圖：在內(nèi)地，房地產(chǎn)與地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)被稱為當(dāng)前三大重點(diǎn)風(fēng)險領(lǐng)域。

　　房地產(chǎn)延續(xù)調(diào)整是造成當(dāng)前市場信心不足和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行承壓的重要原因。2024年7月底中央政治局會議指出，重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險隱患仍然較多，新舊動能轉(zhuǎn)換存在陣痛，同時強(qiáng)調(diào)這些是發(fā)展中、轉(zhuǎn)型中的問題，我們既要增強(qiáng)風(fēng)險意識和底線思維，積極主動應(yīng)對，又要保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)定發(fā)展信心。就防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險而言，用改革和發(fā)展的辦法解決前進(jìn)中的問題，需要堅(jiān)持長短結(jié)合、標(biāo)本兼治，打好政策“組合拳”。

　　化解房地產(chǎn)風(fēng)險工作的艱巨性復(fù)雜性與30年前的國有銀行商業(yè)化改革相比不遑多讓，當(dāng)年的經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。

　　國有銀行改革的兩大啟示

　　1993年底十四屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提出，加快金融體制改革，建立政策性銀行，實(shí)行政策性業(yè)務(wù)與商業(yè)性業(yè)務(wù)分離，發(fā)展商業(yè)性銀行。同年底國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于金融體制改革的決定》，1994年成立了三家政策性銀行，給工行、建行、農(nóng)行、中行四大國有銀行剝離政策性業(yè)務(wù)。

　　1997年底第一次全國金融工作會議提出，把銀行辦成真正的銀行，加快國有銀行的商業(yè)化步伐。1998年亞洲金融危機(jī)期間，發(fā)行2700億特別國債注資，給四大國有銀行充實(shí)資本；1999年成立四家資產(chǎn)管理公司，給四大國有銀行剝離1.4萬億不良資產(chǎn)。

　　前述措施短暫增強(qiáng)和改善了銀行資本實(shí)力和財(cái)務(wù)狀況。但由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)烙印太深，銀行難以擺脫政府干預(yù)，疊加債權(quán)債務(wù)關(guān)系不清，銀行不良貸款問題仍然嚴(yán)重。到2004年一季度末，內(nèi)地商業(yè)銀行不良貸款比率為16.6%，其中大型商業(yè)銀行高達(dá)19.2%。

　　2002年初第二次全國金融工作會議再次強(qiáng)調(diào)，必須把銀行辦成現(xiàn)代金融企業(yè)，推進(jìn)國有獨(dú)資商業(yè)銀行的綜合改革是整個金融改革的重點(diǎn)。從2003年底向中行、建行注資到2010年7月農(nóng)行完成上市，通過儲備注資、財(cái)務(wù)重組、引進(jìn)戰(zhàn)投、股改上市一整套操作后，建立現(xiàn)代公司治理體制，四大國有銀行才徹底脫胎換骨。在英國《銀行家》發(fā)布的年度全球銀行1000強(qiáng)榜單中，按一級資本排名，它們過去7年蟬聯(lián)全球前四位。從2009年二季度起，內(nèi)地商業(yè)銀行和大型商業(yè)銀行的不良貸款比率均控制在2%以內(nèi)，到2024年二季度末分別為1.56%和1.24%。

　　國有銀行浴火重生的歷史告訴我們：一是重大風(fēng)險化解不能指望畢其功于一役，而要不斷摸索經(jīng)驗(yàn)甚至試錯；二是若不從根本上采取一攬子措施解決問題，零敲碎打的政策，持續(xù)性不強(qiáng)、效果有限。

　　三大風(fēng)險化解要統(tǒng)籌考慮

　　在內(nèi)地，房地產(chǎn)與地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)被稱為當(dāng)前三大重點(diǎn)風(fēng)險領(lǐng)域，是2023年10月底中央金融工作會議所指金融領(lǐng)域各種矛盾和問題相互交織、相互影響的突出表現(xiàn)之一。同年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險。

　　防范化解與房地產(chǎn)有關(guān)的財(cái)政風(fēng)險問題，要與深化財(cái)稅體制改革，防范化解地方債務(wù)風(fēng)險統(tǒng)籌考慮。2022年以來，受房地產(chǎn)調(diào)整的影響，全國土地出讓收入連年大幅下降，削弱了地方財(cái)力，加大了地方債務(wù)風(fēng)險。中央金融工作會議提出，構(gòu)建防范化解地方債務(wù)風(fēng)險長效機(jī)制，建立同高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的政府債務(wù)管理機(jī)制，優(yōu)化中央和地方政府債務(wù)結(jié)構(gòu)。二十屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》（下稱《決定》）進(jìn)一步細(xì)化為：

　　一是健全地方稅體系。推進(jìn)消費(fèi)稅征收環(huán)節(jié)后移并穩(wěn)步下劃地方，完善增值稅留抵退稅政策和抵扣鏈條。研究把城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加合并為地方附加稅，授權(quán)地方在一定幅度內(nèi)確定具體適用稅率。

　　二是清晰劃分中央與地方財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任。適當(dāng)加強(qiáng)中央事權(quán)、提高中央財(cái)政支出比例。中央財(cái)政事權(quán)原則上通過中央本級安排支出，減少委托地方代行的中央財(cái)政事權(quán)。

　　三是優(yōu)化中央和地方收入劃分。增加地方自主財(cái)力，拓展地方稅源，適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限。結(jié)合稅制改革優(yōu)化共享稅分享比例。完善產(chǎn)業(yè)在內(nèi)地梯度有序轉(zhuǎn)移的協(xié)作機(jī)制，推動轉(zhuǎn)出地和承接地利益共享。規(guī)范非稅收入管理，適當(dāng)下沉部分非稅收入管理權(quán)限。

　　四是完善財(cái)政轉(zhuǎn)移支付體系。清理規(guī)范專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付，增加一般性轉(zhuǎn)移支付，提升市縣財(cái)力同事權(quán)相匹配程度。建立促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)移支付激勵約束機(jī)制。繼續(xù)推進(jìn)省以下財(cái)政體制改革，優(yōu)化省以下財(cái)力分配，切實(shí)加強(qiáng)基層財(cái)力保障。

　　五是健全政府債務(wù)管理體系。完善政府債務(wù)分類和功能定位，優(yōu)化中央和地方政府債務(wù)結(jié)構(gòu)。建立全口徑地方債務(wù)監(jiān)測監(jiān)管體系和防范化解隱性債務(wù)風(fēng)險長效機(jī)制，嚴(yán)格對地方違規(guī)違法舉債問題監(jiān)督問責(zé)。加強(qiáng)地方政府專項(xiàng)債券管理，加快地方融資平臺改革轉(zhuǎn)型。

　　防范化解與房地產(chǎn)有關(guān)的金融風(fēng)險，也要與深化金融體制改革，防范化解中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險通盤考慮。近年來，內(nèi)地一些中小金融機(jī)構(gòu)出險與其在房地產(chǎn)市場的風(fēng)險暴露較多有關(guān)。根據(jù)中央金融工作會議精神，《決定》進(jìn)一步細(xì)化提出，要完善金融機(jī)構(gòu)定位和治理，完善金融監(jiān)管體系，實(shí)施五大監(jiān)管，依法將所有金融活動納入監(jiān)管，健全金融消費(fèi)者保護(hù)和打擊非法金融活動機(jī)制，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)資本和金融資本“防火墻”。其中，特別要強(qiáng)化“實(shí)質(zhì)重于形式”的穿透式監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范按照分業(yè)監(jiān)管做什么業(yè)務(wù)申請什么牌照，對在一個實(shí)際控制人名下從事混業(yè)經(jīng)營的金融活動，做到無死角、兜底式監(jiān)管。

　　構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　2021年下半年“三條紅線”加碼房地產(chǎn)調(diào)控，直接針對房地產(chǎn)業(yè)的過度金融化。中央金融工作會議又重提促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，并提出健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。《決定》進(jìn)一步明確，加快建立租購并舉的住房制度，加大保障性住房建設(shè)和供給滿足剛性住房需求，支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求，充分賦予各地政府調(diào)控自主權(quán)，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度，完善房地產(chǎn)稅收制度。

　　當(dāng)然，上述改革不可能一蹴而就。如何緩解當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)整帶來的陣痛成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。最近，國際貨幣基金組織（IMF）與中國年度第四條款磋商報(bào)告中，建議為房地產(chǎn)行業(yè)提供一次性、約相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）5.5%的中央財(cái)政支持，來完成和交付預(yù)售的未完成項(xiàng)目，或向購房者提供補(bǔ)償，引發(fā)了市場熱議。但對于IMF建議的核心部分，即以足夠低的成本獲取資產(chǎn)，支持應(yīng)針對在特定截止日期之前預(yù)售且無法通過市場融資完成的房屋，市場卻基本選擇性地?zé)o視。

　　此外，早在2013年底十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中就提出建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。當(dāng)下內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展面臨困境，但危中有機(jī)，重啟相關(guān)研究，或是用金融而非財(cái)政手段構(gòu)建金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)的新機(jī)遇。

　　總括而言，要用改革的辦法防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險，但政策沒有無痛的選擇，改革也沒有終南捷徑，必須做到五個“堅(jiān)持”：一是堅(jiān)持系統(tǒng)觀念，夯實(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與三大重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險防化要統(tǒng)籌考慮，增強(qiáng)改革系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性；二是堅(jiān)持守正創(chuàng)新，順應(yīng)實(shí)踐發(fā)展，突出問題導(dǎo)向，推進(jìn)理論、實(shí)踐和制度創(chuàng)新；三是堅(jiān)持制度為先，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)、總體謀劃，破立并舉、先立后破；四是堅(jiān)持依法行政，特別要注意根據(jù)法不溯既往的原則做好新老劃斷；五是堅(jiān)持久久為功，克服速勝心理，以釘釘子精神抓好重大部署的落實(shí)。