6個月前斗志昂揚沖擊港股IPO的石榴集團，招股書悄然失效。

 

       11月30日，港交所文件顯示，石榴集團于今年5月31日提交的招股書已處于失效狀態(tài)。據(jù)悉，這已經(jīng)是近期第11份失效的房企招股書。

 

       可以說，石榴是一家有故事的房企。曾以世界第二高峰喬戈里峰命名，文化理念是“挑戰(zhàn)自我”，狼性十足。

 

       也曾縱橫土地市場，豪賭押注各地地王項目，并甩出46億高調(diào)地擊敗九龍倉、古北集團等實力企業(yè)，奪得彼時的上海總價地王；還“閃擊”鄭州數(shù)塊城改用地，大幅提高競拍價格，讓鄭州的本土開發(fā)企業(yè)惶恐不安。

 

       然而時光匆匆而過，行業(yè)巨變讓人始料未及，從K2到石榴集團，這家企業(yè)也經(jīng)歷也滄桑巨變。

 

       2013年，石榴集團以71億的銷售額，沖進當年北京房企銷售排行榜的前五。時隔7年，集團2020年在大本營北京的銷售金額卻被拋在TOP20之后。

 

       不過，作為一家發(fā)跡于北京、在皇城根下討生活的房企，石榴集團能在北京發(fā)展至今，當然也有其獨特的生存法則。

 

       對于石榴招股書失效，匯生國際融資總裁黃立沖表示，失效不等于上市失敗。根據(jù)香港聯(lián)交所的上市規(guī)則，一旦招股書遞交后超過半年還沒有批出來，那么招股書就會失效，需要企業(yè)重新遞表，不過這個由企業(yè)自行決定。

 

       黃立沖補充道，港交所是否會批準企業(yè)上市，這是一個非常復雜的問題，基本上港交所要確保公司的情況符合上市規(guī)則才會批，只有在估值沒有根據(jù)、財務表現(xiàn)大倒退、業(yè)務無法持續(xù)等情況下才有可能不批。

 

       就企業(yè)是否會再次遞表的問題，大公房產(chǎn)詢問了石榴集團相關(guān)人士，對方回復稱：“一切以港交所官方披露為準。”

 

 

       中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，可謂跌宕起伏。在這幾十年的歷史長河里，出過不少草莽梟雄，他們麾下的企業(yè)亦選擇在百舸爭流中”野蠻生長”。

 

       如果不是2016年11月份初，一場主題為“石榴紅了”的K2地產(chǎn)品牌煥新發(fā)布會的舉辦，公眾甚至不知道這家企業(yè)背后的實控人是崔巍和桑春華。

 

       公開信息顯示，石榴集團的大BOSS崔巍，畢業(yè)于上海師范大學。畢業(yè)后在上海梅山第一中學做地理老師。

                  

       崔巍極少在公眾面前露面，在石榴創(chuàng)立之前，他在北京綠野房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司做執(zhí)行董事兼總經(jīng)理，崔巍負責這家房地產(chǎn)代理公司的整體管理及營運。

 

       石榴集團的另外一個合伙人桑春華，是崔巍在北京綠野房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的同事，此后二人共同創(chuàng)業(yè)。

 

       招股說明書的數(shù)據(jù)顯示，董事長崔巍持股石榴投資集團57.42%，總裁桑春華持股41.58%，兩人合計持股99%。換句話說，“石榴兄弟”崔巍和桑春華，牢牢掌控這家公司。

 

       在“石榴紅了”發(fā)布會那晚，天氣很冷，到場的媒體和嘉賓心里卻很熱，大家都在低聲猜測著這家企業(yè)未來的大動作。

 

       雖然K2發(fā)跡于通州，經(jīng)常坐地鐵的朋友們不時會收到他們投遞的小廣告，但其創(chuàng)始人從未在公開場合露面。

 

       出乎大家意料的是，出來演講的是石榴集團的二號人物桑春華，“王炸”崔巍依舊沒有到場。

 

       那晚桑春華戴黑邊眼鏡，白色襯衣外加一件黑西裝，頗為干練。雖然不是港企，但他喜歡被人稱為桑sir——不僅僅是因為洋氣，他更希望和香港警察一樣，干練并高效。

                              

圖為石榴集團總裁桑春華/侵刪
 

       桑春華說：20年前，他和崔巍從南京來到北京，下了火車，兩眼一抹黑，出租車司機問“你去哪兒？”

 

       桑春華想起當時流行的電影《有話好好說》，說：“你知道張藝謀說安紅我想你的地方嗎？就去那兒吧！”于是他就站在這個地方，站在了安紅的樓下，從方莊開始了北漂創(chuàng)業(yè)。

 

       桑春華在北京創(chuàng)業(yè)以華美起步。桑春華說，我們是一個創(chuàng)業(yè)者，立意一開始就求新求變，從未把華美定義為一家營銷公司或者地產(chǎn)公司，我們是一家以夢想和價值觀驅(qū)動的公司。

 

       在6年時間內(nèi)，華美在大北京做了一百多個銷售項目。

 

       勢頭迅猛的華美，開始被資本市場關(guān)注。2007年，高盛、IDG極力勸說要包裝華美去紐交所上市，但桑春華拒絕了。

 

       產(chǎn)業(yè)鏈的上游，有更高的話語權(quán)，崔巍和桑春華合計，要進軍上游，不能再給別人干了，于是K2地產(chǎn)出世。

 

       在桑春華眼里，通州區(qū)是其創(chuàng)業(yè)歷程的一個圣地， K2從這里起步。

 

       K2在通州開發(fā)的第一個項目是海棠灣。此后，K2開始在通州攻城略地，并陸續(xù)開發(fā)了清水灣、百合灣、玉蘭灣、郎峰、運河一號等多個項目。

 

       五年后，K2闖進北京房地產(chǎn)市場前五名。

 

       “從華美到K2，我們用了6年；從K2到石榴，我們用了9年。”桑春華說，作為創(chuàng)業(yè)者，一直在路上。

 

       桑春華飽含深情的說，“現(xiàn)在靜心讓我讀華美宣言，依然可以淚流滿面。”

 

       發(fā)布會結(jié)束的時候，一架無人機吊著一顆石榴飛遍全場，最后落到發(fā)布會主角桑春華的手中。

 

       桑春華說，“K2地產(chǎn)“更名‘石榴集團’，第一是表達其永遠是創(chuàng)業(yè)者，我們和更多的創(chuàng)業(yè)者同行，我們一直在路上；第二是表達企業(yè)未來的使命和方向，要做地產(chǎn)界的蘋果、Facebook，做經(jīng)濟煥新、生活方式煥新、城市煥新的領(lǐng)跑者。”

      在彼時，與會人士多認為，這場發(fā)布會是石榴集團上市的前奏曲。

 

       然而實際上，石榴集團的上市之路，一拖就是五年，直到如今招股書失效。

 

       在集中供地的“角斗場”里，中小房企漸被邊緣化。另外，三道紅線的禁錮、融資成本上漲、大本營北京的逐漸失守……或許都在倒逼石榴集團迎難而上，赴港IPO。

 

 

       土地是房地產(chǎn)開發(fā)中的生產(chǎn)資料，土地儲備的面積和所處區(qū)位，更是決定了未來的貨值和去化速度。

 

       早在2013年時，石榴集團前身K2地產(chǎn)一位高管就曾在飯局上表示“拿地難”。

 

       熱點區(qū)域的地塊被追捧，庫存大的區(qū)域又難以消化，拿地對于房企來說是個技術(shù)活，尤其對于手中子彈不多的中小房企，更是難上加難。

 

       但在土地市場上，石榴集團并不等閑，甚至表現(xiàn)出相當兇猛的一面。

 

       時光回溯到2009年，華美地產(chǎn)（石榴集團前身）成為北京土地市場上最“颯”的黑馬，一年內(nèi)斬獲通州外加朝陽百子灣拿了4塊地，溢價率分別為64.2%、122.9%、97.1%、325.25%，合計現(xiàn)場競價321輪。亮瞎了當年在京城搶地的開發(fā)商的雙眼。

 

       但好景不長。

 

       2010年4月，華美地產(chǎn)的子公司北京祁連地產(chǎn)因拖欠九棵樹居住項目的土地款，先被通告，并被暫停了一年在北京市土地交易市場參與土地競買活動資格。

 

       而另一塊競得的土地也未能幸免。華美地產(chǎn)旗下北京雅居樂公司7.1億元的百子灣“小地王”因未繳土地款被收回，更悲催的是連1700萬元保證金也被沒收了。

 

       在京城土地市場折戟后，石榴集團并沒有停下在土地市場殺伐的腳步。

 

       2013年5月29日上午，備受關(guān)注的長寧區(qū)新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊，以46億元總價成交，折合樓板價近3萬元/平方米，溢價率為57%。在香港建滔、九龍倉集團、古北集團、上海新長寧集團等實力強大的港資房企和上海地方國企的合圍之下，北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司脫穎而出，這家馬甲公司后來漸漸浮出水面，公眾才知道這家搶地的公司歸屬K2旗下。

 

       其實，搶得上海長寧“地王”，并非K2地產(chǎn)的自有資金，而是其利用了其背后的金融公司黃金灣投資集團。黃金灣投資集團、K2地產(chǎn)、華美地產(chǎn)是一個產(chǎn)業(yè)鏈，黃金灣負責找地、找資金，K2負責房地產(chǎn)開發(fā)，華美做營銷。

 

       房企對于高利潤地塊，一直非?？是?。石榴集團也不例外。

 

       據(jù)鄭州市房管局數(shù)據(jù)，2016年上半年鄭州市區(qū)商品房累計銷售82733套，同比增長52%，銷售面積為839.03萬平方米，同比增長48%。

 

       火熱的房產(chǎn)市場，讓K2地產(chǎn)（石榴集團前身）把買地的目光投向了鄭州。而且非常精準的瞄向了“舊改用地”。原因是這種地塊，招拍掛的價格不高，但房價不菲。

 

       在當年的6、7月份，K2閃擊鄭州多個城中村改造地塊，讓鄭州當?shù)亻_發(fā)商“肝兒顫”。

 

       K2入局鄭州土地市場，迫使本地多家開發(fā)企業(yè)坐到一起商討應對K2競爭的策略和方案。畢竟有開發(fā)商已經(jīng)在土地掛牌出讓之前投入了大量的金錢和精力。

 

       鄭州一位開發(fā)商直言，鄭州的城中村改造用地，前期該村的拆遷費、過渡費、安置等費用均由開發(fā)商出資，當二級開發(fā)達凈地時，政府進行公開網(wǎng)拍。該網(wǎng)掛起始價格僅僅是該村改造其中成本的一部分。開發(fā)商的期望值是通過拍地后政府再返起始價60%做為開發(fā)商前期墊資，但開發(fā)商最看重的還是拍得自己整理出的土地，那才是真正出利潤的地方。

 

       當?shù)乇籏2地產(chǎn)閃擊過的開發(fā)商表示，萬一地沒了，面子丟了事小，賠錢事大。孩子養(yǎng)大了卻被別人抱走，新娘娶到家卻被別人搶走，想到這，死的心都有了。

 

       他們一致認為，K2地產(chǎn)“熟悉鄭州市場規(guī)律，但不守當?shù)亟?guī)矩”。

 

       敵人的敵人就是朋友，于是鄭州的開發(fā)商就聯(lián)合起來抵制K2，讓其“滾出鄭州”。

圖為鄭州開發(fā)商聯(lián)合起來抵制K2/侵刪
 

       強龍壓不過地頭蛇，被圍剿的石榴只好發(fā)出公告：“我們投降，我們?nèi)嫱顺鲟嵵萃恋厥袌龅墓_競買。”雖然集團當時已經(jīng)繳納了八個億的保證金，并獲得了競買的資格。

 

       事實上，不僅僅在鄭州，連大本營京津冀，石榴集團也在逐漸“失守”。

 

       按照目前權(quán)益土儲建面分布，石榴集團京津冀占比44.7%；長三角占比為45.1%；大灣區(qū)、成渝及其他地區(qū)占比分別為2.9%、1.4%和5.9%。

 

       但反觀石榴集團在京津冀的物業(yè)開發(fā)及銷售，卻在逐年減少。2018年-2020 年，公司來自京津冀城市群物業(yè)開發(fā)及銷售的收益分別占總收益約41.7%、37.4%及 20.2%。

 

       截至2021年2月，石榴集團土地儲備（建筑面積）為919.4萬平方米。其中，正在開發(fā)的建筑面積為638.9萬平方米，持作未來開發(fā)的建筑面積為85.9萬平方米。

 

       在《2020年中國房企總土儲貨值排行榜TOP100》中，石榴集團土地儲備面積僅次于排名第79位的隆基泰和。排名第一的碧桂園土地儲備面積為23806萬平米，是石榴集團近26倍。

 

       隨著銷售結(jié)轉(zhuǎn)的推進，補倉仍是石榴需要解決的難題。

 

 

       值得注意的是，當石榴集團的土地收購成本上漲，集團物業(yè)銷售的整體成本也隨之上漲了。

 

       數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，石榴置業(yè)的土地收購成本為42.51億，較2019年的17.18億上漲約147.41%，其在銷售成本中的占比也由2019年的35.6%增至47.1%，成為銷售成本中的最大支出。

 

       與此同時，其凈利率和歸母凈利率在2019年也有所下滑，近兩年維持在9%左右。

 

       2018-2020年，石榴置業(yè)毛利潤分別為33.19億、26.89億和28.10億。但2020年毛利潤仍低于2018年水平。同時，2020年毛利率下降，由原先33%下滑至23%。

 

       去年8月以來，“三道紅線”已成為各大房企頭上的一把達摩克里斯之劍，但非常巧合的是，在上市前夕，石榴集團的“三道紅線”開始變色。

 

       2018年-2010年，石榴集團的資產(chǎn)負債倍數(shù)（即三條紅線中的凈負債率）分別為180%、140%、2020年迅速降至90%。兩年時間內(nèi)，石榴集團的負債率急速下降一半。

 

       招股書內(nèi)，對于凈資產(chǎn)負債比率由2019年的1.4倍下降至2020年的0.9倍的情況，石榴集團這樣解釋：主要由于現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增加所致。

 

       不過仔細翻閱現(xiàn)金流量表發(fā)現(xiàn)，從2019年末至2020年末，石榴集團的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物雖然增加了15.88億元，但因經(jīng)營活動所得的現(xiàn)金流實際卻在大幅減少。

 

       數(shù)據(jù)顯示，2019年末集團經(jīng)營活動所得的現(xiàn)金流為49.66億元，到2020年末這一數(shù)字就降至20.70億元，少了一半以上。

 

       而在另一邊，集團融資活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流卻由2019年的-32.85億元增至6.12億元。

 

       也就是說，石榴集團2020年增長的現(xiàn)金流里，有很大一部分是來自融資活動的補充。

 

       從債務組成來看，除了常規(guī)銀行借款與債券融資外，石榴集團的融資渠道更多依靠信托。

 

       招股書顯示，企業(yè)2018-2020年加權(quán)平均借貸利率分別為8.2%、8.9%、8.1%，其中2019年的利率較高也是信托融資增加所致。

 

       截至2021年3月31日，石榴集團有接近92億元信托融資尚未償還。

 

       而且需要注意的是，2018-2020年，石榴集團貸款及借款利息分別為24.9億元、28.94億元和23.86億元，也算是利息高企。

 

       一位業(yè)內(nèi)的大佬聽說石榴要上市，他意味深長地對大公房產(chǎn)說，拿地難、利潤率下滑、融資成本高、渠道窄，這不是石榴一家企業(yè)遇到的問題，這是中小房企遇到的通病。

 

       在未來，市場份額會一點點被大型房企蠶食，留給中小企業(yè)的空間越來越小，上市求生存，或許是不多的突圍之路。

 

       上述大佬說，地產(chǎn)行業(yè)從“白銀時代”進入“青銅時代”，竟然沒有過渡時間。

 

       這個冬天實在是太冷了。