商圈成熟、學位中上、擁有其他片區(qū)稀缺的山海景色資源，可說是蛇口樓市的特點。在老深圳人的眼中，蛇口與羅湖一樣是深圳最早開發(fā)的片區(qū)之一，片區(qū)被蛇口沃爾瑪商圈和海上世界商圈輻射，整個片區(qū)吃喝玩樂都非常便利，加之優(yōu)質(zhì)的教育資源，蛇口片區(qū)既籠絡了一大波老蛇口人扎根，又吸引了一大批科技新貴置業(yè)加投資。\大公報記者毛麗娟深圳報道
 

 

　　蛇口背靠大南山，面向深圳灣，既有山又有海，自然風光迷人。因為開發(fā)得早，蛇口片區(qū)內(nèi)超過20年的老舊住宅比較多。20年以上的樓盤主要環(huán)繞在四海公園附近；10至20年的樓盤主要有：半島城邦一、二期，蘭溪谷一、二期，東帝海景，南海玫瑰園，四海宜家等；10年內(nèi)的次新盤主要有：半島城邦三期、萬科蛇口公館、水灣1979、雙璽、澳城、棲游家園、山海韻等。

 

圖：左：四海公寓小區(qū)。右：四海公寓的客廳。\大公報記者毛麗娟攝
 

 

　　樂有家蛇口片區(qū)置業(yè)經(jīng)理張小寶表示，蛇口20年以上的老房子憑借育才集團的中上學位價格穩(wěn)步向上，但價格升速低于蛇口平均價；10至20年樓齡的房子在2015年開啟的上漲周期升速很快，在2018年的調(diào)整期表現(xiàn)平穩(wěn)；而10年以內(nèi)的次新盤則是在2014年后升速較快，在2020年新冠疫情爆發(fā)后，升速又啟動了一波，這些次新盤目前幾乎都是蛇口最貴的樓盤。

 

　　他總結(jié)，蛇口的樓價在2013至2016年上半年一直處于較快的上升通道；2016年7月至2019年6月上升趨勢放緩，這3年在調(diào)控步步升級的背景下，多數(shù)樓盤橫盤調(diào)整，升幅不大；2019年下半年在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的帶動下再次加速上升。

 

　　盡管蛇口樓盤的均價遠高于深圳全市的商品房均價，但仍有購房者希望以合適價格在蛇口置業(yè)。在傳媒行業(yè)工作的江女士此前在深圳龍華購置了一套150平米的商品房，隨著孩子到了適學年齡，江女士考慮再三，還是決定將龍華的房子賣掉，又向銀行借了300萬在蛇口置換了一套90平米的三房單位，學位是育才小學和育才二中。

 

　　“確實住的空間更小了，但好的學校對孩子助益更大，也就釋然了，何況我換蛇口房子的時機不錯，2017年換的，換完沒兩年，蛇口房子就開始大漲了，升值更快，未來要想置換更大的也好脫手。”江女士表示。

 

　　因為房子換到了蛇口，江女士的工作重心也就轉(zhuǎn)移到了蛇口，她在片區(qū)找到了一家非常有實力的國有上市企業(yè)。江女士透露，與她有相似經(jīng)歷的置業(yè)者不少，因為住到了蛇口，工作也就換到了深圳灣及蛇口片區(qū)。

 

 

　　目前，南山的深圳灣是深圳乃至中國最有經(jīng)濟活力的明星片區(qū)，也是科創(chuàng)、金融等產(chǎn)業(yè)集聚的總部基地，被定位為深圳國際門戶和國際金融區(qū)，主打總部經(jīng)濟、科技創(chuàng)新和金融服務，已有不少大型企業(yè)入駐。而由南山區(qū)政府和招商局蛇口工業(yè)區(qū)聯(lián)手推出的“蛇口網(wǎng)谷”也潛力無限，被定位為“中國互聯(lián)網(wǎng)南方總部基地和應用示范基地”、“深圳市具有示范效應的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)基地”、“中國傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)成功轉(zhuǎn)型升級的示范區(qū)”，目前已有接近100家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。

 

　　市場相信，假以時日，基地誕生的獨角獸又會孵化出一批科技新貴，而這些科技新貴也將是蛇口高品質(zhì)樓盤的購買主力。
 

 

 

　　在多重利好的催發(fā)下，蛇口樓價動輒單價逾10萬元（人民幣，下同），2020年新冠疫情以來，樓價更是在貨幣放水、炒樓火熱等多重原因的影響下躥升了逾百分之幾十。去年樓市調(diào)控“加辣”后令當下二手成交低迷，有不少業(yè)主割價求售，但四海公寓業(yè)主仍不愿大幅降價售出單位。

 

　　雖然四海公寓每平米價格已由2019年的7萬多元，飆至當下的10萬出頭，但與周邊動輒單價15萬的樓盤招商雍景灣相比，一路之隔的四海公寓就顯得實惠許多。業(yè)主譚女士受訪時表示，自己是2019年賣了深圳福田的房子，然后再購入四海公寓的，“當時88（平米）的三房花了我600多萬，雖然不便宜，但現(xiàn)在回過頭看，還是劃算的。現(xiàn)在同戶型報價都在900萬左右。”譚女士買這套房子是為了給父母住，方便父母隨時往返隔壁小區(qū)幫忙做飯、接送小孩上下學。譚女士說：“如果不是很看重學位，只考慮居家和上車門檻，還是可以考慮的，畢竟這里小戶型不少，上車門檻稍低，且與四海公園一路之隔，十分方便。”

 

　　四海公寓分A、B兩棟，總高33層，其中三樓是空中花園，植被率高，自帶游泳池、健身、娛樂設施。據(jù)貝殼大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，50平米以下一居室／二居室為該小區(qū)主戶型，占比達52.5%；50至70平米的一居室／二居室／三居室占比為28.2%，70至90平米的二居室／三居室占比為18.4%。

 

　　四海公寓小區(qū)距2號線灣廈站C出口850米。周邊配套豐富，商場有沃爾瑪購物商城、花園城商城、寶能City商城、蛇口市場、人人樂等；醫(yī)院有蛇口人民醫(yī)院、南山婦幼保健院；對應的小學有東灣小學、育才二中。但要留意的是，四海公寓小區(qū)面積小，無地面花園，且二梯多戶，私密性較周邊樓盤要差很多。

 

 

 

　　若要以稍低成本在蛇口上車，港人可以選擇四海宜家小區(qū)。小區(qū)政府的指導價是每平米7.8萬元（人民幣，下同）；業(yè)主實際報的單價在每平米10萬至11萬元左右，首次置業(yè)一套78平米的戶型，總價大概在800萬出頭，首付240萬。

 

　　四海宜家小區(qū)位于四海公園旁，分南北兩座，單位面積由78至157平米，包括2至5房的戶型。小區(qū)最大的優(yōu)點是，居家舒適，旁邊就是占地7.2公頃、蛇口最大的公園──四海公園。公園以水面和大片濃密荔枝林為基調(diào)，點綴以中國傳統(tǒng)的亭、榭、廊、橋、石、灘，形成具有濃郁民族風格的公眾園林。更為突出的是在公園的景點中，有一座“蓋世金牛”大型藝術(shù)雕塑，它高為30米，是目前世界上最大牛雕塑，由中國當代美術(shù)藝術(shù)家韓美林設計、著名劇作家魏明倫為其作賦、書法家康贏題碑制作而成。公園不設門票，游人可免費入內(nèi)參觀。

 

　　交通方面，小區(qū)600米內(nèi)有地鐵2號線水灣地鐵站，到繁華的海上世界地鐵站只有3站路。小區(qū)周邊配套也豐富，500米內(nèi)有南山區(qū)愛心幼兒園、啟鵬幼兒園、深美國際學校（小學）、南山區(qū)蛇口學校、太子灣學校中學部；醫(yī)療方面的配套設施則有南山區(qū)蛇口人民醫(yī)院、南山區(qū)婦幼保健院；生活方面有花果山生活超市；休閒方面有九夏國際少兒足球俱樂部、中心溜冰場、東龍跆拳道（蛇口店）。

 

　　不足之處是，小區(qū)占地面積不大，非園林小區(qū)，只是在二樓建有空中花園。

 

 

　　位于新蛇口核心位置的水灣1979是中國首個藝術(shù)綜合體社區(qū)，與中國最頂級藝術(shù)家徐冰、中央美院及專業(yè)藝術(shù)機構(gòu)合作，從規(guī)劃設計、作品創(chuàng)作、后期運營等多方面打造出了深圳獨一無二的人居生活公共美學空間。

 

　　水灣1979在南山區(qū)蛇口太子路與荔園路交匯處（水灣地鐵站D出口）；樓盤背靠大南山，面向蛇口灣，屬蛇口片區(qū)地標性豪宅，純大戶型設計，住宅為170平米至290平米（2-4房），公寓為44平米至110平米。小區(qū)共7棟，1至3棟為回遷房；4至6棟為商品住房，7棟為公寓和辦公。

 

　　該樓盤的設計初衷是旨在創(chuàng)造出一個新的集商務、居住和購物活動為一體的綜合體建筑，從而激活周邊區(qū)域的城市活力。項目在設計中延續(xù)了蛇口街道和廣場等元素，把街道宜人的尺度和氛圍自然地延伸到在商業(yè)內(nèi)部的中心廣場。市民在中心廣場購物、休閒時，能夠感受到內(nèi)外渾然一體，商業(yè)廣場的內(nèi)部有中空木質(zhì)走廊，逛累了，隨時可以棲息于一角放松。所以小區(qū)四樓有平臺花園和籃球場；底樓配建有名為“一里街坊”的購物中心，中心內(nèi)聚集各類穿戴式時尚品牌、幼兒培訓品牌、餐飲品牌等。

 

　　鏈家地產(chǎn)置業(yè)經(jīng)理陳南暉透露，該小區(qū)政府指導單價是每平米8.73萬元（人民幣，下同），但業(yè)主實際報價在12萬至13萬元之間，2020年，該小區(qū)成交了一套169平米的房子，總價達到2350萬元。