轉(zhuǎn)巨虧的情況，主要是由于業(yè)績(jī)預(yù)告之后在財(cái)務(wù)審計(jì)過程中進(jìn)行了業(yè)績(jī)修正，比如各項(xiàng)計(jì)提減值等造成的，按照財(cái)務(wù)規(guī)則來說這種業(yè)績(jī)修改是合規(guī)的，因?yàn)橹挥腥绱瞬拍苷鎸?shí)反映公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，這對(duì)于公司的可持續(xù)發(fā)展未必不是好事。"

　　值得注意的是，這不是中南建設(shè)第一次出現(xiàn)進(jìn)行計(jì)提減值，2021年4月27日，該公司也曾發(fā)布關(guān)于2020年度計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告，對(duì)截至2020年12月31日的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測(cè)試，2019年度計(jì)提各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計(jì)6.03億元，2020年12月31日公司各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備余額25.49億元。

　　而在2020年4月30日，公司也發(fā)布過關(guān)于2019年度計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的公告，對(duì)截至2019年12月31日的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測(cè)試，2019年度計(jì)提各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備合計(jì)7.48億元，2019年12月31日公司各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備余額22.03億元。

　　連續(xù)兩年資產(chǎn)減值的數(shù)據(jù)都在十億元以下，然而僅過去一年，中南建設(shè)的資產(chǎn)減值數(shù)額就突破了30個(gè)億。于公告中，中南建設(shè)將這其中的巨大偏差歸結(jié)于疫情之下，管理層對(duì)市場(chǎng)判斷過于樂觀，不過柏文喜表示："這的確與當(dāng)前行業(yè)下行造成的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提加大有關(guān)，但也存在借疫情和行業(yè)不景氣進(jìn)行業(yè)績(jī)洗澡的可能性。"

　　而最終在合作房企年報(bào)上簽字，對(duì)于其審計(jì)機(jī)構(gòu)也是一種考驗(yàn)。

　　已披露的信息顯示，負(fù)責(zé)中南建設(shè)審計(jì)工作的為致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙），公開資料顯示，該事務(wù)所同時(shí)還是"防水一哥"東方雨虹的審計(jì)師。中南建設(shè)年報(bào)發(fā)布當(dāng)日，公司發(fā)布了一條續(xù)聘會(huì)計(jì)師事務(wù)所的事前審核意見，表示2022年將與其繼續(xù)合作。

　　另外還需要注意的一點(diǎn)是，中南建設(shè)從年報(bào)發(fā)布后，便不斷地修改業(yè)績(jī)預(yù)告偏差和減值計(jì)提數(shù)額，光是4月27日一天之內(nèi)，公司就發(fā)布了4次關(guān)于業(yè)績(jī)預(yù)告有重大偏差和計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的更正公告。除此之外，中南建設(shè)還連續(xù)發(fā)了4條關(guān)于企業(yè)社會(huì)責(zé)任、旗下公司的擔(dān)保的更正公告。

　　"一般來說只要合乎現(xiàn)行財(cái)務(wù)規(guī)則，這種操作就屬于正?，F(xiàn)象。"柏文喜對(duì)大公房產(chǎn)表示："當(dāng)然，上市公司接連修改已披露的信息，也很有可能引發(fā)深交所的關(guān)注與質(zhì)疑。"

　　問詢函顯示，除了計(jì)提方面需要說明的問題，中南建設(shè)已就業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)內(nèi)容與年審會(huì)計(jì)師進(jìn)行了溝通，雙方不存在分歧。而問詢函要求中南建設(shè)請(qǐng)結(jié)合《差異公告》，說明公司認(rèn)為業(yè)績(jī)預(yù)告存在多處判斷不準(zhǔn)確、不審慎的原因，公司在披露業(yè)績(jī)預(yù)告及年審過程中是否與會(huì)計(jì)師存在重大分歧。

　　此外，深交所還表示，中南建設(shè)需說明知悉可能導(dǎo)致2021年度業(yè)績(jī)盈虧性質(zhì)變化且同比大幅下滑事項(xiàng)的最早時(shí)點(diǎn)，是否及時(shí)披露2021年度預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)大幅下滑事項(xiàng)，公司在財(cái)務(wù)管理及信息披露事務(wù)管理等方面的內(nèi)部控制是否存在重大缺陷。

　　以上問題，深交所要求中南建設(shè)于5月16日前做出書面說明。