猶記疫情爆發(fā)之初，由于居家辦公時(shí)間的增多，外界對(duì)于“生育小高峰”的預(yù)期升溫，如今看來只是一廂情愿。近期發(fā)布的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2021》顯示，2020年中國(guó)人口出生率為8.52‰，首次跌破1%，創(chuàng)下了1978來的新低。人口拐點(diǎn)的提前到來看來是不可避免。

　　學(xué)界通常用生產(chǎn)者/消費(fèi)者的比值來衡量人口紅利水平。其中，生產(chǎn)者被定義為年齡在15-64歲之間的人口，消費(fèi)者則是年齡在15歲以下、以及65歲以上的人口。這一比值的上升，意味著社會(huì)生產(chǎn)力更高、撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)更低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然更快。回顧1949年后，中國(guó)歷經(jīng)過三輪嬰兒潮，分別為1949至1955年、1962年至1973年、1982年至1991年。其中，1962年至1973年一代，成長(zhǎng)時(shí)趕上改革開放，結(jié)婚后又遭遇計(jì)劃生育，因此自90年代開始，社會(huì)勞動(dòng)人口快速增長(zhǎng)的同時(shí)家庭撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)又在下降，人口紅利集中兌現(xiàn)。

　　但要認(rèn)識(shí)到，這種人口紅利本質(zhì)上是跨代際的資源轉(zhuǎn)移，將遠(yuǎn)期的養(yǎng)育成本（包括精力花費(fèi)與財(cái)務(wù)支出）轉(zhuǎn)移為即期的生產(chǎn)及消費(fèi)。隨著時(shí)間的推進(jìn)，人口紅利逐步退潮。雖然1985至1991年也曾重現(xiàn)出生高峰，但屬于上一輪的“回聲嬰兒潮”，下降趨勢(shì)無可挽回。自1992年開始，中國(guó)每年出生人口開始持續(xù)走低。

　　那么，放開生育限制是否有效呢？站在人類的歷史上看，西方國(guó)家在工業(yè)革命之后，盡管有過幾輪戰(zhàn)后嬰兒潮，但生育率整體還是一路下行的。這可以理解為，人力資源在生產(chǎn)環(huán)節(jié)中的重要性在持續(xù)降低，“機(jī)器代人”的壓力逐步加重，家庭傾向“少生優(yōu)生”，減少生育支出、增加教育花費(fèi)，提升后代在就業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。此外，預(yù)期壽命的增加也顯著影響個(gè)體在生育邊際上的選擇，晚婚晚育成為全球性趨勢(shì)。

　　中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，自然對(duì)樓市產(chǎn)生巨大影響。92年土地批租制落地掃清制度障礙，94年分稅制改革激發(fā)政府賣地?zé)崆?，再?8年房改引爆市場(chǎng)需求，兩輪嬰兒潮人口幾乎同步涌入商品房時(shí)代。及至2001年中國(guó)入世成功，貿(mào)易順差與結(jié)匯制度聯(lián)手推高了信貸投放，樓市又成為了輸入性通脹的“蓄水池”，樓價(jià)上漲一發(fā)不可收拾。2011年，中央出重手調(diào)控樓市，先后出臺(tái)一系列限購(gòu)限貸政策，這又與人口紅利曲線暗合，彼時(shí)生產(chǎn)者/消費(fèi)者達(dá)到峰值（2.8）。其后，這一比值開始下行，并逐步反映到市場(chǎng)層面，2019年中國(guó)家庭配置房地產(chǎn)比重首次出現(xiàn)下降。

　　在房產(chǎn)稅出臺(tái)的背景下，未來中國(guó)樓市需求會(huì)出現(xiàn)區(qū)域性分化，供給總量也將回落，人達(dá)峰之后是房達(dá)峰。