踏入7月份，新盤攻勢浪接浪，料為下半年新盤銷情開一個好勢頭。但鑒于一手貨尾量依然高企，截至6月底止仍超過2.19萬伙，故發(fā)展商面對出貨壓力，唯有以“求量價”推盤促銷。

　　根據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心資料，截至今年第二季，新盤已連續(xù)八季出現(xiàn)“負溢價”，即新盤開價低于同區(qū)二手價，尤其上一季更出現(xiàn)12%的負溢價，創(chuàng)歷來季度最大紀錄。面對一手的低價，難免會對二手樓價帶來壓力。

　　“美聯(lián)樓價指數(shù)”最新報133.31點，按周跌約0.23%，連跌三個星期；本年迄今樓價跌幅擴大至近3.1%，再穿年內(nèi)低位，并創(chuàng)逾七年半新低。

　　筆者對樓市前景樂觀，原因已在早前專欄詳談，在此不贅。但所謂“打鐵還需自身硬”，除了中央對本港經(jīng)濟與樓市眾多政策層面的“扶持”，以及本港金融市場有望?復(fù)蘇外，其實當下本港樓市亦有不少值得憧憬的利好因素。

　　最近樓價由高位整固，變相代表買家置業(yè)入場費降低?！懊缆?lián)樓價指數(shù)”與十年前（2014年7月）的116.98點相比，升幅已收窄至約14%。反觀過去十年，家庭收入亦有所上升。據(jù)政府統(tǒng)計處資料，居于私人物業(yè)的家庭住戶每月入息中位數(shù)，今年2月至4月錄得約4.09萬元，比十年前（2014年2月至4月）約3.18萬元，上升近29%，跑贏樓價走勢，意味置業(yè)入市能力相對提高。

　　另一邊廂，在特區(qū)政府致力搶人才及內(nèi)地學(xué)子湧港下，租金水平節(jié)節(jié)上升。據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心資料，租金已連升六季，并創(chuàng)自2018年第三季后最長紀錄，令“租金升、樓價跌”的背馳情況進一步擴大。

　　租金強勢同時樓價回調(diào)，對樓市帶來兩點啟示。首先，對于手持足夠現(xiàn)金的租樓人士而言，租金持續(xù)回升，不排除即將出現(xiàn)“租貴過供”的現(xiàn)象。而樓價持續(xù)整固令入市更具吸引力，相信部分租客很快按捺不住“轉(zhuǎn)租為買”，從而增加對物業(yè)的需求，始終長遠而言“供平過租”，提早入市較為劃算。

　　投資回報吸引力上升

　　此外，租金水平穩(wěn)升，若以投資者及用家角度去看，租金回報會變得相對穩(wěn)定，無論投資或自住將更具吸引力，亦可達到抗通脹之效，惠及未來二手樓價及交投。

　　總括來說，樓市在全撤辣至今的數(shù)個月“觀望期”，不少準買家“心大心細”遲遲未入市，其間已累積一定購買力。只要未來租金升勢延續(xù)，又或者香港步入減息周期，令租金回報率多于存款利率，同時“供平過租”的情況慢慢增加，屆時勢吸引一批正在租樓的人士，以及觀望中的買家加快上車置業(yè)，為樓市帶來新一波購買力。