踏入租務旺季，加上愈來愈多內(nèi)地生、外來高才、專才及其受養(yǎng)人持續(xù)來港，衍生更多的租賃需求，故近期租務及租金走勢絕對是市場關注焦點。租金走勢持續(xù)看俏，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心資料，美聯(lián)“租金走勢圖”上半年升約2.62%，而6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約36.76元，按月升約1.1%，連升四個月，創(chuàng)逾四年半新高，與歷史高位比較亦只相差約4.1%。筆者估計，今年全年租金或升8%，屆時租金勢破歷史新高。

　　展望下半年，預期租金持續(xù)強勢。有利租金的因素很多，人才流入加上近年海外與內(nèi)地學子對赴港升學趨之若鶩，帶來新的住屋需求。根據(jù)香港入境處及教資會資料，本港獲批準的學生簽證數(shù)目正與日俱增，2023年全年香港學生簽證獲批數(shù)量錄得約6.21萬人，較2019年增加約48%，連升三年，本港大學宿位卻未同步增加，令從外地來港的學生需要租樓，變相亦對本港租務市場起刺激作用。

　　另據(jù)政府最新公布資料，總結過去一年半，透過政府各項人才計劃抵港的人才接近13.25萬人，當中同步到港的受養(yǎng)人數(shù)目亦高達12.11萬人，兩者合計高達25.36萬人，自然亦對住屋產(chǎn)生租賃需求。

　　租盤房源加速被消化

　　上述租樓大軍抵港，難免令本港租盤持續(xù)下降。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)官方網(wǎng)站的租盤量計算，截至2024年7月初，全港租盤數(shù)目只有1.4338萬個，較去年7月初的1.8739萬個大幅減少約23.5%，或約4400個?？梢娫诟黝愖鈽强蛽屪庵?，令本港租盤量大減。在需求上升同時租務盤源減少下，勢帶動租金“愈升愈有”。

　　另一邊廂，根據(jù)差餉物業(yè)估價署的資料，截至今年5月底，差估署A類（實用面積約430呎或以下）住宅細單位租金回報率約3.4厘，創(chuàng)約十一年半的新高，若將此與經(jīng)絡按揭息率指數(shù)（MMI），即反映普遍按揭新客戶一般可做到的實際按息水平的指數(shù)作對比，目前MMI最新報4.17厘，租金回報率仍低于按揭利率，意味“供貴過租”。

　　不過，按照目前樓市情況去推算，假如預期今年下半年租金有約6%的升幅，以及同期樓價回調(diào)約2%，估計上述租金回報率將由目前3.4厘進一步上升至3.68厘。

　　聯(lián)儲局9月減息機會愈來愈高，若果本港銀行業(yè)未來跟隨美國聯(lián)儲局減息超過0.5厘，屆時“供平過租”將重現(xiàn)，促使“轉租為買”及投資者入市情況增加，為樓市提供新一波購買力。