上圖：堅(jiān)尼地城嘉輝花園“供平過租”17.4%，為港島屋苑中最高。下圖：金獅花園“供平過租”差價(jià)逾20%，居各屋苑首位。

　　綜合代理數(shù)據(jù)，上周本港銀行跟隨美國減息后，中原城市租金指數(shù)138個(gè)屋苑之中，多達(dá)19個(gè)屋苑晉身“供平過租屋苑”名單，較去年同期增加近4倍，“供平過租”的放盤共174個(gè)，較去年同期增5倍，多個(gè)上車屋苑“供平過租”幅度由5.1%至逾20%，當(dāng)中金獅花園相差20.5%為各屋苑最高。隨著減息周期正式啟動，“供平過租”效應(yīng)擴(kuò)散，將會吸引更多租客轉(zhuǎn)租為買，成為樓市另一股推動力。\大公報(bào)記者 梁穎賢

　　中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰表示，特區(qū)政府大力輸入各項(xiàng)人才，住宅租金升幅明顯跑輸樓價(jià)。差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，本港私樓租金已連升6個(gè)月，累升逾7%，創(chuàng)近6年新高，較2019年歷史高位僅低1.3%。相反樓價(jià)連跌4個(gè)月，創(chuàng)近9年新低，自2021年9月高位計(jì)至今累跌近27%。樓價(jià)急插水，租金勁升，加上本港跟隨美國減息，新造按揭息率由4.125厘降至3.875厘，令“供平過租”時(shí)代重臨，促使“轉(zhuǎn)租為買”及投資者入市情況增加。

　　7月110屋苑回報(bào)率重上3厘

　　陳永杰稱，“供平過租”是指業(yè)主每月供樓比起租住同一單位的租金為低，或租金回報(bào)率高于按揭利率。他指出，以目前P按息率3.875厘計(jì)，中原城市租金指數(shù)138個(gè)成分屋苑之中，7月有110個(gè)屋苑的回報(bào)率重上3厘水平，當(dāng)中19個(gè)更達(dá)3.875厘以上，即高于現(xiàn)按揭利率水平，晉身“供平過租”屋苑。如果使用現(xiàn)時(shí)定息3.15厘產(chǎn)品，供平過租屋苑更增至96個(gè)，占整體近7成。翻查紀(jì)錄，去年同期僅4個(gè)屋苑“供平過租”，更有近8成、即109個(gè)屋苑的回報(bào)率不足3厘。

　　“供平過租”重臨，促使不少租客轉(zhuǎn)租為買；而現(xiàn)時(shí)租金升及樓價(jià)跌的環(huán)境下，令租賃回報(bào)上升，相信是不少投資者入市的好時(shí)機(jī)。根據(jù)中原網(wǎng)頁統(tǒng)計(jì)，過去一星期，中原放盤頁的瀏覽量逾99萬次，較未減息前增加4%。

　　中原網(wǎng)頁及手機(jī)應(yīng)用程式的“供平過租”分類，篩選同時(shí)放租及放賣的單位，以按揭7成，供款30年計(jì)算，若每月供款低于該盤放租租金，則被界定為供平過租。現(xiàn)時(shí)中原網(wǎng)頁內(nèi)“供平過租”的放盤共174個(gè)，較去年同期增5倍。

　　供樓負(fù)擔(dān)比率跌至50.8%

　　美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝表示，現(xiàn)時(shí)本港家庭供樓負(fù)擔(dān)正持續(xù)下降，隨著目前樓價(jià)已由高位下跌約28%、本港按揭息率下調(diào)0.25厘、同時(shí)居于私人住宅的家庭月入中位數(shù)亦與3年前相比增加約10%，令到最新供樓負(fù)擔(dān)比率已跌至約50.8%，較2021年高位回落17.8個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)自2016年7月后的逾8年新低。供樓負(fù)擔(dān)比率屬于相對健康水平，勢令準(zhǔn)買家置業(yè)更輕易，變相利好樓市。

　　以P按3.875厘，以及供款30年及承造7成按揭，并以各屋苑8月份的租金水平計(jì)算，以金獅花園為例，該屋苑8月份平均呎租約44.09元，假設(shè)以屋苑一個(gè)306方呎單位，每月租金約13492元，同月屋苑平均呎價(jià)約10652元，樓價(jià)約326萬元，每月供款約10729元，以此推算，買家每月供款較每月租金的開支低出約20.5%，即“供平過租”逾20%。