大公房產(chǎn)訊  近日，中指研究院發(fā)布《2022年北京第一批次集中供地簡(jiǎn)報(bào)》（下文簡(jiǎn)稱《簡(jiǎn)報(bào)》）?！逗?jiǎn)報(bào)》顯示，第一輪集中供地共推出18宗地塊，總面積約為83公頃，總建筑規(guī)模約169萬平方米，總起拍價(jià)超過491億元。

 

　　整體看，北京2022年首批集中供地主要分布在石景山區(qū)和大興區(qū)，分別有3宗與4宗地塊，順義區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、朝陽區(qū)、昌平區(qū)均有2宗，通州區(qū)、懷柔區(qū)、房山區(qū)均有1宗。其中有6宗地塊內(nèi)設(shè)置了高標(biāo)準(zhǔn)方案評(píng)選環(huán)節(jié)。同時(shí)，還有11宗地塊設(shè)置了競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)以及搖號(hào)競(jìng)爭(zhēng)等環(huán)節(jié)。

 

　　具體看，本批18宗預(yù)申請(qǐng)地塊中，有6宗地塊設(shè)有“70/90”限制，即規(guī)定出讓宗地中居住用途建筑規(guī)模中套內(nèi)建筑面積90平方米以下住房面積所占比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

 

　　另外，有4宗地塊標(biāo)注配建“保障性租賃住房”。以北京昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期及“北四村”棚戶區(qū)改造土地開發(fā)A地塊CP02-0101-6006地塊為例，該地塊宗地內(nèi)須配建3500平方米“保障性租賃住房”，之后由競(jìng)得人完成建設(shè)，并由北京市昌平保障房建設(shè)投資管理有限公司回購并持有，其中“保障性租賃住房”回購價(jià)格8000元/平方米；如該宗地中配建“保障性租賃住房”可獨(dú)立成棟，其配比的地下產(chǎn)權(quán)機(jī)動(dòng)車停車位按4200元/平方米的價(jià)格同步回購。

 

　　《簡(jiǎn)報(bào)》還顯示，起始價(jià)最高的為北京市豐臺(tái)區(qū)玉泉營街道紀(jì)家廟村JJM-007地塊R2二類居住用地、JJM-012地塊A33基礎(chǔ)教育用地，起始價(jià)為54.4億元。該地塊上限價(jià)約57.12億元，建設(shè)用地面積約3.35萬平方米，規(guī)劃建筑面積約8.54萬平方米。限售價(jià)均價(jià)為10.9萬元/平方米。

 

　　據(jù)悉，當(dāng)該地塊競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序，同時(shí)本次出讓宗地設(shè)定有政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額15%，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。

 

　　值得一提的是，在2021年北京首批集中拍地中，王四營三宗地塊均競(jìng)價(jià)“觸頂”，分別由金地、保利、華潤聯(lián)合體，招商、五礦、北京城建聯(lián)合體，及中國綠發(fā)競(jìng)得。

 

　　就2022年北京首批集中供地，地產(chǎn)營銷人出品人韓樂向大公房產(chǎn)表示，在目前市場(chǎng)壞境下北京推出18宗地塊，數(shù)量上來看是比較充沛的，位置上看，部分地塊位置市場(chǎng)熱度較高、關(guān)注度較高。不過，在當(dāng)下這個(gè)節(jié)點(diǎn)，房企評(píng)估未來銷售周期和銷售難度考量結(jié)果后，部分質(zhì)量不錯(cuò)的地塊也有可能會(huì)流拍。另外，除了地塊質(zhì)量，房企拿地積極性、企業(yè)資金情況也很重要。如果拿地以后可能會(huì)陷入局部價(jià)格廝殺或客戶分流的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，那么房企拿地積極性可能也會(huì)降低。

 

　　韓樂還表示，目前國企央企拿地資金相對(duì)充裕，而部分沒有脫離債務(wù)泥潭的民企應(yīng)該是心有余而力不足，所以本輪北京土拍應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)火爆的情況。另外，“70/90”限制、配建保障性租賃住房、以及現(xiàn)房銷售要求跟之前類似，但較為明顯的變化是本輪競(jìng)拍中現(xiàn)房銷售要求比重加大。這種變化可能也是北京政府層面希望期房銷售到現(xiàn)房銷售能有一定過度，最終可以實(shí)現(xiàn)增加現(xiàn)房銷售比例的預(yù)期。在當(dāng)下的金融環(huán)境、政策環(huán)境，今年可能會(huì)出現(xiàn)“前低后高”、下半年供需兩旺的情況。