圖：內(nèi)地地產(chǎn)市場持續(xù)下行，對經(jīng)濟各方面帶來深刻影響，如果政策針對性地加碼，下半年房市就有機會企穩(wěn)。

　　當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整時期。樓市持續(xù)下行不僅拖累投資、消費和物價，也影響居民就業(yè)和收入、財富積累、投資置業(yè)及預(yù)期和信心。當(dāng)前有必要突破常規(guī)思維模式，在短期內(nèi)以更大力度的針對性舉措穩(wěn)定預(yù)期，避免樓市及相關(guān)領(lǐng)域滑入系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　2024年二季度以來，內(nèi)地房地產(chǎn)支持政策從中央到地方頻頻推出。但新政施策以來，全國房地產(chǎn)住宅市場并未出現(xiàn)明顯反彈，各地樓盤大都呈現(xiàn)看盤居多，但進行實質(zhì)性房產(chǎn)交易的群體較少，“旺季不旺”的狀況在全國普遍存在。鑒于當(dāng)前市場對房價的預(yù)期偏空，一些有利于房產(chǎn)交易便利化的政策增加了房產(chǎn)市場的住房供給，短期對房價起到了“降價”的作用。而部分上市房企則在證監(jiān)會新規(guī)下可能面臨退市風(fēng)險，購房者對本就經(jīng)營困難的房地產(chǎn)開發(fā)商增添了更多擔(dān)憂情緒，選擇觀望也就不足為奇了。因此，政策“組合拳”在短期內(nèi)似乎依然難以激發(fā)購房需求。

　　從中長期視角來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，居民部門購買力與預(yù)期收入遠不及過去“地產(chǎn)黃金時代”。人口亦已開始負增長，新增購房需求減弱。城鎮(zhèn)化發(fā)展正從過往全面快速發(fā)展的階段，逐步轉(zhuǎn)向更為聚焦于城市群、都市圈的發(fā)展階段，曾經(jīng)歷過“井噴”行情的大部分三四線城市，因長期積累的購房需求已基本釋放，難以成為拉動住房市場的主要“生力軍”。盡管二季度以來，少數(shù)城市因政策松動二手房出現(xiàn)過短暫的成交小高潮，房地產(chǎn)政策全面和明顯見效，恐怕仍需要時間和耐心。

　　當(dāng)前，房企經(jīng)營、融資和風(fēng)險狀況需要引起高度重視。一是房企經(jīng)營性收入持續(xù)大幅下滑。2024年1至5月，全國前100房企銷售額同比下降四成以上，部分房企年化銷售能力已回到2015年甚至更早時期。二是開發(fā)商流動性風(fēng)險進一步上升。上市房企速動比率大部分在0.5甚至更低的水平，現(xiàn)金短債比不到1的企業(yè)占比超過四成。三是房地產(chǎn)業(yè)不良貸款規(guī)模持續(xù)增加。2023年底，六大國有銀行和十馀家股份制商業(yè)銀行財報顯示，房企不良貸款規(guī)模合計達到2954億元（人民幣，下同），占所有不良貸款規(guī)模的22%，房企貸款不良率升至4.5%，關(guān)鍵指標(biāo)均為歷史最差水平。

　　一線城市交投趨活躍

　　上半年房地產(chǎn)投資下行，與之相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈一并受到負面影響，對GDP、固定資產(chǎn)投資和消費產(chǎn)生不同程度的拖累。截至2024年上半年末，按照12個月連續(xù)值年化計算，房地產(chǎn)投資對名義GDP的貢獻率下降39%，拖累名義GDP增速1.5個百分點，自2022年二季度末以來，連續(xù)第9個季度對經(jīng)濟增速形成拖累。其中，房地產(chǎn)投資拖累固定資產(chǎn)投資增速4個百分點，拖累社會消費品零售總額增速4.7個百分點，房地產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟面臨的最大的負面因素，是有效需求不足的主要來源。

　　與此同時，地方財政和民營經(jīng)濟也不可避免的受到牽連。預(yù)計2024年上半年國有土地出讓收入為1.6萬億元，同比下降15%；土地出讓收入的持續(xù)下降，地方政府性基金收入同步減少，導(dǎo)致地方政府項目可供抵押融資的資產(chǎn)愈發(fā)稀缺，地方政府發(fā)債融資難度增加。截至6月中旬，年內(nèi)累計發(fā)行地方政府債2.92萬億元，同比下降三成左右。房地產(chǎn)投資下行導(dǎo)致民企投資信心受挫。2024年1至5月，全國銷售前30房企中拿地企業(yè)主要集中在央企和國企，重點城市的地塊也基本由這部分企業(yè)競拍成功，民營房企投資意愿和能力持續(xù)下降。

　　高頻數(shù)據(jù)顯示，截至6月下旬，30個大中城市年化商品房成交面積降至1.095萬平方米，繼續(xù)創(chuàng)下2011年有統(tǒng)計以來最低水平，同比下跌27.2%。通常，因基數(shù)因素和政策推動的效應(yīng)，下半年房地產(chǎn)銷售跌幅可能邊際改善，但供給側(cè)房企經(jīng)營問題能否有效緩和則是關(guān)鍵，筆者預(yù)計全年房地產(chǎn)銷售面積跌幅在10%至15%之間。而按照當(dāng)前房企現(xiàn)金流及土拍投資能力，預(yù)計全年房地產(chǎn)投資跌幅在10%至12%左右。

　　在支持政策密集發(fā)布之后，大城市樓市似乎顯露企穩(wěn)跡象。在“5．17”新政降低首付比例及貸款利率后時隔一個月即6月下旬，一線城市房地產(chǎn)市場交易活躍度明顯上升。6月北京二手房網(wǎng)簽量接近1.5萬套，深圳二手住宅備案創(chuàng)三年新高；上海一手房和二手房網(wǎng)簽量分別突破1.4萬套和2.6萬套，且市中心多個高端項目開盤即售罄，二手房成交環(huán)比增加41.1%，同比增長102.8%。在全國大部分地區(qū)樓市低迷之際，一線城市銷售的轉(zhuǎn)暖表明大城市依舊具有較強的剛需和改善型需求，只要購房政策支持力度足夠，大城市居民仍然會不吝解囊。

　　大城市二手房市場的回暖有助于改善房地產(chǎn)市場持續(xù)存在的低迷氛圍，提振市場信心，推動市場需求進一步釋放。過去三年，在住房支持政策推動下，房產(chǎn)銷售階段性反彈屢有發(fā)生，但持續(xù)性欠缺。大城市二手房市場頻繁出現(xiàn)成交活躍的狀況，往往是市場發(fā)生變化的前兆。

　　下半年，大城市樓市能否延續(xù)回暖狀態(tài)需要多方面配套政策持續(xù)加碼和市場信心的維系，還取決于宏觀經(jīng)濟和資本市場運行態(tài)勢能否出現(xiàn)整體性的好轉(zhuǎn)。

　　迄今為止，已出臺政策的力度尚未真正達到扭轉(zhuǎn)房企資金偏緊和風(fēng)險偏高，以及可以有效刺激需求的程度。如果政策進一步針對性地加碼，下半年房地產(chǎn)市場就有可能獲得企穩(wěn)機會。

　　穩(wěn)樓市政策還需加碼

　　房地產(chǎn)市場的持續(xù)深度下行對投資、消費、物價、金融、收入、就業(yè)等各方面帶來深刻影響，并且還在進一步產(chǎn)生更加持續(xù)和深入的負面效應(yīng)，在相當(dāng)大的程度上抵銷了積極宏觀政策的效應(yīng)。本輪市場調(diào)整可能是對數(shù)十年來房地產(chǎn)市場持續(xù)過熱的大級別調(diào)整，其負面效應(yīng)不可小覷。為企穩(wěn)房地產(chǎn)市場，防止系統(tǒng)性風(fēng)險暴露，建議采取更有力度的針對性政策舉措。

　　建議一：取消全國范圍內(nèi)限制性購房政策。對于庫存高企的城市，建議進一步松綁其購房門檻。其中，一線和核心二線城市進一步放松或逐步取消市區(qū)內(nèi)限制性購房措施，擴大或取消二手房交易參考價幅度，以釋放剛性和改善性住房需求。

　　建議二：大幅度降低購房貸款利率?？紤]到當(dāng)前中國中性利率水平偏低，現(xiàn)有房貸利率盡管通過連續(xù)下調(diào)已經(jīng)降至歷史最低水平，但與中性利率相比仍然偏高；2015年房貸利率顯著低于中性利率，從而具有明顯的刺激效果。為有效激活居民購房需求，建議大幅下調(diào)首套房個人房貸基準利率1至1.5個百分點。

　　為不增加銀行負擔(dān)，建議安排住房支持再貸款規(guī)模1萬億元，利率水平在1.75%左右，期限為1年，到期后不再續(xù)作。經(jīng)測算，假設(shè)1萬億住房再貸款規(guī)模全部投放完畢，新增個人按揭貸款將大幅釋放購房需求，對社會消費品零售總額拉動增加約2個百分點。

　　建議三：增加財稅政策支持力度。放松現(xiàn)有社?；蚬e金繳納年限規(guī)則。下調(diào)契稅稅率，適度減免保障性租賃住房稅費要求。階段性調(diào)降個人購房增值稅和所得稅稅率。研究實施個人按揭貸款利率納入抵扣個人所得稅政策。

　　建議四：設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)定基金。對全國大型和地方重點房企總部進行債務(wù)特別處理計劃，以增強市場信心，首期到位資金規(guī)?？蛇_萬億。以中央財政出資作為基金初始資本金，規(guī)模大約在2000億元左右，可以分兩批到位。

　　建議五：推動有需求的城市加快步伐增加供給。考慮到一線和重點二線城市有需求，同時現(xiàn)房庫存不足，應(yīng)鼓勵地方政府采取積極的支持政策，鼓勵房企加快工程進度和加大力度推盤。一方面活躍交易，使房企增收；另一方面可驅(qū)散市場戾氣，改善市場預(yù)期。

　　建議六：以更大力度處置房企風(fēng)險。監(jiān)管部門加強督導(dǎo)金融機構(gòu)滿足房企合理融資需求，保障房企信貸流動性支持力度。適度提高房企不良貸款容忍度，提高房企商業(yè)銀行開發(fā)貸款占比。擴大債券發(fā)行規(guī)模，允許部分債券可以用來償債。探索公募房地產(chǎn)REITs，加快不動產(chǎn)REITs審批發(fā)行速度。